南方周末 - 房贷紧缩步步逼近地产商冷暖两重天

银根紧缩，房地产行业寒风扑面。但与过去出现的数度房贷紧缩类似，房地产行业也是冷暖两重天：有人挣扎在资金链断裂的边缘，有人手有闲钱

四川地震之后，在天津一房地产公司任职的刘义一直想请个年假去做志愿者，但始终没敢跟老总说。公司的形势越来越严峻了，递请假条等于递辞职信。

6月13日，公司在天津市奥体板块的高档楼盘下调到了每平方米均价11800元，半年前还要卖到14000元，这是降幅最大、也是降价最坚定的一次。之前除了特惠活动，售楼价只有过不到10%的下调。

公司不得不出此下策，因为5月份财务部门上报说“银行不给续贷了”，至少在短期内，资金的压力只能由刘义他们销售部门来扛了——卖房子，想尽一切办法卖房子。

本以为公司资质优良，到期还清贷款后还能跟去年一样续贷，没想到同样难以幸免于这轮信贷紧缩风暴。刘义想起上个月深圳正中置业集团的朋友抱怨“拿不到贷款，天天跑银行”，赶紧问了下进展。贷款总算拿到了，但5000万元的贷款只大概够建设200套房子，这对于一家有十余个项目的中型公司来说，只能消解燃眉之急。

“还有个项目的贷款至今没着落，再拖一两个月，工程可能要暂缓。”能不能申请到授信，刘义的朋友一点都不乐观。

6月初，央行再调存款准备金率到17.5%，这意味着又有四千多亿元要被冷冻起来。紧接着银监会再次强调，要加强房地产行业的授信风险管理。所有这一切，都意味着房地产商还要面对资金链吃紧的严冬。

稻草是一根根压下来的

半年来，稻草是一根、一根地压下来的。

刚过元旦，央行就把今年能放到市场上的“粮食总量”定死了，不管各家银行粮多粮少，新增的总量不能超过2007年，换句话说贷款增速必须小于去年，从16.1%降到13.86％。

当月央行又分别核定了工商银行、建设银行、中国银行等国有银行的新增贷款总量，前两个都与去年持平，为3650亿元和3500亿元；中国银行则比去年还要少增200亿元；中信银行1000亿元的新增跟去年一样。

近年来，固定投资年均增速都超过20%，今年的新增贷款增速却下降了3个百分点，“粮食”紧张形势显而易见，尤其对每年消耗20%以上“粮食”的房地产行业来说。

前两个月刘义并没有明显感觉到缺粮，虽然销量比去年年底差很多，但同档次楼盘都没有降价迹象，总公司也没有反馈财务压力，他们没理由更没想过降价。1月份天津卖了4000套房子，比去年此时下降了13.8%，2月份又少卖了2000套。

根据南方周末记者对中信银行、建行和农行内部人士的采访，这时候他们开始在全国范围内将所有或者部分分行的贷款审批权收归总行。

“审批权限上交以后，贷款审核时间一般长一到两个月。”中信银行北京分行信贷部人士透露。

4月底，赶在贷款审批权上交总行的最后期限之前，东莞农行就匆匆忙忙地放出了几笔房地产贷款。因为一旦上交，审批时间会拉长数倍。

审批程序也根据央行一季度对各个银行的窗口指导进行了严格规范，建设银行浙江分行一位人士罗列了一下：过桥贷款一定不放、自有资金必须达到35%、严格遵守一个项目只能在一家银行贷款的全封闭式贷款，“多数是原来规定的严格规范”。

但各家银行的贷款冲动仍然很强，一季度的新增贷款已经用去了全年定量的近40%。“一部分是因为贷款审批权限收归总行，一部分是因为一季度放款对银行当年利润获得来说最优，近两年一季度的比重都是最大的。”中信银行北京分行信贷部人士解释说。

上海一季度房地产贷款数据更能说明问题，尽管比总体贷款增速低了2.4个百分点，但其中开发贷款的增速却高过了总体水平。

这也是刘义没有感觉到缺粮的主要原因。

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