房地产策划人现身解密楼房定价,与成本无关

根据市场比较法算出来的新项目售价,永远高于以前的同比旧项目。而且,不管新项目的成本有无增加,售价永远是会跟着其他项目上涨的。

    说到疯涨的房价,不得不提到我从事的这个行业。虽说一个楼盘的售价最终是由开发商老总确定,但最初价位却是由我们“建议”的。
    我是一名资深房地产策划人员。一般而言,一个项目(楼盘)的定价方法有两种:一种是成本核算法——通过计算成本加上利润核算,得出最终市场价格。另一种是对比核算法——通过和同地区内同质楼盘的价格对比,得出最终的市场价格。卖白菜采用前一种,而卖房子一般采用后者。
    举个例子。某地块有个新项目A(已经封顶),我们按照市场比较法进行价格预算,就必须先搜集该区域可比的、类似的B、C、D、E等楼盘的当时售价(注意,是当时),然后在根据一系列的系数比、权重比进行演算,从而得出A楼盘的售价。
    也许有人会说,很多行业不都是这样制定的吗?别急,听我慢慢道来。
    市场比较法,固然其根本因素参照的有成本、供求关系等,但最重点的,还在于“市场”二字。很可能成本等都没怎么变化或者变化很小,但当市场发生了变化或变化很大的时候,售价也是会跟着发生很大变化的。
    还是A楼盘。它在2005年时用市场比较法,与B、C、D、E等楼盘进行参照对比后,演算得出该楼盘的售价为5000元/平方米左右,投资回报率为23%。但因种种原因,该楼盘在该年并未推出,而是一直等到2007年才正式向市场推售。在此期间,该市的房价一直处在跳跃式的增长阶段。但此时,A楼盘还会以2005年时推算的售价出售吗?答案绝对是否定的。因为我们用的是市场比较法,是根据市场变化而变化的。因为我们当初参照的B、C、D、E等楼盘的售价都发生了变化,不再是2005年时的价格了,而是2007年的价格。所以,我们必须根据最新的(2007年)价格再重新进行演算。
    也就是说,只要其他楼盘的价格上涨了,我们用市场比较法算出来的新楼盘的价格也绝对是要上涨的。再加上一般定价规律,还要加进一些未来升值等因素,所算出的售价往往会高于目前市场均价。
    此时,我们通过最新的参照价格数据,得出的A楼盘的售价为9000元/平方米,而投资回报率也变成110%了。因为A楼盘的成本并未增加很多(建安成本基本没增加,增加的只有管理成本等,但与增长的售价比,几乎可以忽略不计),但售价却几乎翻了一倍。
    各位这下看明白了吧。根据市场比较法算出来的新项目的售价,永远是高于以前的同比旧项目的售价的。而且,只要其他项目的售价涨了,不管你新项目的成本有没相应的增加,而售价却永远是会跟着其他项目上涨的。这就不难理解很多开发商“捂盘”的真正原因了。
    所以,每当有人问我楼价会不会下跌,我都反问:“你说呢?”

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