从国际经验观察，在经济下行和不动产增量开发市场饱和时期，往往是助推REITs的良机。在经济危机或经济放缓后，美国、日本和新加坡等国推出REITs产品，不仅丰富资本市场供给，更进一步刺激投资和促进经济发展。 从主要国家市场回报率来看，稳定的高股息已成为国际REITs市场的重要特征。 中国基础设施资产存量巨大且形态各异，风险收益分布广泛而多样。简单的REITs产品无法解决所有资产的盘活和价值发掘问题。因此，建立一个多层次的REITs市场，能够容纳海量的、多样化的资产，具有重要意义。

不动产私募投资基金扮演买家角色，比如买下一栋住宅，获取持有期间的租赁收益和退出时的溢价。 不动产私募投资基金可以加大杠杆，通过借债减少股本投入，提高股本金的投资回报。 不动产私募投资基金主要用于消化存量项目，而非住宅开发。

普通老百姓很难直接投资动辄上亿的不动产，但是REITs提供了一个渠道，将一栋大楼、一条高速公路甚至一个污水处理厂分成等值的金融份额。 基础设施REITs的意义在于能将资产快速提前变现，满足政府建设的融资需求。 公募REITs试点与过去抵押型、负债型的类REITs产品不同，没有保本付息，而是“真实出售，破产隔离”。 （本文首发于2020年5月28日《南方周末》）