找准“孤岛”事件的病根
我现在半点也不想担心半个世纪以后会发生的事情，我只担心今天，我不愿意继续在街头巷尾到处听见这样一句话：“你家拆了吗？”
关于重庆那座“孤岛”，我认为很多议论偏了题，把注意力都放在“搬与不搬”和“拆迁补偿”上，忽视了对造成今天这种局面的全过程的审视，没有检查建设项目本身的合法性，即从立项、规划和批地等所有环节的行政审批上是否违反了现行法律，而这些现行法律又恰恰早就体现了对私人财产的尊重，不是非要等待今天的“物权法”出台不可。
“孤岛”事件不是孤立和偶然的，它折射出一个非常普遍的行政违法现实，其过程据我的观察应该是大同小异。由于我知道的拆迁故事太多了，因此不用去了解“正升”项目的来龙去脉，也能确切地知道它起码违反了哪些法律法规。这是在全国各地几乎一律没有被遵守的法律法规，其中有“行政许可法”和“土地管理法”等，还有早就成为保护私有财产的坚固堡垒的宪法和民法通则等。也正因为各地行政机关在审批上一路闯红灯，才造成了无休止的圈地，令我们不单是为每一个公民的合法房地产担忧，也为整个国家的命运担忧。
先说确立了告知制度的２００３年８月通过的“中华人民共和国行政许可法”，其第三十六条规定：“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”第四十七条：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”当地方政府或开发商打算在某片土地上实施一个建设项目时，就当然关系到在有关土地上有“重大利益的”房地产权利人，这些房地产权利人当然是该行政许可的“利害关系人”。然而各相关部门在做出立项、规划和批地的行政许可之前，从来都不遵守这个告知制度，以至于随时都会有一家“商场”或者一家“酒店”在浑然不觉中闯进我们的住宅！侵犯私人财产绝不是从墙上画出“拆”字的那一刻开始，而是从有关项目的源头上就开始了。但如果各行政机关遵守了告知制度，项目到底“可行”还是“不可行”从一开始就能有了定论，后面的拆迁悲剧就是可以避免的。
有关土地权利的很多规定，也是各地土地管理部门普遍没有遵守的。比如针对欲在历史街区和历史城市进行的项目，它们无偿发放给开发商“建设用地批准书”时，所涉及的土地上通常都仍有大量私人祖宅及其业主存在，有关土地非属国家划拨取得，而是由祖上花钱购置的，这就不符合“国有土地划拨决定书”第十条中对无偿受让建设用地的范围的规定：“经原批准划拨用地的人民政府批准，市、县人民政府可以收回土地使用权”；也违反了“土地管理法”第八条的规定，即在依法改变土地所有权和使用权时必须申请变更登记，而是没有经过变更就在已有土地权利人的情况下进行了重复登记，更何况这些“建设用地批准书”大部分所涉及的建设项目又往往是以赢利为目的的商业项目。
更有甚者，有时土地管理部门还把仍存在大量房屋和其业主的土地使用权直接有偿出让给了开发商，并发给他们一本“国有土地使用权证”，导致了比以上情况更严重的“一地二主”，虽然在规定上禁止这样做并按道理在上述情况下是不可能做到的，比如在“国有土地出让转让”的审批步骤中，就要求申请人提交原众业主的房屋所有权证（注：今天这个规定里还应该添上原业主的国有土地使用权证），如果提交了便意味着有关土地上的私人产权问题已经全部解决。但若没能提交而土地管理部门还是把此证发给“后来者”，显然便构成了行政侵权，也同时造成了市场秩序和社会秩序的混乱。
在以上种种前期手续不符合现行法律规定的情况下，其后的“拆迁许可证”自然就不具备合法基础了，这是指通常的情况而言。具体到上述重庆案例中是否还有其他违法之处，就要根据事实另行查证了，但通过那个已经传遍全球的画面，至少我们可以看到杨家的相邻权严重地受到侵犯，因为不但被断水断电，而且连回家的路也被毁掉，杨家夫妇已被置于绝境当中。到底凭什么要以这样一种手法逼迫一个合法业主就范呢？难道因为已经形成了既成事实就可以把所有的是非关系都颠倒过来吗？现在的问题，不是已搬走的２８０户和留下的１户的比例关系，更不是开发商向银行的贷款利息是否在逐日增多，而是一个重大的原则问题。如果今天不把这个原则坚持下去，明天的立项、规划、批地到拆迁这一系列行为会变得更加随意。
至于强拆杨家是为了“旧城改造”这么一个“公共利益”的说法，也是没有根据的。且不论即便为真正公共利益的项目也要在行政审批上遵守法定程序，单说“旧城改造”究竟是不是“公共利益”。对此我们可以查看一下“土地管理法”第五十八条的内容，在这里并没有把“为实施城市规划进行旧城区改建”放在“公共利益”的内容里，而是成为与“公共利益”并列的另外一条。其中的道理，就是因为“旧城区改建”是一个非常复杂的问题，不是单纯地“改变房屋的破旧外貌”和修几条马路就算交代了。旧城是一个成熟的生命体，是一整套完整的需要维系下去的社会结构，“改造”得好便符合公共利益，“改造”得不好便是背道而驰。这么多年的国内外经验都证明，用推土机一推了事的“旧城改造”都是失败和违反公共利益的，而以原住民为改造主体（各家自己修自己的房子）又以微循环方式逐渐进行的“旧城改造”则是成功和符合公共利益的。我们所看到的重庆那个大坑，显然是在遵循那个错误的模式，它当然更不能成为侵犯公民私有财产的“理由”和行政机关一路闯红灯违法行政的托词。
另外，许多评论还搀杂着一个误区，这就是认为中国的“钉子户”不能与美国的“钉子户”相比较，因为“人家的土地是私有的，而我们是国有的”。然而，就房地产权利是财产权来讲，中国和美国没有任何区别，而自１９８８年宪法修正案产生出来的从土地所有权分离出来的“土地使用权”，又是实实在在的物权，是与我们的房屋同生共死的物权，一经出让给了我们，其所赋予的权利（国土资源部称之为“土地产权”）也不比美国的差上多少。更不用说那些自然和无期限享有土地使用权的城市祖宅了。
关键不在于我们是否拥有某种权利，而在于它是否能得到尊重。我现在半点也不想担心半个世纪以后会发生的事情，我只担心今天，我不愿意继续在街头巷尾到处听见这样一句话：“你家拆了吗？”
（作者为民间古院落保护者）
“孤岛”事件不是孤立和偶然的，它折射出一个非常普遍的行政违法现实，其过程据我的观察应该是大同小异。由于我知道的拆迁故事太多了，因此不用去了解“正升”项目的来龙去脉，也能确切地知道它起码违反了哪些法律法规。这是在全国各地几乎一律没有被遵守的法律法规，其中有“行政许可法”和“土地管理法”等，还有早就成为保护私有财产的坚固堡垒的宪法和民法通则等。也正因为各地行政机关在审批上一路闯红灯，才造成了无休止的圈地，令我们不单是为每一个公民的合法房地产担忧，也为整个国家的命运担忧。
先说确立了告知制度的２００３年８月通过的“中华人民共和国行政许可法”，其第三十六条规定：“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”第四十七条：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”当地方政府或开发商打算在某片土地上实施一个建设项目时，就当然关系到在有关土地上有“重大利益的”房地产权利人，这些房地产权利人当然是该行政许可的“利害关系人”。然而各相关部门在做出立项、规划和批地的行政许可之前，从来都不遵守这个告知制度，以至于随时都会有一家“商场”或者一家“酒店”在浑然不觉中闯进我们的住宅！侵犯私人财产绝不是从墙上画出“拆”字的那一刻开始，而是从有关项目的源头上就开始了。但如果各行政机关遵守了告知制度，项目到底“可行”还是“不可行”从一开始就能有了定论，后面的拆迁悲剧就是可以避免的。
有关土地权利的很多规定，也是各地土地管理部门普遍没有遵守的。比如针对欲在历史街区和历史城市进行的项目，它们无偿发放给开发商“建设用地批准书”时，所涉及的土地上通常都仍有大量私人祖宅及其业主存在，有关土地非属国家划拨取得，而是由祖上花钱购置的，这就不符合“国有土地划拨决定书”第十条中对无偿受让建设用地的范围的规定：“经原批准划拨用地的人民政府批准，市、县人民政府可以收回土地使用权”；也违反了“土地管理法”第八条的规定，即在依法改变土地所有权和使用权时必须申请变更登记，而是没有经过变更就在已有土地权利人的情况下进行了重复登记，更何况这些“建设用地批准书”大部分所涉及的建设项目又往往是以赢利为目的的商业项目。
更有甚者，有时土地管理部门还把仍存在大量房屋和其业主的土地使用权直接有偿出让给了开发商，并发给他们一本“国有土地使用权证”，导致了比以上情况更严重的“一地二主”，虽然在规定上禁止这样做并按道理在上述情况下是不可能做到的，比如在“国有土地出让转让”的审批步骤中，就要求申请人提交原众业主的房屋所有权证（注：今天这个规定里还应该添上原业主的国有土地使用权证），如果提交了便意味着有关土地上的私人产权问题已经全部解决。但若没能提交而土地管理部门还是把此证发给“后来者”，显然便构成了行政侵权，也同时造成了市场秩序和社会秩序的混乱。
在以上种种前期手续不符合现行法律规定的情况下，其后的“拆迁许可证”自然就不具备合法基础了，这是指通常的情况而言。具体到上述重庆案例中是否还有其他违法之处，就要根据事实另行查证了，但通过那个已经传遍全球的画面，至少我们可以看到杨家的相邻权严重地受到侵犯，因为不但被断水断电，而且连回家的路也被毁掉，杨家夫妇已被置于绝境当中。到底凭什么要以这样一种手法逼迫一个合法业主就范呢？难道因为已经形成了既成事实就可以把所有的是非关系都颠倒过来吗？现在的问题，不是已搬走的２８０户和留下的１户的比例关系，更不是开发商向银行的贷款利息是否在逐日增多，而是一个重大的原则问题。如果今天不把这个原则坚持下去，明天的立项、规划、批地到拆迁这一系列行为会变得更加随意。
至于强拆杨家是为了“旧城改造”这么一个“公共利益”的说法，也是没有根据的。且不论即便为真正公共利益的项目也要在行政审批上遵守法定程序，单说“旧城改造”究竟是不是“公共利益”。对此我们可以查看一下“土地管理法”第五十八条的内容，在这里并没有把“为实施城市规划进行旧城区改建”放在“公共利益”的内容里，而是成为与“公共利益”并列的另外一条。其中的道理，就是因为“旧城区改建”是一个非常复杂的问题，不是单纯地“改变房屋的破旧外貌”和修几条马路就算交代了。旧城是一个成熟的生命体，是一整套完整的需要维系下去的社会结构，“改造”得好便符合公共利益，“改造”得不好便是背道而驰。这么多年的国内外经验都证明，用推土机一推了事的“旧城改造”都是失败和违反公共利益的，而以原住民为改造主体（各家自己修自己的房子）又以微循环方式逐渐进行的“旧城改造”则是成功和符合公共利益的。我们所看到的重庆那个大坑，显然是在遵循那个错误的模式，它当然更不能成为侵犯公民私有财产的“理由”和行政机关一路闯红灯违法行政的托词。
另外，许多评论还搀杂着一个误区，这就是认为中国的“钉子户”不能与美国的“钉子户”相比较，因为“人家的土地是私有的，而我们是国有的”。然而，就房地产权利是财产权来讲，中国和美国没有任何区别，而自１９８８年宪法修正案产生出来的从土地所有权分离出来的“土地使用权”，又是实实在在的物权，是与我们的房屋同生共死的物权，一经出让给了我们，其所赋予的权利（国土资源部称之为“土地产权”）也不比美国的差上多少。更不用说那些自然和无期限享有土地使用权的城市祖宅了。
关键不在于我们是否拥有某种权利，而在于它是否能得到尊重。我现在半点也不想担心半个世纪以后会发生的事情，我只担心今天，我不愿意继续在街头巷尾到处听见这样一句话：“你家拆了吗？”
（作者为民间古院落保护者）