房贷紧缩步步逼近 地产商冷暖两重天

房贷三四月骤然收紧

然而无论是市场还是银行信贷，都从春节之后开始，变化日趋明显。

天津市场的成交量回暖了，3月份比 1月份多卖了20%（1000套），但刘义他们却开始有了压力，因为有两个全国地产大鳄开始明折暗扣，而且旗下有和他们同档次的楼盘，因此销量大受影响。“怎么办？降价吗？”“不着急，慢慢卖呗，至少我们手上还有钱。有的地产大鳄规模大，去年又拿了很多地，银行稍微收紧一点，资金压力就出现了。”这是当时刘义给南方周末记者的答案。
    3月末4月初，刘义公司把均价略微调低了500元，一度推出过10000元出头的特价优惠去试探市场，结果是非常好卖。但为了追求高利润和稳定市场，特惠价格很快就取消了。他们是在用尚算宽裕的资金来缓解销售回款的压力。

始料未及的是，信贷资金的压力也在步步紧逼。

自去年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以来，再没有更严厉的专门针对房地产贷款紧缩的明文政策。4月份，央行上海分行终于下发了一份《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，不算政策，但意味深远。

面对一季度仍居高不下的信贷数据，央行从4月份开始将对各银行的窗口指导从1个季度加密到了1个月。

北京一家准备上市的房地产公司主管销售的副总感觉到，“虽然没有明确的信贷紧缩政策，但贷款就是难了很多。以前贷过款的银行，续贷不再是顺理成章；申请授信额度时，以前按照项目所需的2倍申请都能获批，现在则要砍掉1/3甚至一半。”

存款准备金率的频繁上调，又把一部分“粮食”收回仓库去了。即便有些银行信贷资金仍然宽裕，但央行的加强监管和存款准备金释放的加强紧缩信号，也使得多数银行不敢越雷池一步。

结果就是，越来越少的资金和因为市场形势不好越来越多的资金需求方，只能按照资质排队等候。前面提到的深圳正中置业就是其中一家：“授信额度去年就批下来了，今年拿着项目开工的各种证件去申请放款，却一等再等。”拿着文件跑银行几乎成了例行功课。

刘义他们公司也排到了这个队伍中去，从3月份开始，财务部门传导过来的压力逐渐增大，直到6月份在市场和资金的双重重压之下选择降价。“现在意识到，降得越早，受益越大。”同一档次的领世郡洋房从3月份11000元到现在8000元，成交量一直领先，富力津门湖也从13000元降到了11000元。

银行实际贷出的资金让房地产商更加灰心，南方周末记者了解到的农行天津市塘沽支行的房地产贷款量比去年下降了八成，而中信银行今年几乎没有批复新的授信额度给房地产公司。

融资成本也在增加，中信银行针对房地产行业的贷款利率为最高的7.47。

截至2008年3月31日，104家房地产上市公司短期借款总额为601亿元，长期借款总额为1000亿元，分别以7.47%和7.56%的年利率计算，与2007年相比，2008年新增加的利息就有16.5亿元。

几家欢喜几家忧

当然，也有一些银行，选择“敌进我退”，利用信贷紧缩，发展房地产贷款业务。

2007年末北京银行的房地产开发贷款比例占到14.92%，今年一季度的数字为14.3%。国金证券分析师李伟奇认为，北京银行业绩虽然实现高增长，但房地产贷款比例过高，达到14.3%，需要关注资产质量风险。

深发展在一季度年报中这样写道，截至2008年3月31日，在商业、房地产业的贷款不良率相对高于其他行业，这主要是本行2005年前发放的商贸投资类企业、房地产开发贷款等历史遗留不良贷款所致。

正因为此，银监会从去年年末就要求银行进行流动性风险的压力测试。这两个月内，央行连续提高2个点的存款准备金率，也使得银监会再次关注银行尤其是中小型银行的流动性风险。

还有一些大银行把部分贷款打包卖给中小银行，节省下来的额度就用来维持重点优质客户的贷款。无形之中，也加大了中小银行的信贷风险。

银行信贷融资艰难之下，观望的群体，从购房者扩散到了投资客和开发商。

农业银行天津市塘沽支行信贷部今年碰到尴尬：尽管贷款很紧俏，但今年年初以来，他们审批通过的授信额度中，竟然有3家公司选择暂不提款。“目前的市场状况让这些公司不敢出手，宁愿放弃。”该支行一名业务员解释。

还有一些不缺钱的开发商把钱投向了别的领域。一家人民币PE公司九鼎投资的资金来源一半以上都是房地产开发商，“他们并不缺钱，但对目前的市场无法做出准确的判断，只能暂时观望，把多余的资金拿出来投向其他行业”。

看来，在房贷紧缩的大背景下，市场仍然同从前一样，实力雄厚、资金管理得当的公司不愁，而小公司、经营不好的公司犯难。对于刘义所在的公司来说，目前最紧要的还是赶紧卖房子，奥运会期间要停工两个月，停工之前尚需要筹措一笔庞大的建设资金结算给建筑商。