中国式财富地图

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中国式国民财富的寻宝图上大大地写着这几个字：地产、金融、股市、矿产。它们是本轮国民财富增长的“四大金刚”。
一个国家的国民财富增加了，当然是好事。但是，探究下去则未必尽然。特别对于这一轮中国财富大增长来说，可能是祸不是福。

地产商是中国本轮国民财富大增长中最大的受益集团　　本报记者　翁洹/图

2007胡润百富榜中地产富豪占去近半壁江山

惊人的财富膨胀
    在五千年的历史上，中国人的财富从来没有像最近这几年这样迅速地增长。
    七八年前，那些有1亿元身家的人已经是举国知名的大富豪了，而今天，这个数字恐怕连前2000名都进不了。依照英国小伙子胡润最新的排行榜，第800名富豪的资产也有8亿元，而新科首富的个人资产则高达1300亿元。去年的首富个人资产为270亿元，这个数字在今年只能排到第16位。
    今年排名前几位的个个都堪称为世界级富豪，如果考虑到购买力因素（人民币购买力低估），则这些中国富豪的财富更为惊人。
    当然，富豪是少数人，中国财富的整体情况如何呢？
    依照世界银行1998年发布的世界各国国民财富估算，中国国民财富总值为37万亿美元，其中自然资源资本和既有财产分别为3万亿元和6万亿元，这两项合计起来再换算成人民币大约为70万亿元。今天，仅仅A股公司市值已经近30万亿了，如果算上在香港、美国以及其他市场挂牌的中国公司，仅上市公司一块就超过40万亿，再加上中国的其他财富（自然资源、住房以及其他形式的财富），肯定远远超过70万亿。
    自然资源估算起来很麻烦，我们以比较容易估算的房产为例，全国现有住房总面积超过300亿平方米，如果以均价1500计算，仅住房一项，就聚集了至少45万亿的财富。事实上，仅上海一城，最新的居民住房总量应该有近3亿平方米，平均价格超过1万元，这样算下来，总值大约3万亿元。如果把价格更高的写字楼、商铺等计算在内的话，总值将更高。
    在过去的几年里，中国出现了全国性的房价上涨，从一线城市到小县城，从东部沿海到西部边陲，房价一年数变，假设全国房价平均上涨500元，则因此增加的财富总额超过15万亿，人均超过1万元。
    除了房产，股票市场是另外一个造富基地。仅仅在2年多前，A股总市值仅为3万亿元，而今天，由于股价指数从1000点一路高歌猛进到6000点，再加上一大批“巨无霸”连续上市，A股总市值已经近29万亿元。在这个过程中，一大批个人投资者在这一轮牛市里获益不浅，仅仅根据公开数据，炒股炒成身家上亿的也不在少数。
    想当年，刚刚“允许一部分人先富起来”的时候，“万元户”就很不得了了，而今天，仅居民存款一项，全国人均超过1万元（人民银行公布的最新数据，2007年7月，银行存款总额38.3万亿元，其中居民存款总额17.36万亿元）。当然了，这里没有考虑到通货膨胀的因素。

地产何以成为财富头牌
    中国国民财富的增长最明显的一个特点就是，它不是在各个领域齐头并进地增长，而是在几个特定的领域和板块中迅速膨胀。中国式国民财富的寻宝图上大大地写着这几个字：地产、金融、股市、矿产资源。它们是本轮国民财富增长的“四大金刚”。
    在这“四大金刚”中，地产是头牌。四年多前，我就注意到中国富豪扎堆在地产领域。当时在写《为何房地产业多富豪》时，专门做了一个小统计，我注意到，当年的前100位富豪中，有40余人涉足地产，而全球富豪榜中，前500位富豪只有大约30人是地产商。
    当时依据的是2002年的富豪榜，而在2007年的榜单中，这种趋势更明显了：今年的前100位富豪中，有48人与地产直接相关，占了近乎半壁江山。
    地产业盛产富豪并不是因为这个行当的人比其他行当的从业者聪明或者踏实肯干，而是基于中国地产行业的制度设计。
    中国地产用的是“香港模式”。这个模式大致上是，地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮（1997年之前，香港是英国从中国手中“租赁”过去的，所以当时的香港政府并不具有土地的所有权，而只有一定年限的使用权，所以从理论上讲，它只能卖一定年限的使用权，而不是所有权），然后，开发成楼盘，再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。
    一般说来，地上的建筑部分不会增值，相反，它会随着时间的推移产生耗损而减值。另外，由于建筑材料全国价格大同小异，设计师、建筑工人的人力成本相差也不是很大，如果我们在一个小县城拷贝一座一线城市的房子，地上成本应该差不太多。但是，房价的差别可能会超过10倍。房子不断涨价的原因不在地上的建筑部分，而在地皮。
    地皮为什么会升值？剔除需求因素增长等因素之后，我们会发现，市政建设会让地皮迅速地升值。最明显的一个例子就是地铁沿线的房价明显地比其他地方房价高。
    而在一个经济体迅速发展的过程中，市政建设一般也会迅速发展，这就让不少地皮搭了市政建设的“顺风车”。由于具有信息优势以及强大的游说能力，地产商能比较充分地、集中地分享市政建设带来的收益。这样，公共的支出（市政建设）最后会表现在地产商的财务报表的收益中。这是地产商拿到的一笔钱。
    地产商并不需要特殊的牌照，既然有如此好事，大家当然都争做地产商，从理论上讲，在充分竞争条件下，地皮的批发价格就会体现市政建设的未来收益，这样地产商也就无利可图。
    事实不是这样的，在“香港模式”下，由于土地是成片批发，这就等于设置了事实上的门槛，那些资金不够雄厚的个人或者开发商连进场参与竞价的机会都没有。于是，土地批发的市场其实是个非充分竞争的市场，大批无批发实力的机构和个人只能在“零售市场”上买到一小块地皮，而这个零售市场则是充分竞争的。庞大的批发零售差价，是地产商拿到的第二块奶酪。
    有了“市政建设”与“地皮的批发零售差”这两块收益，中国的地产商还受益于最近几年爆发的住房需求，这种需求一方面跟城市化进程有关，一方面跟在福利分房时期形成的长期历史欠债有关；此外，房产投资让需求进一步放大。这些因素齐聚在一起，使得地产商成为本轮财富大爆炸中最大的受益集团。
    我相信，如果改换一种模式，则会完全改变中国地产界的现状。比如，让地产商在事实上只能买卖房屋的地上建筑部分，地皮部分则以税收或其他样式由政府根据房屋增值情况逐年征收。当然，这个模式会使地方政府面临短期的压力：在“香港模式”下，一次可以卖70年的使用权，这样可以在很短时间内筹到大量的资金；而新的模式则等于把70年的使用权逐年卖出。考虑到土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源，地方政府可能是这个设想的反对者。