我们没给限价房承建商配套优惠
广州市国土局回应媒体质疑

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　　2007年12月中旬，位于广州科学城的“万科新里程”与位于金沙湾的“保利西子湾”两个限价房项目相继对外开放，广州成为全国第一个公开销售限价房的城市。而很快，包括这两个项目在内的广州限价房，因为限价房搭配建别墅、“定向销售”等问题，遭遇了媒体的质疑。

　　为回应《上海证券报》近日关于广州限价房问题的连续报道（《限价房里搭配建别墅 另类暴利引开发商竞逐》，《变了味的限价房，乱相亟待反思》），2月28日上午广州市国土房管局召开新闻发布会，新闻发言人黄文波向新闻媒体介绍了社会普遍关注的广州限价房用地供应、建设、销售有关情况。

“双限双竞”公开透明

《上海证券报》报道——

“近期雨后春笋般的限价房项目仅是各地响应建设部领导号召的案例尝试，还没有如经济适用房一样形成指引性文件。无章可循的结果是限价房很长一段时间只停留在尝试阶段，操作中的多样化做法决定了它不可能长期制度性保障中等收入家庭住房需要，而某些地方政府推出限价房的直接动因，也只是将其视为拉低城市房价均价，表彰调控政绩的方式。”上海房地产专家丛诚称。

2006年下半年至今，广州采取“限户型、限房价、竞房价、竞地价”的方式公开出让限价房用地10宗，用地面积96.8万平方米，规划总建筑面积178万平方米。10个项目分布在白云、番禺、花都和萝岗4个区。公开出让的方式有招标和挂牌两种方式，最高销售价格是在限定价位区间的基础上，通过公开竞争方式确定。具体做法是在公开出让限价房用地时，政府预先设定一个合理房价区间，由参投的开发建设企业在该房价区间的基础上向上竞地价、向下竞房价的方式最终确定项目的最高销售价格和成交地价。
目前出让的10宗限价房项目中，2006年和2007年初出让的7宗限价房是按照“国十五条”90/70的规定对户型结构进行了限制，未全部规定在90平方米以下，其中限制建筑面积90平方米以下住房比重为70%的项目1个，80%的4个，90%的2个。2007年下半年出让的3宗限价房用地户型结构100%控制在90平方米以下。
有4宗限价房项目在公开出让时未限定销售对象，其他6宗限定销售对象的标准未统一规范。目前，该问题已得到解决，全部按照目前广州限价房关于销售对象的规定统一规范。
“广州在2006年下半年着手公开出让限价房用地时，国家关于限价房政策只有较模糊的雏形，限价房的性质、发展方向、操作办法甚至基本思路都未形成，国内有关城市也未实际开展，既无具体政策可依、又无先例可循，无论在认识和实践上均处于摸索阶段，正是由于这样特殊的政策背景，广州施行“双限双竞”公开出让也是一个不断提高、不断完善的过程。”黄文波说。
限价房是多层次住房梯级供应和消费体系的重要层次之一，是对应中等收入阶层的住房消费和供应层次，是一项必须“长期坚持”的住房政策。市国土房管局新闻发言人强调，限价房“长期政策”的特点，决定了其具有旺盛的生命力，是一个会不断发展完善的新生事物，而不是历史阶段的产物。二是认识到限价房是针对市场异常变动情况的“调节器”，是一项需要根据房地产市场实际情况“灵活运用”的调控措施，其限价标准、供应规模、销售对象都是需要根据房地产市场运行情况和中等收入阶层的住房需求动态变化。当前，销售对象定位于中等收入首次置业群体，销售价格标准定在公开出让时同区域、同类别商品住房价格的70%。

限价房地上超过90平方的，补全地价

《上海证券报》报道——
“广州10个限价房项目中，记者抽样调查的7个 项目几乎百分之百按照限价房用地配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，如可以做高档公寓、甚至别墅；限价房楼盘可能以“补地价”的方式将低价购得的限价房用地部分转为商品房用地……”

“广州限价房用地供应完全采取公开、透明的竞争方式，没有任何优惠条件，不存在也不可能存在定向供应和附加优惠条件的情况，户型结构比例的限制完全执行国家“90/70”政策，不存在配建情况。”黄文波说。
在7宗限价房用地均有超过90平方户型的商品房项目，黄文波表示将严格执行公开出让时的限制性条件，由开发企业根据自身开发理念和对市场需求的理解，对其中90平方米以上的商品住房进行设计、建设。根据广州市国土房管局出台的全国首部限价房政策《广州市限价商品住宅销售管理办法》（简称《办法》），此类商品住房不符合《办法》对限价房户型结构的要求，广州市国土房管局将通过修改土地使用权出让合同、全额补缴地价的办法加以解决。具体做法：一是将此类住房从限价房中剔出。根据该原则，目前10个限价房178万平方米规划总建面积中有约150万平方米属于限价房，扣除部分公建配套面积后约可提供限价房在1.5万套左右；二是按照公开出让时同区域、同类别未限价商品住房用地成交地价与限价房项目实际成交地价之间的差额全额补缴地价，将其还原成未限价商品住房的性质，从而保证此类商品住房的开发利润与同期、同区域、同类别商品住房基本一致。三是在补缴地价后取消限制性条件，由开发企业自行经营并承担市场风险。
针对媒体报道限价房用地上搭配别墅的问题，黄文波指出：“广州已于2004年根据国发28号文等国家政策要求，全面停止了别墅用地供应和别墅类住房的批准建设，因此，不存在也不能存在配建别墅的情况。”

花都东风汽车限价房合规

《上海证券报》报道——
　　“这个叫做‘风神公社’的项目并不是向所有有条件的申购者对外开放，甚至也并非官方口径所称“优先”销售给某公司员工，而更类似于“定向”销售。”
“表面称作限价房的‘花都区风神大道北项目’其实只针对东风日产乘用车公司内部职工购买，多数单套建筑面积更高达150平方米以上……”

关于花都东风风神限价房项目员工优先购买权的情况，市国土房管局新闻发言人称，该项目在公开出让时规定风神汽车公司的员工有优先购买权，主要原因：一是该用地土地使用权原本属于风神公司享有，规划用途也原本是为该企业工业生产配套建设的员工居住生活用地。2006年，为严格控制企业自建员工住房，同时兼顾考虑该公司员工的居住需要，经平等协商，风神公司自愿将该地块土地使用权交还政府用作限价房用地公开出让。二是花都风神汽车项目是我省和我市的重点发展产业项目，对于引导我市产业结构优化、提升城市综合竞争力、带动就业和提高居民收入、促进经济社会发展有着积极意义。发展是第一要务，吸引重点优势产业投资和落户广州是更大意义上的民生福祉。目前，国内许多城市为吸引重点优势产业项目落户，纷纷采取了给予其员工高额住房补贴、允许配套建房等优惠政策，城市间的竞争日益激烈。对于重点发展产业员工的居住问题，广州的做法是不补贴、不给予土地优惠政策、不搞恶性竞争，在国家政策许可范围内参照适用限价房供地政策，优先解决符合条件的重点产业员工的居住问题。上述做法已在《办法》中加以规定。因此，该项目销售规定既符合我市限价房政策，也符合广州发展实际需要。
市国土房管局新闻发言人强调，风神公司员工优先购买该项目限价房时，也必须符合《办法》确定的条件，即具有广州市辖区户籍、家庭年税前收入20万元以下（个人申购的个人年税前收入10万元以下）、达到晚婚年龄的首次置业者。风神公司员工优先购买后仍有剩余限价房房源的，严格按《办法》面向社会公开销售。

资料链接：

　　2007年12月17日，《广州限价商品住宅销售管理办法(试行)》经广州市政府常务会议原则通过。与《办法》同期被通过的，还有2007、 2008年限价商品房的销售标准。广州户籍人口、达到晚婚年龄(男25岁、女23岁)，且家庭年收入不超过20万元，单身年收入不超过10万元的首次置业者，都符合申购条件。

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