开征物业税能抑制房价飞涨吗

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2009年，房价逆势飞扬，创了历史新高。在民众的一片哀叹之中，今年年初，税务部门悄悄开始了在全国范围内房地产模拟评税工作，物业税“空转”试点6年，将被推至全国。有专家称，今年部分城市开征物业税可能性很大。消息传开，民众第一时间便把物业税和高企的房价联系在了一起。不过，对于信息不明的物业税，乐见其成者有之，忧心忡忡者亦有之。

◇ 正方：“不动产税”、“房地产税”或更准确。物业税并非新税种，中国税收体系中房地产税涉及税种13种。房地产开发环节税负为17.9%，加上各种收费，使得税负高达开发成本的30%-40%，远高于国内其他行业和国外同行业。这是导致房价居高不下的一个主要原因。而物业税就是要对现行的房地产税进行优化统合，这必然会减轻开发成本。

◆ 反方：这恐怕是一厢情愿吧！还记得“黄宗羲定律”吗？税改，税改，往往是旧税不去，又添新税。由于中国土地国有，所以物业税只针对房产，这意味着购房者过去只需要一次性地支付建筑市价和几十年的土地出让金即可，而现在又凭空多了每年都要支付的物业税。显然，会加重民众的负担。

◇ 正方：这样思考过于简单。物业税优势在于整合，现行的房地产税制在流通环节税种过多，税负较重，税种间的重复设置则给居民和企业带来了额外负担。比如对土地设置土地使用费和耕地占用费两个税种；对房屋租金收入既征收5%的营业税，又征收12%的房产税……物业税能明显带来改变。物业税在发达国家的表现就能证明这一点。

◆ 反方：开征物业税的政策设计，或许能通过降低开发成本抑制房价，但民众看的是现实效果。还记得政府以往打压房价的举措吧，用任志强的话说就是，每一次打压都会导致房价更快上涨。当年针对二手房的交易税，结果不是都被转嫁给购房者了吗？

◇ 正方：中国过去的房地产税主要针对流通环节，而物业税则主要指向“保有”环节，也就是说以往投机只是“一锤子买卖”，只要房价涨得足够快，就能弥补成本。而现在，一个人参与房地产投机就要考虑长期付出。物业税的征收，肯定不会对所有物业征收，它会设置一个免征额度，比如保障性住房；规定较低的税率，比如改善性住房；而对于超标准的则征收适用较高税率，确保80%的税收来自20%的富裕阶层。这当然会抑制投机，抑制房价。

◆ 反方：增加“持有”环节的税收并不能必然抑制房价。决定房地产价格涨落的关键因素并非依靠税收的调节，而是根本取决于市场供求关系的作用。只要需要住房的人继续增加，掌握土地的政府继续“捂盘”，那么房价就不会因为一个新税种而波动。最典型的例子就是海南，政府暂停土地出让核心项目审批，对房价的刺激压倒了其他一切。

【点评者说】民众或许属于瞎积极。物业税涉及中央与地方的博弈。物业税是地方政府的主体税收，一旦开征，就意味着以前由中央政府获得的土地使用税、房产税等会被整合，一些与中央部门相关的收费项目，会被终止，中央部门税费收入就要减少。更何况，今年的经济还不稳定，政府还指望房地产扮演重要角色，承担经济推手的责任。物业税虽然事涉税制优化，但也得让让位。