每当他给家里座机打电话，嘱咐舅舅们要如何运营好砖厂时，我会用另一个房间的分机插入谈话，提出我越来越过分的要求，金鱼、松鼠、海龟。他也不是每次都能满足。当我提出，想养一只大熊猫时，他打了几个电话后，转头告诉我，熊猫抓不到，“你想要灰熊的熊掌吗？” 为了不让银行收走房子，11岁的我开始从外公看过的农业杂志中，学习兰花的种植技艺。那时兰花炒作风头正盛，我花重金购买到一株珍稀兰花，用森林里的黑土、火山石和细沙精心照料它，希望培育新苗，卖钱后偿还贷款。

虽然房贷利率连续下调，但存款利率也在大幅下跌。 “降低存量房贷利率，相当于堵住了利用经营贷或者消费贷转贷的口子，降低了提前还贷的可能性。”

过去一年，广东金融机构存贷款余额全国占比呈趋势性下降。广东贷款余额变化与全国同期变化趋势基本一致，但广东金融机构新增信贷更聚焦国家战略。 存款去哪儿了？仅广东辖内一百多家法人银行销售的大资管产品规模就接近1万亿元。

“5·17”新政直接取消了贷款利率下限。叠加各地“因城施策”的因素，各银行在实际操作中通过调整加点的方式制定当期新发房贷利率。在新发房贷利率中，不少城市房贷公式中的加点已出现负值。 在存量浮动利率房贷的两个利率组成部分中，基准部分随5年LPR变化，加点部分则在合同期限内固定不变。这导致虽然存量房贷利率也会随LPR下调而下降，但加点后依然较高。

对某商业银行18个主要城市约13.22万笔浮动利率个人住房按揭贷款长达十年的统计分析后发现，利率变动是促使借贷人实施提前还款的重要因素，因为它是按揭借款人产生贷款置换需求的主要因素，但并非按揭借款人实施提前还款的最主要因素。 中国业已成为全球第二大个人住房贷款市场，以浮动利率按揭贷款为主，按揭贷款资产证券化缓慢。国有大行按揭贷款市场主力军作用愈加强化。 市场利率波动引发的提前还贷并没有影响整个美国房贷市场的稳定。其主要原因是美国按揭贷款分为购房贷款（Purchase）和再融资贷款（Refinance）。发达的按揭贷款资产证券化令银行在资产和负债匹配上寻求平衡和稳定经营。

苏州的民营企业家对制造业情有独钟，有些甚至数十年始终在一条赛道上不断深耕，保持了稳健务实的经营风格。在产业赛道上下游扩张或者技术革新投入上，苏州企业家的表现尤为笃定与大胆。而对于与主营业务毫不关联但看似利润回报更高的行业和领域，苏州的企业家则显得非常谨慎。 苏州企业生产经营长期获得实实在在的利润，为按时足额偿还贷款本息提供了有力保障。 强大的实体经济也为苏州反哺丰厚。10年来，苏州规上工业企业为当地年均贡献税收达618亿元。充沛的财政资金通过政府各类产业支持政策回归实体经济中，支持中小微企业和高科技企业扎根苏州做大做强做优。

当购房者发起诉讼，要求解除商品房买卖合同，法院参照最高法案例支持其诉讼请求，则购房者也就连带解除了还贷义务。近年来，已经有多地法院支持购房者就楼盘烂尾，与开发商解除商品房买卖合同，由开发商承担向银行偿还本息的义务。

提前还贷潮“潮起潮落”的关键在于居民预期投资收益率和银行贷款利率之间的利差。 英美两国房贷人也有提前还贷的情况，而且银行有相应的产品提供支持。 由此可以看出，美国与欧洲的银行并非依靠资产负债表上的贷款息差赚“长线慢钱”，而是依靠交易出售MBS赚“快钱”。 交易型商业银行和存贷型商业银行属于不同的银行体系，导致了不同的利润来源及面对提前还贷时的不同应对方法。 避免居民提前还款潮再度上演，国内就要建成具有相当深度、广度的金融市场。

“房屋的价值并非网签备案的价格，也不是办理按揭贷款时的评估价值，实际上是以虚高的评估价骗贷。” 购房者实际首付不够，说明可能缺少资金实力和还贷能力，未来可能存在断贷风险，银行难以收回贷款，坏账率受到影响。 在深圳，楼盘无论涨价还是降价都不能超过备案价的15%。信城缙悦花园备案价约300万的房产实际仅卖240万，降价幅度为20%。

住户存款暴增也好，提前还贷潮也好，反映了普通人的一个普遍心态：持现金、降杠杆，准备过冬。 （本文首发于2023年2月9日《南方周末》）