“地王”风云

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群雄时代：“地王”是股市圈钱的最佳题材

●标志地王：东莞塘厦大坪村地块●地价：26.8亿●竞得者：万科●参与竞拍公司：金地

“我们已经举牌了，不能这样成交！”2007年7月12日，在东莞市土地交易中心，紧随主持人的落槌声，金地愤怒的反对与万科庆祝成交的鼓掌声同时响起。

金地东莞公司总经理谢文云对媒体称，拍卖师开始时，每一次报价都有间隔，并且会看一下台下的情况，看有没有人举牌，但到万科喊出26.8亿后，每次喊完不给间隔，语速非常快，也不低头看下面，落槌迅速。

同样为全国知名地产公司的金地不同意塘厦大坪村地块的归属，要求重拍。万科抗议，称依据拍卖法，拍卖结果应以现场拍卖师落槌确认为准，不可改变。随后，双方僵持一个多小时。

“中断之前到我们申请看录像的时候，万科强烈反对。包括相关人员在放录像的过程当中，说‘现在请大家看录像’，万科还表示‘强烈反对，不看！’拍卖官说：‘你们看看再说吧，可能不会对你们有什么坏处的。’谁知道果然被其言中了，录像中确实看不到举牌的位置。在商议此事如何处理的过程中，相关人员接到的电话非常多，具体说了什么我们也不知道，就知道最后的结果：拍卖有效。”谢文云回顾。

万科拿下的这块地楼面地价高达1.5243万元／平方米，成为当时广东省的新“地王”。而当时，东莞当地的平均房价不过5000元／平方米。

类似的悲喜两重天的场景在当时风起云涌的地王竞赛中并不罕见。“‘地王’轮流坐，今天到我家”的轮庄景象，在2007年成为中国房地产的独特一幕。它和当时繁荣的股市资本市场是同枝并蒂的两生花。前一年6月股改完成后，沪深股市发生了历史性的转折，暂停了两年的IPO和暂停了一年的国内股市融资正式恢复。宏观经济方面，人民币升值、外汇储备大幅增加、经济流动性过剩。股市进入长牛市，房地产成了牛市中的明星板块。

其后万科俨然之前的顺驰，全国“疯狂”拿地。两个月后，其福州“地王”楼面地价7100元／平方米，该区域当时的房价约6000元／平方米，“面粉”比“面包”还贵。这个月，国家为抑制房价，出台“二套房”政策，提高二套房的首付并提高贷款利率，成交量与房价应声而落。此前狂热的深圳炒房现象才不再持续。但这没阻挡万科的拿地脚步。一个月后，万科又当上北京地王，17亿元夺下北京西大望路27号地块，楼面地价接近1.3万元／平方米。

此时，万科在向自己到2014年销售千亿的目标挺进。颇有意味的是，顺驰最早提出这个地产业远大目标。而在2004年8月的博鳌论坛上，谈宏观调控对地产企业的影响时，王石还如此讥讽孙宏斌：“有些大量拿地的企业在这个时候肯定难受，他的资金链会非常紧，如果说不难受，一定是吹牛。那所谓的‘黑马’，现在只能是熬着。”

2006年5月29日，国务院颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条）中明确规定：“严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”房企融资渠道被卡紧。

然而，上市房企已经可以在股市发行债券，或增发股份。万科和顺驰，便是房企融资方式转变初期最典型的缩影。最早上市的万科，直接在资本市场通过配股、增发等圈钱无阻。2006年年底万科刚定向增发募集资金42亿元，不到九个月，2007年8月29日，又实施公开增发A股，募集资金100亿元。仅隔一天，再宣布发公司债59亿元，成为《公司债券发行试点办法》颁布实施后的先行者。仅一年半，万科即从股市融资200亿元。金地亦然，2007年6月初完成45亿元增发后，又马上公开募集资金180亿元。顺驰，因未能成功上市，资金主要靠银行贷款，最终无法弥补10亿元资金缺口，不得不“改名换姓”，退出地产江湖。

五天后，万科的股价还创出22.62元的新高，并封死涨停板。受万科影响，股市里的整个房地产板块集体发飙。7月6日至8月9日，万科的股价从18.11元涨到35.48元，几乎翻了一倍。

此种现象是2007年股市与楼市共振的典型“症状”。与之前不同，土地储备成为上市房企拉抬地产股价格的重要题材，还可以成为增加融资的筹码，利用20倍、30倍，甚至更高的市盈率来增发、扩股。资本市场融资再到土地市场拍地。如此循环反复。

“在日本当年就叫股地拉扯，就是股票和地联动。香港早些年也是这样，只要开发商一拿地股价马上上去，股价上去，融了资之后又去拿土地。”北京《楼市》出品人蔡鸿岩对南方周末记者说。

其实，4月20日碧桂园在香港成功上市的财富神话，已成“股地拉扯”的标杆。上市当日碧桂园市值即达到1189.37亿港币，之前的老大万科的当日市值只相当于碧桂园的2／3。而碧桂园的致胜法宝是其1814万平方米的土地储备。

由此，地产商们发现了一个“好玩”的掘金游戏：上市圈钱、圈钱拿地、拿地维持企业继续再生产，周而复始。准备上市的地产商则先圈地。

在席卷全国的圈地以融资的浪潮下，一向理性的广州地产商们也“集体失智”。2007年，成了广州住宅用地交易最活跃的一年。广州市总共成交住宅用地50余宗，其中27块地的地价因为一次次刷新了所属区域地价的新高，被冠以“地王”的称号。

有钱就可以抢地，名不见经传的小地产商也跑出来占江湖地位，当一回过江龙。2007年9月17日，小公司中莱，战胜万科、招商、合生等知名地产商，以44.75亿元拿下广州科学城一块超过47万m2的地块，楼面地价达6321元／m2，被封该区域地王，并创下当时广州住宅用地出让总额纪录。原中莱总裁助理吴江对南方周末记者称说，当时朱德义以为自己将到手一笔100亿的融资。“他当时的身家也就1亿。他曾对其儿子说：‘我们这是一步跨过十年。’”在朱德义最后讨论拿地方案时，吴江试图阻止，“如果拍下来，你们全家就找一个广州最高的楼，好好吃一顿，然后跳下去。”

急欲上市的恒大使此抢地封侯之潮延续至次年年初。2008年1月8日，恒大地产以41亿元的价格拿下员村绢麻厂地块，楼面地价达到1.3万元／m2，成功戴上广州天河新地王的桂冠。在2006年土地储备还不到600万平方米，为准备上市，2007年仿效碧桂园全国圈地的模式，土地储备达到4580万平方米，同比暴增近8倍，达2.5个碧桂园之多。然而一些资本市场人士却质疑恒大的土地储备大多远离城市中心区域，含金量不高。许家印于是决定，在广州地价最贵的天河区，高价拿下绢麻厂地块，以证明恒大实力，为上市“打广告”，尽管这顶“王冠”无法列入恒大上市的招股书之中。

“没有教训，全部是成功的经验”

按照地产界的流行说法：说做房地产，就像吸毒，只要做过，就不会再想做其他生意。“地王”则更像一种高致病性病毒，极具传染性。而“地王病毒”的发端正在当年“首先想通了土地与地方财政关系”的杭州。

“地王”的最早发育，与杭州在全国最早进行土地公开出让的系统尝试息息相关。虽然1987年，深圳先后拿出三幅地的土地使用权进行了土地协商议标、招标出让和拍卖，但别的地方没有它平地起城的条件，无法效仿。国土部曾前往调研，将其有价值的经验收入11号令。

“我们是中国房地产这几年价格暴涨的罪魁祸首。”杭州某地产公司高管吴晓舟对南方周末记者称。

上世纪九十年代末，杭州市国土局成立专家研究小组，吴晓舟参与其中，进行土地公开转让系统制度的设计，提出了LAND　BANK（土地银行）的概念，给以后的土地储备中心进行土地公开转让奠定基础。无人料想初衷是帮国企脱困的土地储备中心后来竟然催生“地王”，影响房价，并波及全国。

1997年，杭州成立土地储备中心，首要任务就是收购因产业结构调整的企事业单位需盘活的存量土地，并彻底摘掉“美丽的西湖，破烂的城市”这顶帽子。这些要巨额资金支持，而从1994年分税制改革后，过去的“富地方、穷中央”变为“富中央、穷地方”，75％的增值税收归中央，地方只留25％。

杭州土地储备中心在1999年尝试第一次公开土地拍卖，即已呈现后来“地王”时代的种种端倪。拍卖地块是10.7亩的原杭州云裳丝织厂地块，底价3636万元。杭州市国土局局长朱寅传担任这次拍卖会的拍卖师。为了使这块地卖个好价，事先土地储备中心找吴晓舟所在的地产公司，叫他们当托，把价格托到4000万以上。当年的另一场拍卖，即拍出了全国“地王”。中大地产以1万元／m2的楼面地价，拿下杭州吴山脚下的四宜路地块，被当时的业界和媒体惊为“天价”。

任志强日前撰文《高地价政府有责》，指出：拍卖导致竞争失败方在以后的土地市场不断提高举牌价格，溢价预期每次都提高一个台阶，并从市区向郊区蔓延，又从郊区返回市区，交叉影响，最终形成“鱼翅”的价格提高的同时，“粉丝”的价格也在大大提高，紧追“鱼翅”。

在上海失利后的绿城，13天后，在苏州擎起王旗。这一次宋卫平亲自带队，跟中信、招商、华润、新鸿基竞争。最终拿下了金鸡湖板块的两块地。其中06号地块36亿，楼面价2.8万元／m2，07号地块25亿，楼面地价2万元／m2。就在它的旁边，仁恒2007年拿下的地，楼面地价不过5、6000元／m2。

宋卫平接受南方周末记者采访时称，如果不是上海采用一次性的书面竞价，他早就封王了。三天前，农行刚向绿城提供两年100亿授信额度。中国农业银行副行长杨琨带队，专程从北京到杭州。吴晓舟对南方周末记者说，宋卫平私下却表示看不上这100亿。

往往，房地产景气时，房贷是银行最佳赢利来源，风险低、回报高。房地产市道不好时，如何分摊房贷风险则成为银行与地产商的拉锯战。任志强曾指出，如果房地产急剧下挫，银行会死在开发商之前。

06号地容积率0.4－0.6，07号地容积率为0.6－0.8。这样的容积率是为别墅而设，而国家禁批别墅的政策丝毫未松动。宋卫平对南方周末记者称，他可以建1.0，或是1.2容积率的房子。同样面积上盖更多的房子，意味着摊薄地价，多赚钱。拿地后再修改原有容积率，其实是地产商们的“金不换”招数。

不过，绿城只在王位上呆了八天。上海土地交易市场再出“地王”。

9万m2的徐家汇龙华路1960号地块，位于上海市商业中心，附近有两条地铁。引来了绿地、中华企业、保利、世茂等地产商，还包括今年第一家到香港上市的恒盛地产。这一次，“温和”的书面竞价改了，变回传统的拍卖。“大家耗着，比较胶着。都是500万1000万地往上加。”李剑说。主要是保利、绿地等举牌，世茂70亿时退出。一个多小时后，当主持人喊“72.45亿，第三次”时，大家以为还会往上报，突然，主持人落槌。绿地以72.45亿元的价格封王，楼面地价27231元／平米。

“买地王的大半都要后悔，历史都证明他们是傻瓜。”在8月13日的博鳌房地产论坛上，香港恒隆集团董事长陈启宗说。

目前，此话仅在中莱身上印证。经央视中国财政报道《揭秘地王》曝光后，中莱成为被广州市国土局认可逾期未动工、欠缴土地出让金的五家地产商中，唯一被“行刑”者：8000万竞买保证金被，收回土地。地被广州市国土局“重新包装”，最近再度挂牌出让。中莱公司和老板朱德义不知所终。

王石在今年上半年房地产市场回暖时，重申“不拿地王”。但万科依然在二线城市拿下多个“地王”。对此，王石对南方周末记者表示：“不当地王并非意味着不积极拿地，否则我们吃什么呢？”

杨庆允对南方周末记者称，顺驰其实没破产，手上的地八折卖给香港上市公司路劲基建，大赚了一笔，算是印证了顺驰当年的判断——“三年前拿的地，以后就像白给”。现在回顾，更是便宜到家。

恒大，因“修改规划”退了在广州2008年初拿的“地王”。它的土地储备，现在已达5100万m2，够“未来6年的开发需求”，是2004年准备上市的顺驰的6.4倍，等于2.8个2007年上市时的碧桂园。2008年IPO失败、数度被传资金链将断的恒大，9月重启IPO，已过香港联交所上市聆询，10月全球路演。据说，除郑裕彤等外，还获得李嘉诚的支持，很可能成功上市，成为超过碧桂园的地产业“超级航母”。

1989年，在日本地产泡沫的最高峰，东京的地标——东京帝国广场，广场下面一平方英里土地的价格，比美国加利福尼亚全州的土地价值还高，一个东京的地价就相当于美国全国的土地价格。那个时候，哈佛教授傅高义在惊呼《JAPANIS NO.1》，日本人接着高呼《日本可以说不》，狭小岛国上的一亿人都沉浸在全球经济迄今为止最大的一个泡沫之中。在中国也大声说“不”的今天，中国地产业处在哪一个时段？

马克·吐温说：“历史不会重复，但会押韵。”而在地产业内盛传的一个段子，则是另一套说辞：某部委召集地产大佬开会说：“你们怎么不吸取一些教训呢？”然后就人有回答：“哪里有教训了，全部都是成功的经验。”（文中吴晓舟、张磊、李剑为化名。刘秀浩、王卫国、李敏、陈贤锋、韩世同等，对此文亦有贡献。）