2008年5月29日
南方周末
物业税的税基该怎么定
2007-12-05 17:26:00 来源:
■物业税系列讨论之一 中国需要财产税、物业税的四个关键问题（11月8日 C16版)
■物业税系列讨论之二 物业税税率选择：要公平还是效率（11月22日 C18版)
■物业税系列讨论之三
物业税是财产税，财产的本质特征是其市场价值。但对于无交易下的物业价值如何估价，问题颇多。可参考美国加州做法，对所有未上市交易的物业，以当时业主在产权过户时登记的价格作为税基，以后税基每年按一定的百分比逐步上调，直至物业售出或接近市场价格
究竟是以物业的市场价值还是以住房的面积，或其他的度量作为税基？已经没有疑义，市场价值是当然的选择。物业税是财产税，财产的本质特征是其市场价值。
但如何确定物业的市场价值？让我们将其分为有、无市场价格两种情况来考察。物业在有交易时，一切可由市场决定。凡是有交易的物业，一律按照物业部门登记的交易价格作为物业税的基础。
一旦涉及无交易下的物业价值，问题便随之而来。我们目前的回答是采用估价的方式。这也是实行物业税国家的普遍做法。估价在理论上没问题，但实际的可行性，颇有争议。应该承认，估价的可操作性对我们来说，无论以目前税务部门掌握的数据信息、管理能力和执行成本、城镇居民的纳税意识和收入水平，还是从历史遗留下来的错综复杂的产权结构看，都面临着巨大的障碍和挑战。
历史成本原则
基于以上考虑，笔者建议，对所有未上市交易的物业，以当时业主在产权过户时登记的价格作为税基。以后税基每年按一定的百分比逐步上调，直至物业售出或接近市场价格。这些非上市交易的物业包括：房改房、经济适用房、小产权房、单位集资建房、公有住房、个人合作建房、限价房等。
如此，即是以历史成本法确定税基。历史成本法是一种会计记账方法，它以实际发生的物业转让成本或协议价格为依据。以物业的历史成本或市场价格为税基易于操作。房子可见，房主可查，价格可循，逃税的机会少。历史成本是存在的事实，无需评估、无需主观判断，避免了所有由估价引起的矛盾和弊病。
当然，历史成本不是一个理想的方法，它只是在客观与主观、准确与相关、历史与现实之间的一种权衡之计。历史价格虽是客观存在，但不代表现实，因而常常与市场价值无关。历史越长，离现实越远，价格失真就越大。反对的人担心价格失真会带来价值低估。其实价值低估对物业税来说是常识，作为权宜之计也不见得是一件坏事。
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