等待熊市
一位外资代理人坦承，“我现在要做的就是准备好现金，等待熊市。”
相比股权投资的众多不确定性，加之资本市场走低，为外资基金的退出渠道蒙上阴影，当下，外资基金在中国更愿意投资商业物业。“咱们做房地产，一般都是做完了以后恨不得第二天就能卖出去。而欧美的经验是，长期持有的地产比转手卖的利润率从长期而言收益率肯定要高。一般基金的持续时间差不多都是十年左右。在这个期间，一方面物业可以升值，另一方面，有比较好的现金流，持有人能拿这个现金流随时做证券化啊，马上就可以转手套现。”一位国内地产商的投资总监告诉南方周末记者。
越来越多的外资基金在近期的操作中按这一理念行事。
6月初，全球资产管理巨头黑石集团终于出手，以11亿元买下上海市长寿路一商业项目，这是黑石集团在中国楼市的首单买卖。
据了解，位于长寿路的该商业项目，于2006年被马来西亚林氏家族旗下的卓越金融购入。卓越金融随后对该物业进行大规模翻新并购回出售店铺，根据当时的公告透露，其总资本开支约为5.85亿元。将近两年时间之后，黑石以11亿元购得该项物业90%股权，剩余10%的股权仍由卓越金融持有。转手后，卖家在账面上赚得近6亿元人民币。
由于买卖双方皆为外资企业，因此交易完全在境外进行。该人士进一步指出，“这（离岸交易）对于首度进入中国楼市的黑石来说，操作上也方便些。”
有很多境外机构的基金都在寻找成熟的物业。其中，代表公司有CapitaILand，其旗下就拥有商业运作基金，还有香港背景的和记黄埔、新鸿基、新世界都会有相应的商业项目出租管理团队。他们在中国一是开发，二是寻找投资成熟的商业物业。
恒隆地产主席陈启宗的观点颇有代表性，他说，“未来的发展还是要在内地，试想一下，香港的GDP增长不过5％-6％，内地却高达10％-11％，我喜欢顺势而为。”
根据恒隆披露的数据，去年公司在香港方面的租金收入增长约为11％，而在上海的租金收入及盈利却分别劲升57％和66％。陈启宗乐观地估计，未来三至五年，内地的租金增长至少在20％以上。
对于外资基金来说，内地正在进行的宏调以及房地产成交的萎缩或许并非完全是坏事，这种调整背后可能酝酿着新机会。陈启宗指出，去年内地的房地产有点过度“疯狂”，“去年8、9月期间，有一家内地房地产开发商在非一线城市买了一块地，其价钱居然比我们在内地十多年来的买地总价还高出15％。”
他认为，照这种疯狂程度，即使市场不进行调整，政府也必然会介入调整，而这对恒隆这样的地产商将是一个良机。执行董事吴士元透露，恒隆集团现在持有大量现金，处于零负债水平，可动用的资金高达200亿元，根本无须借贷便可以发展物业。
在西方被视为圣贤的投资大师巴菲特有一个基本理念——在熊市中买入。其基本逻辑是，牛市时人们总会过于乐观，资产价格一般会高于其真实价值，而熊市时人们总会过于悲观，资产价格会低于真实价值。只要对中国经济长期看好，熊市正是真正有战略眼光的境外投资者等好的交易时机。事实上，在去年7月国内地产界的乐观心态达到巅峰之时，一位外资代理人就曾私下坦承，“我现在要做的就是准备好现金，等待熊市。”
有多少人在做着同样的准备？无法统计，惟一可以肯定的是，在那个圈子里，他并不孤立。
根据欧洲非上市房地产投资协会（INREV）与亚洲私人房地产协会（AREA）最新公布的调查，亚洲房地产市场的投资已占到全球总房地产投资额的37.8%，这一比例在未来将会上升至39.3%。AREA联席总监及高富诺亚太区常务董事陆德智表示，在最具发展潜力的房地产市场排名中，中国市场依然受到高度关注。
（实习生李响对本文亦有贡献）
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