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“炒房合同” 不成立?

作者:第一争议

2017-09-06 11:25:53 来源:第一争议

 

(本文首发于2017年4月13日《南方周末》)

日前,天津滨海新区法院塘沽审判区,对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,均认定合同不成立。2016年3月,尤某与吴某签订房屋买卖合同,约定以81万元购买吴某的房屋,并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某发现尤某系炒房者,便要求解除合同。双方争讼。法院认为原告尤某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,签订该合同的目的是为了转售他人,并非要购买被告名下的涉诉房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该合同不成立。“炒房合同”成立与否?

正方:

合同法第8条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。买家与卖家基于自愿原则,订立房屋买卖合同,那这个合同就应该是有效的,卖家以买家是炒房者或房屋中介为由拒绝履行合同是违约行为。更何况尤某与吴某在合同中“约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方”,而非过户给尤某,这表明吴某在签约前对尤某的炒家身份并非一无所知,无非是想毁约后卖高价而已。

反方:

卖家与买家在合同中“约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方”,有可能这第三方是买家的子女或配偶,也有可能因为买家没有房票,这第三方是有房票的买家的亲朋,并不必然意味着买家是炒房的,所以卖家在订立合同时未必知道买家是炒房的。房主想把房子卖高价,想与真正的自住买家交易,不想让炒房者或房屋中介食差价,不想本来自己能赚的钱被这些人赚走了,难道不是合理诉求吗?再说了,房屋中介炒房、食差价本就有违职业伦理。

正方:

自住买家与炒房者之间并不存在天然不可逾越的界限。本来准备买来自住的,买入后发现房价暴涨,就卖掉锁定盈利,这算自住买家还是炒房者?本来准备买入后装修一番再加价卖出的,装修后改变主意决定自住了,这算炒房者还是自住买家?再说了,难道买家有了炒房者或房屋中介的身份,就没有权利购买房屋了吗?难道买家是出于转卖赚取差价的目的购买房屋,就自动赋予卖家随时毁约的权力吗?买家的身份或购房动机不应该影响买卖合同的成立。

反方:

就天津的这些案子而言,买家都谈不上有购买房屋的真实动机。滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示,此类案件多为房地产中介人员,利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利。滨海新区法院塘沽审判区认为,此类案件中原告签订买卖合同只是先占房屋的购买机会,同时另寻买主,将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。简单说,就是房屋中介与房主签订买卖合同,是为了食差价而不是为了买房。

正方:

试想,如果买家与卖家签订房屋买卖合同后房价下跌了,那卖家还会以买家是炒房者或房屋中介为由拒绝履行合同吗?卖家应该不会跟钱过不去,但这时买家能以自己是炒房者或房屋中介为由拒绝履行合同吗?别只看到炒房者房价上涨时赚钱,也要看到他们房价下跌时亏钱。

反方:

那就谈一下房屋中介的职业伦理与职业规范吧。他们撮合交易赚取佣金是正当的,但控制房源,在买家与卖家之间赚取差价是不正当的,涉嫌违法。2011年施行的部门规章《房地产经纪管理办法》第25条规定:房地产经纪机构和房地产经纪人员不得“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价”。这就是法院判决的法理依据。

【点评者说】房屋中介“生财之道”应该在于提高服务水平、赚取合理佣金,岂能把心思用在食差价上。

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网络编辑: zero 责任编辑: 陈恺辰 助理编辑 温翠玲 实习生 杨卓睿

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