土地流转

作者: 2008-04-10 00:22:00 来源:

　　2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中有关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

　　同时，在中国广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验，并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式。

　　而正当广东、重庆农民自发地尝试冲破农地流转樊篱之时，天津，这个北方经济新增长极，却开始了一场自上而下的土地变革。这些土地流转模式具体是怎样操作的？未来有没有更好的模式出现？

天津：宅基地换房

政府强力主导下的农民宅基地换房，通过“宅基地换房”、“土地换保险和补偿”，先把全镇土地收归镇政府，整合后将农地转为国有再招拍挂出售。

重庆农地入股：
在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股，设立有限责任公司和独资、合伙等企业。

北京郊区等地小产权房：
在北京等地兴起的占用农村集体土地修建的商品房。按我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，因此小产权房不受法律保护，不能办到产权证。但这类房子因为价格便宜受到城市购房者的欢迎。

广东南海模式：
由村庄组成股份公司向工业投资方出租农地，地租收益按股在农户和集体之间分红。

● 农宅入市，为谁松闸？
　　广东城中村和城郊村的农民又将以宅基地为这一进程增添新的力量。赞成者认为为农宅“开权”将掀开土地改革新篇章，反对者则预言这将是一场灾难的开始
● 个案：南海模式和昆山模式

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