为外商投资房地产松绑？——关于一个政策的传言及对楼市的影响

三年紧箍，紧还是松？

外资的比例不大，是不是因为一直戴着紧箍，一旦拿下来，对房价的影响将难以预测？

而且，如果比例不大，三年前为什么要给戴紧箍？

业内普遍将2006年7月执行的131号文看作一系列“限外令”的开始和转折点。当时一季度中国的GDP首次超过10%，达到10年新高。经济总体过热迹象非常明显，国内的房地产市场已经疯狂，然而当时的宏观调控效果却并不明显。

正是在这样的背景下，六个部委（除了商务部、建设部两个主管外资和房子的部委，还有发改委、央行、工商总局和外汇局）齐心合力给外资戴上了紧箍。

131号文一方面规定了外资个人和公司购买房产的条件，另一方面对外资进入房地产开发也作了资本金等方面的限制，并且全部要经过商务部的审批。

“当时就是为了压制国内的需求，是楼市宏观调控的政策之一。”阳光100置业公司的总经理范小冲回忆道。

有趣的是，紧箍戴了一年之后，FDI中投向房地产业的比重反而翻了一倍多，2006年这个比重是11.6%，2007年就达到了24%。这里可能还不包括一部分直接购买房产的外资，因为当年外管局的外汇结算与商务部就出现了一个不小的差额。

这一年，楼市已经进入癫狂，深圳房价半年暴涨了50%，背后就有大量的香港资金在支撑。

也是这一年，商务部和外汇管理局也出台了50号文和补充通知——对外商直接投资房地产企业实行备案制度，并修订了《产业指导目录》——把所有外资房地产公司列入限制类。商务部频繁的往紧箍上加码。

进入2008年，“限外令”紧箍第二年，FDI中用于房地产行业的资金比例和总额都和2007年持平了。不过这一年，同样是金融海啸深度席卷全球的一年。

三年紧箍，究竟紧不紧？似乎成了一个很微妙的问题。

南方周末记者采访的所有业内人士都肯定地说，2006年131号文出台后，几乎就没有外资能用以前的条件通过商务部的审批了。外管局公布的第一批在商务部备案后通过的外商投资房地产企业，资本金都占到了项目投资的50%以上；之后陆续批准的，也多数是内地企业海外上市后新设的项目公司，或者二三线城市的公司。

但同时，这些业内人士也都能各自说出一些变通的办法。世邦魏礼士北京公司总经理尹宝军就举例说，购买商用房产需要注册公司，一线城市往往不给批准，外资就会选择去二三线城市设立公司，再返回来买一线城市的写字楼等。至于项目开发，也可以通过一系列复杂的境内外公司持股方式将海外资金汇入中国。

在紧与不紧的微妙之间，再遇金融海啸和国内楼市萎缩，海外资金要么退出要么不敢进入，使得2008年并没有出现外资投资房地产业的增长。但也正因为此，将来如果再次放松外资进入房地产业，内外宏观环境再次回到三年前，很难讲会不会再次出现2006年到2007年的成倍增长。

可能的政策走向

不过，即使外资有可能在松绑后再度猛增，记者采访的业内人士也并不是特别担心热钱以及它带来房价高企。因为在他们看来，政策再宽松，短时间内也不会给热钱留出口子。“外资进入房地产市场，要从开发和投资两块分开来看。即便真的出台传言中的政策，应该也是松绑项目投资，而不是购房这块吧。”胡港文如此揣摩可能的政策走向，“因为商务部审核的都是外资房地产开发项目，这块即使松绑，也不会带来热钱。”

范小冲也是同样的看法。在他看来，外资只要进入项目投资，一滚就是三五年，绝对不可能变成赌人民升值而快进快出的热钱。

但在房产购买这一领域，则蕴藏着巨大的热钱危险。

银监会、央行等金融部门一直试图把握中国热钱的动向，以及对人民币汇率的影响。在某地方银监局局长的一次内部报告中，该局长研究了热钱和汇率的关系，发现两者高度相关，因此建议要时刻注意热钱的动向，并把握好相关的政策。

换句话说，即便把政策走向往宽松的方向去想，胡港文和范小冲也觉得2006年的“限外令”近期内不可能全部放开。

事实上，可能的政策走向已经露出端倪。6月份，外管局已经向各个分局和指定银行发出通知，称可直接通过商务部网站，查询检索已通过备案的外商投资房地产企业名单，并据此办理外汇登记和资本项目结售汇业务，简化流程。在次之前，这份名单是由商务部转到外管局，再下发到各分局和指定银行的。

果真如此，这将是一个好的开端，无论对外资还是普通民众来说。以往，商务部的备案、审批，再到外管局的登记、结汇，是一个漫长而复杂的流程，同时也形成了一个巨大的寻租空间，2008年商务部条法司郭京毅系列案件即是如此。

对于尹宝军和他身后的众多外资基金或公司来说，如果能够松绑外商投资房地产，自然是一个好事，但他们更大的希望是政策能够稳定下来，不会随时因市场变化而变化。“我们担心的是，如果这次松绑了，外资迅速进来，配合国内的回暖趋势，房地产市场再度形成泡沫，可能又是一个政策轮回。”

范小冲也认为，作为一个走向国际化的国家，某些限制迟早是要松绑的。有风险，重在后期监管，而不在一刀切的赶走，或者机械化的审批。

商务部外资研究室研究员马宇坦诚地指出：用部门文件代替法规、把应该长期坚持的法律法规当作短期的调控政策、重前期市场准入审批而轻后期生产经营监管，这些问题亟待解决。