长三角地区房租逆势上扬

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楼市颓势不改，房租却逆势上扬，这种异常现象的原因是什么？是否意味着房价会调头向上？

“现在房租太贵了，我们根本租不起。”上海虹民房产梅陇店的业务员黄菲说。黄菲工作的梅陇地区，位于上海西南部地铁一号线锦江乐园附近，靠近中环。

年初以来，这里一室一厅的月租从1300元涨到了约1800元，而两室一厅也普遍涨了四五百元左右，涨幅超过了20%。

房东们还在不断提高房租，因为房子并不愁租不出去。来黄菲这里租房的，六七成是刚来上海的外地人。对他们而言，梅陇交通便利，又有成熟的生活配套设施，这里的房租贵一点也可以接受。

不断涌入的外来人口，不仅拉高了上海市区居民小区的房租，也推高了城郊的农民房房租。一年来，梅陇附近那些没有独立卫生设施的农民房的月租，也从300元左右涨到400元。

不过，在上海城区内，不同区域和不同类型物业租金的上涨差别很大。据南方周末记者对市中心人民广场板块以及中环梅陇、五角场板块的调查，2008年上半年，上海内环高端住宅租赁市场基本平稳，小户型略有上调；内环之外，中环到外环之间地铁通达地区和区域中心，租金上涨明显。

据高力国际数据，高端住宅月租比2007年年底提高了3.3%，每平米达到了177.1元，但临近中环的五角场地区，随着附近IT创意产业的发展，普通住宅租金在2007年上涨10%的基础上，又上涨了约10%。房产中介公司我爱我家的统计表明，上半年，上海房屋租赁市场成交套数，同比上涨了15.47%。

商业物业的租金也在稳步上扬。据高力国际数据，2008年上半年，上海甲级写字楼的租金同比上涨了15.2%，购物中心平均首层租金较去年同期增长4.5%，达到每天每平方米人民币31元。

不仅仅在上海，长三角地区许多城市也出现了房租上涨的情况。这是个出人意料的现象，因为自去年12月以来，全国房地产市场整体进入萧条期，交易量急剧下滑，长三角楼市也不能幸免。

虽然我爱我家公布的杭州上半年租赁市场成交量比去年同期增长了近15%，平均租金为 1986元/月，只上涨了10.8%，但湖北籍的新杭州人余先锋，对杭州房租上涨的直观感觉是20%—30%。

余先锋是浙江富源投资置业有限公司的董事总经理，在杭州市中心区武林广场附近租住了一套两室一厅二十多年房龄的房子。2007年时，这套房子月租只有1200元，2008年，这套房子的月租涨到了1800元。

这与房地产买卖市场的行情形成鲜明对比。据统计，今年1-5月，深圳、北京、广州和上海的一手商品房销售面积同比分别下降61.6%、46.2%、30.8%和16.5%。在房地产市场不景气之时，租金何以不断上涨呢？

上海华东师范大学余南平教授接受南方周末记者采访时表示，房地产买卖与租赁市场，实际是两个差别很大的市场。买卖市场的需求，包含自住、投资、投机等多重因素，在北京、上海、广州等核心大城市，投资、投机因素更为明显。

仲量联行中国业务发展总监陈立民分析，房地产买卖市场的非理性因素较多。但是房屋租赁市场是一个完全自由竞争的市场，没有需求或者租商用房赚不到钱，绝对不会发生租赁行为，因此，房屋租赁市场真实地反映了供需双方的力量对比。

就上海而言，1990年代以后经济长足发展，国内外人才不断汇集，各种类型的公司总部不断迁入，有效支撑了房价和租金的上涨。但是由于房价不断上涨，中外环间的每平方米单价已经上涨到1万－2万元之间，不断涌入的中低收入人群早已无力购买住房，只能进入租赁市场。

据统计，从1990年到2007年，上海人口年均增长约30万，达1858万人，外来常住人口约500万人，还有约600万的流动人口。城市化、人口向城市尤其是大城市迅速聚集，成为上海住房租赁市场活跃的基本因素。

2002年以后，上海楼市暴涨，虽然租金也在上涨，但连续多年落后于房价涨幅，租金收益率远远低于美国5%的年收益率，从而使房价明显偏高，租金相对偏低。但当现在越来越多的人进入租赁市场，即使楼市不景气，租金还是会补涨。

租金上涨之后，一些房地产业内人士认为楼价有可能进一步上涨。但余南平认为不会发生这样的情况。他认为，租金上涨是与经济增长、工资水平上涨和城市化加速相关而稳定增长的，房价、租金的调整方向，仍然是房租向上，房价向下。
 

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