广西贵港农地买卖调查

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卖地的结果：一万户无证住宅

几乎没有遭遇任何实质性阻力的土地买卖，一路高歌猛进，在今年达到高潮。

石羊塘社区一块大约50平方米的土地见证了高潮的来临：2007年之前，它花了十年时间，让自己的身价翻了一番，从2万多元涨到4万多元；但是到了2008年，仅仅1年，它的身价就坐了火箭一般，再次翻了一番，涨到8万元。

现在属于闹市区的石羊塘，十多年前尚是一片鱼塘和荒地。时值贵港从玉林独立出来成立地级市前后，许多机关单位大量向农民买地，再花数十元一平方米“补办”国有土地证后，划成宅基地向内部职工及社会人员出售。

一些具有商业头脑的人——当地人称他们为“地皮商”或“开发商”——看到其中的商机，也开始大量购地，但并未办理国有土地证，也划成宅基地以更低的价格出售。2002年，购地办理国有土地证被叫停，但地皮商购买农民土地并转售的交易却从未停止。

11月6日，爱民路西侧的一处池塘边，挖掘机正挥舞着铁臂，掘出一道道一米多深的地基——地皮商黄迪丕正在这里，平整他刚刚从当地农民手里买下的十余亩未利用地——仅在这条路上，就有10名地皮商在“开发土地”，面积在200亩以上。

在地皮商的眼中，没有什么土地是不能买的。在爱民路旁的棉村，一块十余亩的玉米地差一点被卖掉：“价格都谈好了，最后因为资金不到位才没买成。”“不管种了什么，只要双方都愿意，就可以转让。”登龙桥居委会（亦是村委会）主任李寿桐说。

十余年来，无所顾忌卖地的结果是：积聚了数量惊人的无证住宅。

地皮商黄迪丕的估计是，已经卖出的无证地皮，已建房和未建房的都计算在内的话（很多人买下地基但尚未建房），大概在1万户以上。他10年前买下的60余亩耕地已经售完，大部分在最近一两年卖出，现在又在另一个村买下了十余亩地。

南方周末记者通过多个渠道了解到，实际涉及户数应不少于1万户。

李寿桐告诉南方周末记者，仅在该村，农民私下卖出的土地即在300亩以上。据此，按每亩划成5块宅基地算——这个面积已是颇为奢侈，登龙桥村售出土地即至少涉及1500户。而登龙桥因地块较为偏远，比不上别的卖地大户。

售地链条

地皮商是卖地的农民和盖房子的农民之间的桥梁。

他们的关键之处在于，以自己的先期巨额投入，形成了信用，放大了市场——在棉村，曾有村民“眼红”地皮商的高额利润，试图自己卖地，最终未遂。“没人来买我们的地。”

不过，地皮商生意的第一步，却不是去村里看地，而是去政府看图——打听哪些地皮不在城镇规划范围之内。“只要没规划到，怎么干都没人管。”黄迪丕说。

在与黄迪丕合伙的2人中，有一名据称供职市政府的神秘人物，持有股份，但从不出面。“做我们这一行，政府里没人肯定做不了，就是做也做不大。没有关系的，你打了地基，都给你勾上来。”

地皮商向农民买地，因一片土地往往分属若干个农民，地皮商需要与他们逐一商谈。农民也因此几十年来第一次对自己的土地有了讨价还价的权利。

此时，交易的对象被审慎选择。地皮商们往往私下打听，“太野蛮的就不买他的地，怕他卖了之后反悔，闹事”。

地皮商拿地时，也颇讲究兵法。黄迪丕现在一个村买了十多亩地，但他有更大的野心：“这里头那一百多亩地将来都是我的，因为路在我的地上。你不卖给我卖给谁？”

农民谈妥后，另一个关键人物出场——村委会主任。他的职责是：作为中间人，代表村里对这个交易作一见证，并收取费用。

众人对这一费用的称呼不一：地皮商称之为“管理费”，村民称“保护费”，村主任则称其“扶持费”。数额也有两个版本：黄迪丕说他要给村主任每亩2000元；而村民从主任那里得到的消息是，每亩收1000元，作为村里的公共收入进账。

地皮商买定土地后，即分划成每块40至80平米不等。定价也颇有技巧地“低开高走”：往往最开始的一些地，以成本价甚至略为亏本的价格出售，待到积聚了人气后再提价。“赚的都是后来买地人的钱”。

有的地皮商通过中介或者张贴广告销售。在旧营建路的一处房屋信息部，其老板介绍说土地信息中“无证的多过有证的”；久发房屋置换信息中心提供的约170处土地信息中，约有近70处为无证土地；当地数字电视房产信息频道中，亦有大量无证土地的信息。

不过这些方法并不为大的地皮商所采用。他们从不在媒介上出现，销售靠的是关系。“都是老乡带老乡来买，一来好几个，甚至十来个。老乡住在一起也更方便。”黄迪丕说。

也正因为此，地皮商的黄金搭档是：一人是贵港本地人，熟悉买地；一人来自贵港农村，有卖地客户，另一人则负责看规划、找关系。“能熬过来的，没有不赚钱的。”黄迪丕说。黄迪丕当初以每亩6万元拿到的地，现在分块卖，可以卖到三十多万元。