2008年5月29日
南方周末
物业税的税基该怎么定
2007-12-05 17:26:00 来源:
低估的历史价格
首先，历史价格低估的原因是因为没有交易。没有交易的住房又基本上是自住房。投机主要是市场上的商品房。税基建立在交易的基础上能鼓励物业长期持有，它也与政府抑制投机的旨意相吻合。交易越频繁，价格越接近市场价值，物业税就越高。
其次，非交易住房价格的低估有其历史的原因。在我国福利分房转向商品房的市场化进程中，当时的房屋都是以极低的优惠价售出的。可以肯定，按照低估的价格征税，绝大多数物业都会被排除在物业税之外，或只交很少的税。这是否会造成商品房税负和非商品房税负（或零税负）之间的过大差距？是的。但对其中的大部分物业来说，这是一种暂时的现象，随着这些福利房进入市场而消失。在这些福利房进入市场之前，政府可以采取两个措施：一方面采取低物业税率政策，减少商品房的负税额；另一方面以历史成本为基础，每年按一定的百分比（比如百分之五）上调福利房的估价，逐渐缩小两者之间的差距。
第三，按照低估的价格征税，比较符合税收经济能力公平原则，即使纳税人的纳税负担与其能力相匹配。低估的历史价格虽然离现实的价值较远，但离居民的纳税能力更近。举例说，广州市中心区的一些城中村，居民的收入水平和房屋条件都类似于贫民区状态，但地价早已十几倍地飙涨。如果按照正常的估值作为税基，远远超出居民收入所能承担的水平，显然是不合理的。
美国的经验
在美国，不少州也是以历史价格为基础估价。以加州为例。上世纪70年代初出现房价高涨，物业税随之大幅上升，引起州民的强烈不满，导致通过了1978年的第13号物业法案。该法案明确规定，物业税不得超过估价的百分之一。估价以1975年的房价为基数，每年的上调幅度最高不得超过百分之二。美国著名的投资大亨沃伦·巴菲特上世纪70年代在洛杉矶附近以十几万美元的价格购买了一套住宅，到2004年市价已达到400万美元。但他因从未出售过该屋，2003年的物业税仍为2264美元，与三十年前相比没有多大变化。
总之，按照历史价格征税，可以避免人为估价带来的尴尬，有效地减轻或免除大部分家庭的税负，从而保证物业税的顺利推行。
（作者为中山大学岭南学院院长 ， 电子邮箱wulf@lingnan.net）
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