居住权登记落地,中国版“以房养老”能实现吗?

登记居住权,相较于合同而言能给予居住权人直接的法律保障。

法国“老人房”价格较低,且可拎包入住,适合想买房却申请不到银行贷款的人,但入住时间只能看业主的“命”。

“几乎绝大多数中国人都认同父母的房子产权属于子孙。”

(本文首发于2022年6月2日《南方周末》)

中国安土重迁、叶落归根的文化需要由房子承载。 (视觉中国/图)

只要拥有居住权,就能住在别人家的房子里。尽管听起来匪夷所思,但因为居住权的出现,这种情况确有可能发生。

2021年出台的《中华人民共和国民法典》中新增了一种用益物权,即居住权,是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住需要。设置居住权,将房产的财产性权益和使用性权益做了剥离,既可满足产权转让需求,又能解决居住困难群体的住房问题。

这给以房养老提供了一种新思路。比如,子女将名下房产为家中老人设置居住权,这样即使房子产权发生转移,老人依然可以住在房子里。

全国人大法工委民法典编纂工作专班成员、中国人民大学法学院副教授朱虎解读居住权时表示,设置居住权解决特定人群的生活居住需求,排除了投资性需求。

目前,重庆、合肥、武汉、济南、成都、长沙、杭州、广州等地均启动了居住权登记。

增强法律保障

2021年2月26日,全国首例居住权执行案件由湖北省武汉市洪山区人民法院审理后作出执行裁定。案件中,当事人与妻子结婚后未生育子女,妻子因病去世后留下遗嘱将唯一一套婚前房产赠与弟弟,但当事人仍可居住其中。然而弟弟却在网络挂牌出售这套房,法院裁定该套房产的居住权登记于当事人名下直至其再婚。

如朱虎所言,居住权的设置初衷是为了让弱势的住房困难群体能够“有所居”。比如双亲离异的子女、无房产离异人士、黄昏恋配偶或失独老人等。

居住权虽不是为了养老而生,却也有助于解决养老问题。

对于无产权的老年人来说,拥有居住权后,可以实际占有使用房产,即便是产权人也不能将居住权人从房产中驱赶出去,直至居住权期限届满或居住权人死亡。居住权通常是无偿设立且不得用于出租,除非当事人另有约定,居住权也无法转让和继承。

对于产权人而言,设置无偿的居住权动力基本上来自道德约束,如赡养父母、照顾亲人等。若房子产权出售给非亲

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