住宅土地，“到期”后怎么办

温州20 年住宅用地使用权年限的房子。（任重远/图）

中国土地国有制的独特性，决定了不能套用传统的物权原理乃至国有产权原理来理解。这是续期收费争议的根源；唯有理清这种独特性，才可能为相关问题找到更令人信服的答案。

城市原有私宅土地因82宪法宣布为国有。默认原业主无期限使用权显然于法不合，而按法定期限期满收费，则更不公平。

无偿自动续期与国家土地所有权的冲突，至少可以借鉴英国同时承认法律上国有和实质上民众所有的做法。

温州要对到期的住宅土地使用权收费，闹出了当地政府都可能始料未及的大新闻。舆论沸腾，学界观点也不断涌来，难以尽读。现在热潮渐趋冷去，或许正适合做些总结和补充。

租期届满，续租收费，本是天经地义。这也是主张续期收费最坚实、朴素的依据。但直觉告诉人们，收费很不公平。在这波热议中，主张无偿续期显然也占据了主流，无论民众及学界。这在中国言论场上，实为罕见，也颇值感慨。

无偿续期最根本、有力的依据，自然是物权法中住宅用地使用权“自动续期”的规定。字面上看，该规定的确有着强烈的“无偿”乃至“无条件”续期的意味。但是，同样从字面上看，若无偿自动续期，那么物权法明确规定的期限，岂不毫无意义？！而且，若无偿自动续期则无异于将国有土地一次性买断，则使用权不就成了所有权、国家所有权因而丧失？由此而言，“无偿自动续期导致国有资产流失”的辩辞和指控，不仅并非谬论，而是极为有力！

此外，据当年物权法制定的参与者们的回忆，“自动续期”的规定并无无偿之意，其意图不过是无需百姓都排队去办续期手续而已。而仅作此原则性规定是因为当时对收费问题并未想好，只好留待以后再定；而若明确写上免费续期，则会遭遇有关部门的很大阻力，可能根本无法通过。

再者，住房已成为造成当下中国普通百姓贫富差距迅速拉开的重要原因。至少在一线城市，住房的增值幅度已远超普通人的同期收入。其中尤其是买房较早且有多套房者，更是躺着暴富。如果续期再不收费，那岂不更不公平？

由此可见，期满收费之争仅从法律层面上恐怕很难达成一致。期满收费的根本依据在于国家的土地所有权。而即便最尊崇经济自由的国家，也在一定程度上存在着国有包括土地国有。但中国的国有土地制有着独步世界的独特性，决定了根本无法套用常规的所有权理论来理解之。这也正是使用权续期收费争议不休的根源；从而，只有理清其特性才可能为相关问题找到更令人信服的答案。

“82宪法” 一句话带来的难题

众所周知，中国历史上土地一直以私人所有为主。1950年代前后的土改被明确限定于农村土地（当时的革命纲领是“耕者有其田”，故其目标是废除“农村中的封建的土地所有权制度”）；同时，城市居民的地产所有权被专门申明应予保护，而不能等同于农村，并为后来的“共同纲领”和195