专访聂梅生：地产政策应适时调整

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聂梅生：全国工商联房地产商会会长

现在并不能说需求得到了满足，而是真实需求被观望情绪笼罩，大家都持币待购
加息并不可怕，它只是对开发资金的15%到20%形成影响
目前市场仍处在僵持中，并没有从量变到质变，但要预防市场掉头向下
现在应该出台支持需求的政策，特别是支持购买90平方米以下普通住宅的政策

房地产市场正在趋冷，行业内的人士如何看待目前处境，对政策有怎样的诉求？7月1日，本报记者专访了聂梅生女士。

南方周末：您如何看待目前的中国房地产市场？

聂梅生：目前这个市场最突出的情况就是交易量下降，市场需求方处在深度观望状态，持币待购。房价5月份同比增加了9.2%，还在上涨，但是交易量持续下降，有的城市下降已经超过了50%，北京这样的大城市降幅接近了50%。这是非常重要的信号。现在的市场格局可以用“有价无市”来形容。

南方周末：为何出现有价无市的情形？

聂梅生：供求关系发生了变化。供给大幅度增加，去年开发商拿了许多地，按政策必须投资建房。到今年5月底，房地产的投资同比增长了31.9%，高出固定资产投资6%。投资增长供给就会增加，但是需求不增反降，一升一降，就形成有价无市的格局。官方的说法是“供需矛盾进一步缓解”，因以前一直的说法是“需求大于供给”，所以加大供给要引导需求。

现在并不能说需求得到了满足，而是真实需求被观望情绪笼罩，大家都持币待购。

南方周末：购房者为何普遍选择观望？

聂梅生：原因有两方面。一方面是受汇率等宏观经济形势以及股市大幅下跌影响，上半年的宏观经济不像去年那样显著上行，而今年房价的同比涨幅是下降的，真正想买房的人看到涨幅下降了，会想是否会涨得更慢、甚至下降？我就再等一等。事实上个别城市房价确实下降了，深圳的房价就同比回调了大约30%。

另一方面，房产投资、投机性购房需求已经受到强烈遏制，市场中的投资购房者正在大量出局，因为短炒脱不了手。当自住和投资需求都被压抑的时候，就表现为需求大幅下降。其中，宏观经济形势的变化对老百姓的预期和信心影响还是蛮大的，观望影响了需求。

南方周末：在您看来，去年中央经济工作会议后执行的从紧货币政策是导致目前购房者观望以及房价增幅放缓的原因吗？

聂梅生：从去年到现在，货币政策上对房地产政策没有宽松过，如果没有对开发商收紧信贷，以及对个人消费者的第二套房贷政策多加限制，那么需求肯定会上去。如果现在对供需双方都从紧的政策不改变，现状有可能会持续。

从紧的货币政策并非针对房地产，而是针对流动性过大和通货膨胀。房地产商受到的影响主要是资金链趋紧。如果单纯只是银行收紧开发贷款，地产业的资金链也不会这么紧张——银行的开发贷款一般只占开发资金的15%－20%。现在关键的问题是房子卖不出去，抵押贷款和预收款这两部分回不来，影响到开发资金的40%－50%，需求下滑对资金链的影响最大。如果现在房子卖得很顺畅，开发商其实就不着急了。

一般来说，我认为中国的房地产市场还是“政策市”，政策允许土地作为上市公司的资产，你通过股市增发圈钱，就会出现“地王”，土地市场就会上去，不允许的话，自然就会下来。去年时，来自银行的开发贷款增长还是很快，总体氛围也比较宽松，房价上涨很快，11月之后收紧了，但我们称为“翘尾因素”的延续，今年在慢慢消化去年房价的透支增长。我估计今年下半年房地产的投资规模会减少，明年向市场供应的房子就会减少。

中央现在提出“稳定房地产市场”，而不是“严控打压房地产市场”，我相信“稳定市场”一定会有相应的办法出台，来保证中国经济又好又快增长。

南方周末：据我们了解，许多开发商的资金链非常吃紧，您了解的情况如何？从目前的情况来看，这是否会引发地产市场的崩盘？会不会引发金融风险？

聂梅生：据我了解，银行正严密关注房地产企业的资金链，并展开了一系列调查。政府也非常关注这一块，并通过我们商会来了解资金链的现状。

据我了解的情况，目前还不至于出现很大的金融风险。大开发商大多在目前市场不好的状况下降低盈利预期，少赚一点，也放慢速度，少做一点，小开发商的问题也不太会导致银行坏账率明显上升，顶多是自己不做了，把项目卖给有实力的开发商，目前还不会到破产的地步。

行业不会出现多米诺骨牌式的崩盘，除非是大开发商出了大问题。目前大开发商只是资金链比较紧张，但还没有崩断。

我相信国家一定会考虑经济安全和金融安全，会有相应的政策措施出台。国家不会不管的，一定不会让房地产市场出现大幅度的下降，不会让房地产拖累整个中国经济。大开发商也不会让自己轻易死掉，比如去年买的地太贵了，实在算不过账了，他不会继续坚持，而是退地，只是损失一部分订金而已。大开发商去年也有拿了地王，但是它可以选择先暂时不开发这块地，先开发以前拿的比较便宜的地，大开发商可以平衡，恰恰是小开发商手里只有这么一块地，如果还是特别贵的地，不排除有资金链崩断的危险，但是目前这样的情况并不普遍。

我相信，如果中国的楼市像中国的股市一样一泻千里，最倒霉的是买了房子的普通百姓，要知道，中国自有住房的比例高达83%，30万亿资产啊。

南方周末：日前，央行行长周小川说不排除加息的可能，这对房地产企业而言是雪上加霜吗？

聂梅生：加息并不可怕，它只是对开发资金的15%到20%形成影响，如果需求旺盛，房地产企业并不怕加息。对于他们来说，当前没有加息也贷不到款，再加息也比当下融资成本便宜（有些融资已接近高利贷），加息对我有什么影响呢？但加息增加了购房者的压力和负担。不知道这次如何加，是全面加息，还是不对称加息，对于自住的住房贷不加，目前尚不清楚。

南方周末：您对房地产市场的未来发展有哪些建议？

聂梅生：目前市场还是处在一个僵持的格局中，并没有从量变到质变，但是现在要预防市场掉头向下。谁也没有办法预测什么时候它会像股市那样出现逆转。所以，我认为现在应该出台一些支持需求的政策，特别是支持购买90平方米以下普通住宅的政策。

2006年以来政府要求开发项目中70%必须是90平方米以下住宅，这部分楼盘已经开始在市场上推出，形成大规模供应。持币观望和市场低迷，同样影响这个区间，而且影响会继续。REICO报告说，“90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年5月末其空置面积增幅达到32.3%。2008年1-5月，在商品住宅投资增量中，90平方米以下住宅投资贡献了44.89%。90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量”。

首先应该引导正常的交易，从控制需求到引导需求，可以从普通的商品房和双限房做起，先恢复到理性。回顾当时，加大90平方米以下住宅开发比例的初衷是什么？就是让老百姓买得起房子，同时保护资源。现在这些普通住宅也空置了，这与初衷相悖，反而造成了资源的浪费。这一块应该尽快恢复，继而扩大到普通商品房，这样做会合理引导消费，缓解银行存贷差的压力——股市大跌，五千多亿资金回流到银行。在从紧的货币政策不能放松的情况下，房地产开发贷款不会放松，只有通过恢复市场的交易量，使得开发贷款和预售款正常回流，缓解开发商的资金压力和银行呆账的风险。

应该对90平方米以下的普通住宅的个人贷款有激励政策，减少新房空置率，等于是盘活资产、节约资源、增加交易量、增加了税收，只有中央和地方财政的税收增加了才能继续增加保障性住房的供应。

还有就是要因地制宜地适时调整政策。以往出台的政策总是全国一刀切，应该有所区别，不搞一刀切，采取时空不对称的方法进行调整。

时空错位调整首先出现在四川。因为地震，此前曾经很多人说四川房地产十几年都不会恢复，房价会一泻千里，但成都市政府非常及时地出台了十条关于房地产的政策，包括金融政策中的准备金、土地出让金以及分期贷款、土地许可证以及第二套购房政策等等，进行了新的调整，这就是因地制宜，这就是地方政策注意了当地的冷暖，毕竟哪个地方政府都不希望房地产拖垮了当地的经济。

 

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