记者观察：日子难过也得过

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【楼市熊图】

在存在资金压力的情况下，开发商拥有两个选择，一是（减价）卖地，一是（减价）卖房，理性的开发商们都会选择前者，联合拿地、合作开发的过冬术也会被再度使用

信贷市场的紧缩以及全球股市的走软，对开发商来说，充沛的流动性仿佛一夜间烟消云散，融资环境在恶化，房子又卖不掉，今年的情况别说是REITS，神仙来了都没办法。

往年，所有熟识的开发商总是劝记者买房子，今年，却鲜有人这样提议，他们开始说，再等等。

国泰君安证券研究所最近出台了一份报告，称2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，这个数字相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。

2007年末全国内资房地产开发企业5.91万家，7100亿元资金缺口平均到每家内资房地产企业的资金缺口是1200万元，年景好时，这点钱不算什么。但问题是大多数开发商拥有多家登记注册的房地产开发企业，加之市场低迷，所以开发商个体所面临的资金缺口和资金压力远比1200万元大。

内地房产销售从癫狂跌落到低迷：武汉上演卖房模特裸体秀、深圳买房送宝马、铺天盖地的温州人急售房产消息、恒大地产香港招股失败、河南建业香港上市募集资金从计划的80亿元下降到实际募资不足14亿……恐怖的是这些也许还只是开端，悲观情绪已经笼罩着市场。

接下来的日子会更难过，不少开发商对记者这么说。为什么会更难过？因为去年下半年正是地王纪录不断刷新的半年。看看全国地价指数，2007年三季度地价指数创下1998年来的季度最高，这意味着在去年7-9月拿地的开发商支付的地价款非常高，很多地块楼面地价比房价高，面粉高过面包价。而最近一年多地方政府普遍要求12个月内要付清地价，按最新调控政策要求，只有全部付清地价才能拿到土地证等文件，才能开工建设，才可能申请银行贷款。因此，如果在售的房子继续积压，未来的三个月将会是铁链的最弱一环。

不过，用一句开发商的话说，房产企业想死也不容易，手上有地怎么会死呢？只是发展快慢而已。在存在资金压力的情况下，开发商拥有两个选择。一是（减价）卖地，一是（减价）卖房。理性的开发商们都会选择前者。因为如把现房卖掉，回笼的资金还要立即投入土地的开发，其资金紧张的状况并不见得能得到明显的改善。如果卖掉土地，所获资金不必立即投资到其他项目，因此可帮助开发商度过更长时间的信贷紧缩期。卖地的同时还可以保留参股权。很多时候变卖项目方式能够为资金链断裂的企业保留项目参股权，有机会分享到未来利益。万科、保利等今年越来越多新增项目并不是100%控股，反映的就是这种情况。

在上轮调控最严厉的2004－2005年，资金比较紧张时，开发商是通过联合拿地、合作开发的方式来度过寒冬。当时产生了两个行业整合的标志性事件：一个是浙江南都集团把资产卖给了万科，但随后通过参与万科非公开增发成为其股东；另一个是2004年大量拿地、高速奔驰的天津顺驰，2006年把资产卖给了香港路劲基建。显然，南都、顺驰都没有通过大幅降价、贱卖房子来回收资金，退出行业。

相信今年，他们照样会祭出这一招。此外，大型企业的现金十分充沛，对房地产项目更是虎视眈眈。在整体行业资金尚算充裕，经济中又是流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往会被购并，短期内市场上不会看到跳楼大减价。

但是信贷会放松吗？这是每个开发商关心的焦点。

从监管层面的工作重心上看，短期内没有可能。现在的货币政策已经由防经济过热和防通货膨胀转为重点防通货膨胀了。如果信贷政策会放松，那么隐含的前提就是通货膨胀会好转。但在全球通胀的格局下，通胀下行的预期显得比较渺茫。

资本市场呢?对于大型开发商而言，有人戏称“不上市就上吊”，虽然建业的贱卖给这条路蒙上阴影，但依然有人认为它的上市还是值。

“因为融资后股权交易更容易些，可以定向配股。不上市的股权存在各种风险，很难定价。上市后可以做一些交换，比如建业没有现金，但转10％股权在香港做，毕竟多了一条变现的途径。换来几个项目，这还是值得的。”一位等待上市的开发商告诉记者。

但在政策上，政府的本意是维护房地产市场稳定，营造和谐社会。房价飙升会诱发社会矛盾，不过房价急跌同样不利于社会和谐。房价急跌可能对消费造成的负面影响，更是难以预估的。

而地方政府因为市场的低迷，也成了调控的受害者——他们因此失去了宝贵的卖地收入，过去几年，这一直是地方财政的重要来源。而今年因赈灾、建设保障性住房、经济下滑等原因，地方政府的财政压力比往年大很多。

政策会掉头吗？现在还看不出这样的迹象，地产行业是一个多个利益相关者充分博弈的场所，行业在力量的此消彼长中成长，所有的结果都是多重博弈后的结果，综合体现购房者、开发商、地方政府、中央政府、外资等所有参与者的诉求和行为，惟一可以确认的是，资金链紧张将是行业资源并购整合的天赐良机。
 

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