“地王”风云

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最近数月，“地王”的身影从金融危机的沉睡中苏醒过来，从北京到上海，从东部到内陆，频频显现。按照地产界的流行说法：做房地产，就像吸毒，只要做过，就不会再想做其他生意。“地王”则更像一种高致病性病毒，极具传染性。

在中国影响“地王”的除了“地段”这个决定性的要素，还有一系列想像不到的“企图”与“利益”，一连串复杂隐秘的“背景”与“变量”。“地王”的产生，是在土地实行公开拍卖之后，历经了以顺驰公司“蚂蚁变大象”为代表的第一阶段，以把“地王”作为圈钱题材的第二阶段，以国企密集出手为特征的第三阶段，其风云变化，跌宕纠葛，体现了楼市的轨迹，亦传递出中国式的财富争夺与分配的特性。

国企时代：真正的老大哥来了

●标志地王：北京广渠路15号地块●地价：40.6亿●竞得者：中化方兴●参与竞拍公司：华远 SOHO万科 远洋 保利 城建 城开

在“京城地王”广渠路15号地块的争夺中，华远总裁任志强料事如神，SOHO董事长潘石屹事后才如梦方醒。而他们的共同点是：都没拿着这块地。

2009年以来，以任志强和潘石屹等为代表的地产大佬们已不是头一回在地王竞拍中铩羽而归。伴随着他们的“失败”，是地王国企时代的骤然降临：真正的老大哥来了。

6月30日下午，在前往北京市国土局的路上，潘石屹打电话问任志强去不去广渠路15号地的竞拍现场。华远跟他们一样，报了名，交了保证金。任志强说不去，同时劝他也别去，去了拿不着。“为什么拿不着？”潘石屹不明白。“政府给国企这么多钱，他们可疯着呢。他拿着这些钱该干什么去？没地方去。这块地，他无论如何他会发疯的。”任志强答。

就在任志强下这个判断的四天前，央企成都中泽置业以19.6亿元夺得北京“奥运村乡地块”，创造了北京单价最高的地王，楼面地价达15217元／m2。地产业内人士开始认为，国家的4万亿，多数落到国企口袋里，并被投向回报高的房地产行业。这钱，本来是国家为应对全球性的金融危机、扩大内需而拿出。情形一如1998年推出的住房改革。然而，国际市场一片萧条，拿到钱的实业公司根本不敢扩大生产。

潘石屹还是去到竞拍现场，万科执行副总裁丁长峰正好坐他旁边。事隔一年，SOHO又和万科一起，人是，物却非。2008年年初，万科总裁郁亮找潘石屹，希望联手拿下这块地，万科做住宅，SOHO做商业。郁亮此计，为求给万科2007年拿下的北京“地王”解套。当时，那块“地王”楼面地价近1.3万元／m2。广渠路15号，正好在万科“地王”对面。可当两家组成的工作组准备出7000元／m2的楼面地价去参加招标时，郁亮反悔了：“王石对媒体承诺了，我们不能拿地王。”这块地，本来就他们两家要联手去竞标，因为不够三家，便流标了，又被北京市国土局收回。这一回，北京市政府把原来那块地靠着路边上“最好的一块”14万m2切出来，做北京市档案馆。42万m2“瘦身”，成了28万m2。

“你说说，一年前，7000块钱，咱们非不要，非让它流标了。同样的一块地，现在留下了一小块地，还不如原来好了，1万6了，咱俩却来这里，举牌子来了。你说我们是不是有病啊？”潘石屹说

“这也没办法。”丁长峰答。

周围都是潘石屹认识的开发商。左边坐着远洋，右边有保利，前面是城建。丁长峰旁边是华远、城开。

他们的后面坐着位新面孔，潘石屹礼貌的向他们问好，询问是哪家公司。“小公司。”新面孔们回答。SOHO总裁闫岩小声介绍：“这是中化方兴。”

17点20分，经历97轮竞标、一个小时的鏖战，主持人最终落槌，潘石屹不认识的“小公司”拿下此地，楼面地价1.6万元／m2。北京“新地王”易主，中化方兴一战成名。

40.6亿，一次性付款。中化方兴内部人士向南方周末记者透露，在拍卖前，所需资金就已从上海调拨到北京。

如果说北京“地王”主要由央企制造，接下去上海、苏州一再演绎的“地王”故事则更关乎对人们在通胀前寻找避险投资品种。

年初悄然启动的豪宅市场，让地产商们猝不及防。

“某豪宅开盘来的第一个客人，开了一辆加长卡迪拉克，数千万的楼款，现金一次性付清。售楼人员说可以打折，人家挥挥手，说‘不用啦’。”虽然故事已经发生了半年，世茂集团的李剑仍喜欢在“观摩”上海土地交易市场的空当讲给人听。数千万还不算豪，北京《楼市》出品人蔡鸿岩对南方周末记者说，有一人在海南福安一次买了2个亿的房产。

所有的地产商都和李剑一样，在2009年4月前完全回不过神来。过去的一年，他们谈的和听到的都是拐点论、百日剧变、金融危机、打折、集体退房、谁资金链断了、国税总局要征收30％至60％不等的土地增值税。恒大对媒体所述的“等着看吧，我们养了18万农民工，政府决不会让我们倒下的”，随后居然应验。各地政府相继推出各种救地产商的方案。杭州动用政府所有权限，甚至户籍，出台被戏谑为“地主救长工”的24条救市措施。“今年2月二套房降低首付，是个大口子。”中海集团的张磊说。包括地产商、经济学家在内的业内人士均认为，对通胀的预期和投资渠道的匮乏导致人们将钱投向不动产。

8月8日，上海星河湾开盘，每平方米4万，320多套房一天就卖出了264套，当天卖了40亿。“提着50万当首付现金的人，连看样板房的资格都没有。”陈华中对南方周末记者说。当天，他载外地朋友去看楼。地产商的境遇变化，恰如金地集团高级副总裁赵汉忠的比喻——“从冬天直接到了夏天”。月底，首金证券首席经济学家金岩石预测，以2009年1月1日为基准，北京、上海的房价将在未来5年涨一倍，其中高端项目的房价很可能突破每平方米30万元。

此时地产重镇上海推出长风地块，“饿了”一年的地产商们，便猛扑上去。

前来竞拍者，一家是现“地王”，一家是前“地王”，一家是“地王”的功败垂成者。现“地王”是仁恒，谋求二度加冕。

2007年11月，仁恒战胜绿城、华润和上海城建等，以13.01亿，楼面地价定为2万元／m2，拿下新江湾城D3地块。前“地王”是绿城，在仁恒称王前五个月封王，拿下新江湾城D1地块，楼面地价1.25万元／m2。功败垂成者是中海。2005年初与广州合生竞标C1地块。当时，采用“暗标”，除了考量投标的价格，重要的是评标。综合打分后，中海以“微弱差距”惜败。合生当时的楼面地价为5600元／m2。中海集团总部的张磊对南方周末记者说：“中海开始不爽，跟下来一看他被套住了，我们又笑了。套了一下，发现解套了，又觉得还是该拿。”

去年年底，命悬一线的绿城将其新江湾城项目以股权置换的方式，转让给九龙仓。到长风地块，则高调宣称“我们回来了”。竞拍提前两天，挂出了56.28亿元的最高价。它还有了新搭档。前一天，平安信托宣布了与绿城集团签署的合作投资战略框架协议，在未来三年内实现150亿的信托资金投资规模。

同时，平安信托也是前来竞拍的金地的搭档。一旦保险资金投资房地产开禁，平安的险资将通过合作开发商投入房地产开发行业。

各开发公司预备推地前，会找各家地产商谈。一般总会有人看中，看中的人多，就走拍卖，价钱自然往高走。即使看中的人少，还能以双方都能接受的价钱，用投标形式推出。当时，开发公司以10000元／m2左右的价格跟仁恒谈。仁恒接受，开始着手做项目规划方案。不过，从谈到真正拍地，开发公司光办内部手续的时间就需要四五个月。在此过程中，土地市场形势不断好转。谈了很久，长风地块迟迟不挂牌。随着时间推移，仁恒只能“眼巴巴”的看着它一天天上涨。等到公开挂牌，形势已经“完全是冰火两重天”。

这次仍然沿用仁恒“封王”那次开始启用的土地挂牌竞价新规则，即拍卖阶段不再用“可能导致非理性”的举牌方式，变为书面竞价，每家公司只能填一次报价，主持人开报价后，最高报价者竞得。“这个落手下去，你要填多少钱，就是运气跟智慧相结合的一个东西。”事后，仁恒内部人士对南方周末记者说。拍卖的话，还可以视对手情况而定，这次比对手低了，下次可以高过对手。书面报价，机会只有一次。

来了11家公司，报价的只有仁恒、绿城、保利、中海、苏宁。苏宁开始并没有上去领单子，在不断打电话同上层沟通之后终于上台。没有一家高管现身，但现场已然剑拔弩张。

最终，中海以70.06亿元一击锤杀所有对手。一名失利地产商代表对媒体表示：“很想回家开一家银行。”

草莽时代：蚂蚁变大象的秘诀

●标志地王：北京大兴黄村1号地●地价：9.05亿●竞得者：顺驰●参与竞拍公司：华润 富力 天鸿

如今夺人眼球的“地王”其实来源已久，在国企如出笼猛兽般闯入地产市场之前，“地王”时代却是由一家自称“小蚂蚁”的原本寂寂无名的公司拉开了大门。

2003年12月8日，来自天津、自称“小蚂蚁”的顺驰，成功打入北京地产圈。在“京城世纪第一拍”中，它拿下北京“地王”。正是以世纪第一拍为标志，中国房地产市场正式进入了城头变幻大王旗的地王时代。

从2003年到2005年，起于草莽之间，却具有非凡远见的类似顺驰一类的公司，已经看到了土地市场由协议拿地向拍卖拿地转向的长远趋势。正是在被时人视为“胡闹”的一次次“天价”拿地的过程中，顺驰们迅速从蚂蚁变成了大象。

竞拍的北京大兴黄村1号地是土地供应制度改革以来，北京首次采取拍卖方式出让国有土地使用权。2002年5月9日，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称11号令），叫停已经沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

竞拍者却远不如凑趣者，只来了10位买家，包括顺驰、上海永升、北京天鸿、广东富力、北京华润等。情形同一个月前的拍卖地答疑会，来了23家企业，仅10家交了人民币2000万元的保证金，报名参加竞拍。

对于11号令能否真正执行，地产商们更多持观望态度。协议出让土地，至此仍是全国多数城市出让土地的主要形式，长期价格低廉，甚至“可以忽略不计”。2002年6月底，北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（简称33号令），重申11号令外，同时又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，大量继续流入地产商手中。

当年顺驰的高管、现万尚百货总经理杨庆允对南方周末记者回顾，政府还给协议拿地的地产商半年的过渡期，即承认签协议出让的土地，但必须在6个月之内把手续办完，把钱交齐。

从4.3亿元起拍，每次加价幅度1000万。有5家竞标者竟然没有举过一次牌，华润和富力也只意思了几下。总部在广州的富力，在前一年通过投标，以32亿元拿下北京广渠门东五厂地块，成功进入北京市场。这是北京有史以来最大一块公开招标的商业地块，总占地面积48.78公顷，被称为北京住宅用地的“地王”。当时的北京地产商未意识到来了一条鲶鱼，富力老板张力后来称，北京地产商都说“广东来了一个大傻瓜，花了那么多钱”。

10时20分，顺驰举出了6.2亿的高价。喊出7亿元后，富力退出。只有天鸿与顺驰死磕。10点43分，历经30分钟，近67个回合，顺驰终以9.05亿元，超出天鸿2亿的价格，拿下这块地，楼面地价达2037元／平方米，成为北京“地王”。主办方对这块地的原估值是6亿元，顺驰超出1/3。

这种猛砸钞票的凶悍手法，其实顺驰从当年9月走出天津的首战就已使用。那是在石家庄，经过4个半小时、161轮的争夺，顺驰以5.97亿元拿下了一块起拍价仅2.04亿元的土地。竞拍失败的河北卓达总裁杨卓舒曾在一份致业界倡议书中公开表示，这是一场严重背离了市场价值规律的竞买。当地的民众则要求政府重新进行拆迁补偿。它甚至“手刃”地产业老大万科。这一战发生在苏州金鸡湖东地块拍卖会。11号令出后，老大屡屡碰到“小蚂蚁”。但此次，万科志在必得那近十公顷的地。万科为它已经做了一年多的工作，几次修改规划方案。然而还是“小蚂蚁”称王，以27.2亿元拿下，楼面地价2000元／平方米。事后，顺驰上海地产公司董事长闵锋对外称“听说万科有人哭了”。并且，他们声称地价比预期都低。一年时间内，顺驰全国攻城略地，夺下12个城市的“地王”王冠。到2004年9月，顺驰购地资金超过100亿，对外宣称拥有800万平方米的土地储备，是全国的地储之王。

其实顺驰所为与1988年11月18日的万科无异。那天，深圳会堂举办深圳市第二次土地拍卖，被拍卖的是位于深圳市中心区红岭中路东，面积4141平方米的住宅用地。底价400万，一路飙到1200万。当拍卖师喊到“1200万第二次”，即将落槌时，在一个不引人注意的位置，王石喊出了“2000万”。

这个价相当于楼面地价2600元／平方米，房子要卖到4000块／平方米才行。而当时还没有这样的天价房。有人说，按市场价格，把附近的住宅楼买下来，拆掉再重建的土地成本都低于这个地价。

拍卖官刘佳胜望着王石说：“怎么出这么高的价格？简直是瞎胡闹。不管怎么说，还是祝贺你们。”

据说当时有关领导的第一反应是：“哪里冒出个万科？纯属扰乱市场，查一查万科的背景！”

顺驰本来是天津最大的地产中介公司，附带做过一点新商品房开发。杨庆允1998年进入顺驰时，公司的交易额还不到1亿，员工百来号。但它却很有理想。2004年初，在《中国企业家》杂志举办的年会论坛上，顺驰掌舵人孙宏斌宣布：顺驰三年内超过万科，成为行业第一。“蚂蚁”想变“大象”，支撑的是他们对11号令和中国城市化进程的理解。

孙宏斌认为土地市场的开放和规范化是一个历史性的趋势，它不是一个周期性的现象。他嗅到了做成全国性公司的机会。即如杨庆允所说“土地市场化后，不必跟某个部门、某个人关系特别好，才能拿地”。土地，同时还是稀缺资源。

虽然，1998年7月3日，《国务院关于进一步城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文件）即出台，终结了福利分房，住房实行市场化，但对像顺驰这样心怀远大理想的地产商，黄金时代自11号令才开始。

除了“天时”之外，还有“地利”。“招拍挂”土地可分期付款，周期长达2至3年。拍卖拿地的话，第二天顺驰便跟当地政府开始“交涉”变更付款方式，往往仅支付10％左右的首期款就获得地块运作权。然后，又拿地去银行抵押贷款。房子可以销售时，又可以用房子抵押贷款。

尽管央行已于2003年6月发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％。

顺驰实际是“空手套白狼”。只有很少的一点资金，主要依靠销售回款来覆盖所有的费用。顺驰创造了“并联操作法”，对任何一块看中的土地，都在拿地之前就开始做项目方案。因此能在拿地第二天就报规划，半年后就能上市，将一个地块的运作周期从普通公司的18个月左右缩短至半年。

杨庆允介绍，就是1个亿可以操作20个亿、30个亿的资产，挣10％，就有300％的回报率。而且当时还能从这30个亿的资产里面拿走10个亿到15个亿再去做下一个项目：“其实和温州炒房团是一个道理。我首付20％，我就可以拿100％的钱来做生意。100万的房子付20万，我拿10％，其实我已经挣了50％了。”因此，负责顺驰拿地的杨庆允认为，凡他拿的都比预期低。

其实“小蚂蚁”早就开始挑衅老大的江湖地位。

2003年7月，重庆中城房网会议上，顺驰孙宏斌声称：“一个城市应该能支撑一个50亿元到80亿元销售额的地产公司。顺驰今年要达到40亿元，中长期战略要做全国第一。”他话到此微顿，侧脸看了一眼坐一旁的王石，接着说：“也就是要超过在座诸位，包括王总。”

会后，孙宏斌返回天津即召开著名的蟒山会议。这个会从清晨开至午夜，长达17个小时，孙宏斌演讲，题为《鸿鹄之志向，蚂蚁行动》，宣布顺驰推行全国发展战略。

狂扫“地王”，顺驰还是一石二鸟的策略：瞄准到香港联交所上市。由于土地是房地产公司的基本生产资料，土地储备一直是全球资本市场对上市房企的一项重要考核指标。王石在其著作《道路与梦想》中称，万科对顺驰现象结论为：孙先生在赌博，高价拿地的时候就没有准备按时还钱，同政府公信力博弈，属恶意竞争行为。随后，王石专程去天津请孙宏斌吃饭。

三个小时的饭局中，王石说：“这种不惜一切代价抢资源的做法是在赌博，是在赌地价、房价持续增长。如果地价、房价一旦停止增长，你怎么办？央行121文件对开发商购买土地的限制，使通过银行贷款拿地成为不可能。资金流靠什么支撑呢？顺驰在天津的销售旺盛，资金回流理想，但一个天津的销售回笼资金能支撑全国迅速扩张的土地款？恕我直言，你拿着美国的绿卡，赌输了，扔下烂摊子，是不是一拍屁股去美国了？”

孙宏斌笑嘻嘻地反驳：“只重视眼前利润，不重视未来增长，是一种短视行为。追求增长确实是有风险，但我不认为增长越快风险越大，我觉得一个企业最大的风险是不发展。”

随着“8·31大限”将临，地产商们才开始慢慢醒过味儿来。任志强在其著述《任我评说》中将招拍挂地喻为“粮票”，指出“8·31”大限就是最后一批的“粮票”：“潘石屹在2004年初就精明地看到了‘粮票’的重要性，不惜高价换取，在CBD土地的招拍挂中再次夺魁。”不再有人说顺驰拿的地贵。顺驰也不再被视为搅局的“黑马”，反成了他们相继效仿的对象。

“8·31”大限，是指2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。通知规定，2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

曾在“京城世纪第一拍”中观望的华润，亦开始仿效顺驰。2005年8月1日，北京清河地块竞拍，华润与顺驰死磕到最后，第79轮，顺驰叫价到25.6亿元，已经超过其心理价位6000万。此时顺驰赴港上市无限期押后，不再觉得地像白给。沉默53秒钟，华润再次举牌，以25.65亿竞得。此地价每平方米超过3600元，华润成为北京新“地王”。

近期地王分布图 资料来源：中新社等