发自广州 2008-09-03 23:34:52 来源:南方周末
深圳“断供”或影响楼市调控专家称不宜半途而废【特别报道】专访深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕
2007年疯狂，2008年惩罚
南方周末（下称“南”）：三四年间，深圳楼市呈现了怎样的发展曲线？
高海燕（下称“高”）：2005年下半年以前，深圳的楼市都比较平稳。从2005年下半年开始，楼市出现了上涨的意识萌动，2006年进入冲动，2007年步入疯狂，2008年接受惩罚。
南：今年3月您就曾说过深圳楼市的拐点肯定来了
高：是的，深圳房地产的交易量顶峰出现在2007年上半年，到10月份，价格到了最后的疯狂，均价达每平方米1.7万多，随后，深圳楼市开始进入拐点通道。
南：之前出现疯狂的原因？
高：深圳楼市从2005年底开始出现的由居住产品转换到投资产品的市场变局是推动房价快速上涨的直接因素。导致出现这一变化的因素包括：上海房价上涨的示范与带动作用，“深港同城”等舆论也在推动楼市预期的积极上升。一些投资人有意识地用香港房价比照深圳房价，产生了未来巨大价差收益的想象空间。还有就是深圳的城市格局狭小，导致“地荒论”舆论成调，使一些投资者认同房产在深圳未来的稀缺性价值。因此诸多原因综合用力导致越来越多的置业者以投资者的身份和目的进入楼市。与此同时，投资者的投机行为在一定程度上制造了普通置业者对未来可能会发生的高房价产生恐慌，普通置业者亦同期开始出现规模化的非理性置业、“提前置业”。各种非常规的置业力量蜂拥入市，直接形成了一种需求峰值，使深圳楼市的正常供应量不堪重负。严重失衡的供需关系将深圳房价导入了一个快涨甚至疯长的畸形时期。
南：有没有具体的数据？
高：2006年高峰时期，深圳市拿到房产证半年内转手的比例高达33%。这一方面说明楼市在短期内价格异动较大，让很多人短线投资炒房。有的楼盘上下午的价格都有较大变化，上午一万三开盘，下午就涨到一万五。另一方面，可以看到深圳楼市在当时需求结构的畸形。
深圳楼市仍需要普降
南：但是这种好日子从2007年底就结束了。
高：是的，从2007年底开始，深圳楼市开始过山车般地急转而下。主要原因是国家对二手房出台的相关限制性政策。比如提高了五年内转手的税率、二次置业首付增加、银行对个人房贷信用资格审查的严格把关，从而导致二手房交易疲软，进而直接传导到一手房交易，二手房套现的路给堵死了，直接的结果是一手房投资者的规模化退市。
南：房价高的时候，呼吁政府，房价低的时候，也呼吁政府？
高：深圳市政府一直与市场保持合理的距离，不仅包括房地产行业。政府一般不会做出对市场直接的干预的举动，所做的就是维持市场秩序，做好裁判员的工作，还有就是“补位”性工作，比如2007年开始重新启动大规模的“政策性保障住房”的制度建设和房屋建设就是对多年来忽略的工作进行补课。
南：那如果崩盘怎么办？
高：深圳楼市存在市场需求的基本面，不会崩盘。
南：现在是不是深圳楼市最危险的时刻？
高：危险？那看是对谁而言！现在应该不是，所谓最危险，就是开发商把价格降到了自己不可承受的时候，楼盘仍然不能实现正常的销售率，但我想这个情况不会出现。但是对深圳楼市而言，现在的空置率确实在高位运行。
南：交易量低，说明市场疲软，深圳楼市的出路在哪？
高：深圳房地产的基本面仍有优势。一方面，深圳城龄短，没有内地城市那样的全民化的住房基础，住房需求强烈；另一方面，深圳是商务型城市，以商务人口为主，有一定收入能力和购房能力。但是基本面的优势需要激活。要拓宽更大比率的需求层级，还需要建立市场稳定的共识。
我要打分:
0/5 (共0票)
