万达商业 “货值”连城

7月6日上午发布的万达集团上半年工作简报里，首次披露了万达商业的土地储备面积与货值。这是一组值得关注的数字，对研判万达商业的现金流与内在价值具有重要作用。

简报披露，截至2017年6月30日，万达商业累计持有物业面积3387万平方米，比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米，销售物业面积5891.8万平方米，货值7924亿元。

货值在地产界属于比较新的概念，是指包括“在建项目、开盘未售、开盘已售”等所有物业价值的总和。简言之，地产项目的货值就是整个项目预计最终销售的收入金额。

由于房地产行业的特性，预售获得的销售收入只能算负债，等到房子拿到竣工证了才能确认为收入。这使得财务报表上的收入有一定滞后性，并不能准确体现房地产企业的实际经营情况。而货值包含了在建项目、开盘未售、开盘已售等多种情况，行业内更愿意用货值来评判房地产公司的未来收入空间。

万达商业此次公布的土地储备与近8000亿货值，证明了一个重要事实：万达商业不但不用为现金流发愁，而且手握优质土地储备，可以说是一家价值连城的优质公司。

前段时间，在不实传言的影响下，部分投资者对万达商业的资金链产生了担忧，甚至恐慌性抛售万达商业的债券。但从万达商业的土地储备与货值来看，上述恐慌实属杞人之忧。

根据万达商业财务报表，2017年一季度末，万达商业的负债总计5446.03亿元。不过，这是把预收款项1368.33亿元算进了债务，如果扣除掉这部分，万达商业的负债在4000亿元出头。相较7924亿元的货值，其资金链的良性运转决不是什么神话。

如果继续分析万达商业土地储备的构成，就会看到，其土地储备中，一、二线城市销售物业面积3759.6万平方米，占全部销售物业面积的63.8%;货值6244.5亿元，占全部销售物业货值的78.8%。

这是非常理想的结构。由于资源持续向一二线城市集中，而可开发用地日益减少，一二线城市的房地产市场保持着较高的景气度，其变现能力很强。对万达商业而言，这意味着现金流的健康度很高。

而那些在一二线城市土地储备不足的地产商，就不得不承受拿地成本越来越高的风险了。

就在6月29日，万科以551亿元竞得广东国投旗下广信房产资产包，拿到了16个可开发地块，共计211万平方米可开发计容积率建筑面积。551亿元的天价，必然对企业的现金流带来巨大影响，未来还可能面临政策调控的风险，这些都是万科要承受的压力。而万达商业手握一二线城市3759.6万平方米物业面积，可都是当年以远低于其他房企拿地成本获得的。业内都知道，万达以其独创的城市综合体模式，集地产开发与招商引资于一体，深受地方政府欢迎，拿地成本极低。这意味着万达商业的利润空间比一般地产商要高得多，从而迎来了更多的主动性。

从此次半年简报公布的土地储备与货值来看，万达商业手握丰富的低成本土地储备，随着大量项目逐步进入结算，其资产负债表将更为稳健坚实，其内在价值也终将被市场发现。