深圳百亿“黄金地块”的23年迷途

2013年11月20日，深圳福永凤凰建筑机械交易市场。（视觉中国/图）

（本文首发于2018年9月20日《南方周末》）

这是一块搁置了23年的土地，它背负着曲折的利益纠葛，至今未能开发入市。

张雨方自1995年拍得这片土地，经历了机场限高、土地官司、高利贷漩涡，逐渐对这片土地失去了控制，本人也不得不定居国外。

在深圳宝安区，机场以北7公里的地方，无数挖掘机和重型机械堆在一块十余万平方米的土地上。

这里原本有机会成为一个商业中心，靠近交通枢纽，位置极佳，周边碧桂园公寓售价更是高达4.5万元/平方米，是名副其实的黄金土地。但现在，这里只是一个名为凤凰城的大型机械交易市场，普通人根本不会前往。

这是一块搁置了23年的价值百亿的土地，它背负着曲折的利益纠葛，至今未能开发入市。

1995年，深圳市美达菲投资发展有限公司（下简称“美达菲投资”）实际控制人张雨方，通过公开拍得银行不良资产，以5500万买下这块土地。彼时距离“房改”还有3年时间，他们能拿下这块土地，得益于深圳是中国第一个进行国有土地拍卖的城市，早在1987年就曾有通过公开拍卖方式出让的土地。

但在此后，由于规划调整及深圳机场对周边土地限制高度等原因，这块地一直没能开发，其间又因为公司旗下其他项目资金困难，美达菲投资最终因拖欠贷款，致使项目被查封。

到2012年，张雨方曾试图通过民间融资来解决困局。可出人意料的是，此后6年，不仅没有推动开发，张雨方及其旗下公司反而因为这次借款，陷入了民间高息借贷漩涡，并最终导致了一场“蹊跷”的股权争夺战，这块地直到今天也没能入市。

因经济纠纷致使一块土地“消失”了23年之久，这放在深圳“缺地”的背景下显得格外扎眼。事实上，深圳并非无地可用。在经历1992年原特区全面城市化和2004年全市全面城市化转地之后，因为地权转换的不彻底以及各类土地权属纠纷，这座城市实际仍有不少类似美达菲投资持有的这些“黄金地块”迟迟不能入市。

在中国四个一线城市中，深圳的土地面积最小。来自第一太平洋戴维斯的一份报告显示，自2011年起，深圳释放的住宅用地中，城市更新性质就已占到了84%，“招拍挂”更是逐年减少。这也成为深圳房价逐年走高的重要原因。

两块地的纠缠

今年62岁的张雨方是一个小有名气的画家，曾参与组建并资助了中国油画协会的成立。而在艺术家身份之外，他还做过贸易和房地产。

张雨方告诉南方周末记者，他当年花费5500万元买下凤凰机械城这片土地，在当时也算是天价。

但因为深圳机场周边规划调整，以及张雨方与深圳机场开发公司因另一块土地而发生的纠纷，凤凰机械城土地此后闲置了整整17年。

由于该地块当时属于被银行质押的不良资产。据张雨方回忆，地块最终的股权过户，从1995年一直拖到了1999年。南方周末记者看到的一份拍卖证明也显示，最终交易完成的时间为1999年。

在这4年间，深圳市对福永东部区域规划作出调整，包括凤凰机械城土地周边的大部分区域从原本规划的工业区变为商业、住宅及安置房土地。但由于当时福永地区还比较荒凉，具体的规划建设并未跟进，原本该由国土局完成的属性转变的手续一直未能审批通过。另外因为该地块当时处于深圳宝安机场净空保护区，故美达菲投资一直没有开发该地块。

从1999年直到2008年，深圳市清理闲置土地，深圳国土局才公开通