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山东菏泽:三年棚改急行军

作者:南方周末记者 刘诗洋

发自:山东菏泽 2018-07-19 18:11:46 来源:政经

已建设完成的新区。(南方周末记者 刘诗洋/图)

(本文首发于2018年7月19日《南方周末》)

在菏泽,货币化安置早在年初就已收紧,政策的变化,在菏泽居民间划出了一道分水岭。有人心满意足,也有人唉声叹气。

全市范围的大拆大建和楼市火爆仍未停止,未来三年,菏泽仍要改造棚户区25万套。钱从哪来?

正是吃午饭的时间,山东省菏泽市牡丹区的天池社区里,李秀兰坐在家门口与邻居聊天。丈夫儿子都去打工了,家里只剩她和老母亲,谁都没心思吃饭。

李秀兰身旁是一片废墟,两个多月前,她家的房子被推倒了半边。

过去两年,菏泽这个以牡丹花和羊肉汤驰名的小城,因棚改出了名。从2016年开始,菏泽的棚改规模始终位列全国第一,被当地人戏称为“中国拆迁第一市”。

一个月前,当国开行收紧棚改的消息传来,各种分析和解读都认为,棚改政策收紧,将令繁荣了一年多的三四线楼市紧绷。随后在7月12日由住建部牵头的通气会上,与会领导称棚改货币化安置要因地制宜。

实际上,在菏泽,货币化安置早在年初就已收紧,政策的变化,在菏泽居民间划出了一道分水岭。有人心满意足,也有人唉声叹气。

而由于地方政府的雄心,全市范围的大拆大建和楼市火爆仍未停止,未来三年,菏泽仍要改造棚户区25万套。钱从哪来?

第一次知道“这是棚户区”

从菏泽火车站出来,步行不了多久,就能一睹这个“中国拆迁第一市”的风采。一会是高楼林立的新区,转眼又变成破旧杂乱的老城,偶尔还会经过没有塔吊和绿色防尘网的地王。

由于多条道路都在施工,很多路口都只有临时的信号灯,马路上各种电动车、摩托车、三轮车肆无忌惮地占用主路,这在本地人眼里却是再平常不过的事情。

即便是在刚建立起的新区,割裂也无处不在。位于火车站西面的菏泽高新区,路边是精心装扮的绿化带和蓝色围挡,后面则是一片废墟,一些祖祖辈辈都居住在这里的菏泽人,正活在其中。57岁的李秀兰就住在这里。

天池社区下辖有四个村落,土地主要以宅基地为主,大多数村民虽然祖辈都生活于此,但自己盖的房屋都没有产权。从残存的外表来看,这些结构相近的新农村住宅,比市中心很多老平房区都要新。

但在2018年4月9日,李秀兰和她的邻居们却收到了一份由菏泽高新区管委会签发的棚户区改造项目搬迁公告。

这是她第一次得知,这个曾在2014年被评为省级文明社区的地方,原来是棚户区。

据李秀兰讲,当时有很多村民曾质疑“棚户区”的定义,前往棚改指挥部讨要说法,因为不认同“实物加货币”的补偿方式,即每平米800元和1∶0.7的置换方案,以及缺乏细节的安置决定。

可抗议并未收到效果,拆迁还是从2018年5月份开始了,有些居民陆续签字。

“他们说棚改和拆迁还不一样,反正我弄不懂。”李秀兰对南方周末记者说。按照拆迁办文件上的理由,这块地要用来修路。但一些村民不相信这个说法,有人猜测这里要用作商业开发。

李秀兰全家有4口人,他们原来的房子有两层,将近400平米。据她讲,按照现在的补偿方案,在菏泽六千多元的均价之下,他们顶多能买下一套一百来平米的小房子。

更紧迫的是如果房屋被拆,他们首先要租一套房子居住。按照南方周末记者看到的补偿方案文件,每月10元/平米。

南方周末记者在走访中发现,像天池社区这样的并非少数。很多百姓甚至在挖土机开到家门口之前,还不清楚棚改、拆迁、搬迁有什么区别。

而因大部分实物补偿都是“人等房”,这促使菏泽的租房市场也一度火爆起来。据李秀兰讲,过去城里大部分房子月租都没过千,而现在市区稍微好点的地段租金已经到2万多一年,而就算租一个和她家一样的农村院子,一年也要1.5万元左右,而且房东还会挑房客。

眼下,由于李秀兰们的坚守,拆迁的工作暂时停止。南方周末记者前往拆迁指挥部了解情况,但该指挥部已经撤离。

菏泽老城中心等待拆迁的棚户区。(南方周末记者 刘诗洋/图)

两极分化

李秀兰没有赶上飞速向前的城市。在城区东部的人民路两侧,连续几年的高速建设令一座新菏泽雏形初现。崭新的写字楼与商品房构成了与老城区差别明显的景色。

“中国拆迁第一市”这个称谓大概从3年前开始口口相传。那时候,正是菏泽开启棚改“大跃进”的起点,2016年之前,菏泽棚改总数也仅约2.6万户。

自2015年国务院颁布“三年棚改计划”起,各类政策性贷款、相关税费减免以及拆迁奖励资金的发放,给像菏泽这样经济欠发达的城市提供了发展机会。2016年初,山东省住建厅牵头在菏泽召开现场办公会,要求菏泽要积极推进棚改工作。

一位菏泽当地的老地产人将这称为“历史机遇”,与推动棚改相比,借助政策便利大力发展城市,才是菏泽这个山东传统贫困地区最好的选择。

于是乎,大规模的棚改运动以及随之而起的城市规划全面铺开。来自政府官网的数据显示,过去3年,菏泽累计实施棚户区改造项目309个,完成征收27.4万户、4135万平方米。其中2016年以来全市完成征收25.3万户、3910万平方米,棚改规模连续两年位居全国设区市首位。

“有的区县仅用了10天就动员了1000户居民全部签订棚改协议。”菏泽市住建局相关负责人在此前接受《中国经营报》采访时说。

仅2017年,菏泽棚改共涉及18.2万户、近70万人,占整个山东省棚改体量近1/4,相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。另据菏泽“2018—2020年”新3年棚改规划,未来3年间还将改造25万套。

李秀兰遇到的问题从2018年开始陆续发生,由于各种奖励和补贴的取消,棚改对于普通人的吸引力大大降低。

“谁心理能平衡,前几年市里都补得不错。省上年初就叫停了拆迁奖励,但还不是照样拆。”当地一位出租车司机一边加速驶过一条正在修缮的道路,一边向南方周末记者说道。车窗外,正是一片片拆迁中的工地。

南方周末记者走访发现,棚改政策的变化,在菏泽居民间划出了一道分水岭。一部分早拆迁者,不仅拿到了不错的补贴,也住进了相对合适的房子;而像李秀兰这样的另一部分人则对未来的补偿方式感到担忧。

在7月12日由住建部牵头,会同国家发改委和财政部有关负责人联合召开的棚改工作吹风会上。住建部相关负责人表示,未来将因地制宜推进棚改货币化安置:在商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置;商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,将更多采取实物安置。

菏泽已经走到政策前头。但更多坚守社区的李秀兰和住在老城中心棚户区里的人们,还在等待命运的安排。

钱从哪来?

菏泽地处鲁苏豫皖四省交界,早在四千年前的新石器时代,就有先民定居于此。但眼下,如果你想从全国一些主要城市来到这里,最快的方式,只有火车。

菏泽机场眼下还未投入使用,这个项目曾是山东省规划新建的重点支线机场之一,早于2012年便开始选址,但项目批复直到2017年才正式完成。

形成对比的是,许多宏大的项目却借着棚改东风快速推进。按照菏泽市政府2017年制定的《关于打造区域中心城市的实施意见》,这座城市常住人口不足百万的小城正同时上马多个项目,从与主城区相距十多公里的定陶区开始,到西部的高新区,东部的开发区、空港新区,再到北部的大学城,几乎整个城市的每一块地方,都在翻新重建。

国开行的授信是棚改的主要资金来源。自2014年以来,菏泽共获得棚改融资授信533.1亿元,棚改融资居全省首位。

PPP融资也是菏泽棚改的一大支柱。在2017年3月召开的菏泽“政府和社会资本合作”高峰论坛暨PPP项目推介会上,总投资200亿的开发区棚户区改造,以及38亿东明湖片区棚户区改造,就是以类PPP项目的形式完成签约。

按照菏泽市财政厅公布的数据,2017年经财政部综合信息平台审核通过的PPP项目249个,占全省的22%,投资额2019亿元。累计开工项目93个,占山东省落地项目数的38.4%。

这套打法让菏泽成了山东棚改的典型。据《菏泽日报》报道,山东省财政厅曾专门发文介绍菏泽做法,并号召全省各市学习菏泽经验。

这个策略也为菏泽吸引大企业带来了机会。2017年进驻菏泽的碧桂园,就是拿到了赵王河畔非常优质的一块土地,才愿意进来。同年6月才开始房屋征收工作的牡丹区魏海三期项目,则为菏泽吸引到了恒大的进驻。

菏泽国土局的数据显示,2016年—2017年间,菏泽市共出让土地68宗,共出让8517亩,成交金额总计220.16亿元。卖地金额已经超过了2017年的公共预算收入186.55亿。

土地市场的火爆和巨量棚改带动了菏泽的楼市。因为该地在2017年前大范围提倡货币补偿安置,多数人都选择领取补偿款后到市场上购买商品房,导致菏泽市库存量急剧下降。

当地房管局的数据显示,菏泽市从2016年的去化周期为18个月,下降到目前的9个月左右。这个原本房价只有四五千的城市,过去两年平均上涨将近两千元,一些本地开发商也因此赚得盆满钵溢。

即便棚改抬高了楼市门槛,这里的房地产市场依然相当封闭。有趣的是,大多数本地楼盘的销售都不讲普通话,推销房子也只谈规划,简单说下总价,如果不主动询问,其它一概都不会提及。而外来企业则算是城里为数不多、销售会说普通话的楼盘。

但从2018年开始,上涨势头有所放缓。事实上,早在国开行宣布上收合同审查权至总行之前,2018年1月,山东省就在住房城乡建设工作会议提出,为应对个别地区房价上涨,将鼓励棚改、拆迁实物安置,取消货币化安置。

在上述地产项目负责人看来,在菏泽这样的棚改重点区域,仍有大量存量项目需要资金,正是政策转向带来的限制和城市发展的需要碰撞在一起,直接导致了上半年土地出让的激增。

菏泽市财政局公布的数据显示,2018年上半年,菏泽国有土地出让收入就达到了190.7亿元,同比增收96亿,涨幅为101.4%。

(应受访者要求,李秀兰为化名)

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网络编辑: 刘小珊 责任编辑: 冯叶 助理编辑 温翠玲 实习生 周小铃

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