为外商投资房地产松绑？——关于一个政策的传言及对楼市的影响

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一则未经官方证实的消息称，商务部为了促使外商在华投资止跌回升，正在考虑放宽外商投资中国房地产的 “限外令”。果真松绑的话，中国楼市有吹大资产泡沫的风险。不过商务部称，对松绑“限外令”的解读“存在出入”。

上周日，一则未经官方证实的消息再次弹拨着人们对房价的那根敏感神经。

6月21日，《华夏时报》称，在中国吸引外资已经连续7个月负增长的大背景下，商务部已向国务院提交了一份如何稳定外商在华投资的42条意见书。其中一条建议是，商务部联合外管局，对外商投资房地产企业外汇登记手续进行简化和适当放宽。

《华夏时报》将之解读为外商投资房地产业的“松绑”，并做成大大的标题。

第二天，网络和平面媒体大面积转载，标题被做得更“大”——《解除限外令》，路透社也作了摘录。

3年前，正值楼市开始疯狂之际，六部委联合出台131号文，对外资进入房地产项目开发和购买房产都作了诸多限制和规定，被业内称为“限外令”之起点，随后又有一系列限制跟上。如果3年后果真松绑，有的人担心FDI（外商直接投资）或将重新大规模进军中国楼市，有的人则担心热钱借此涌入，结果都一样：房价高企，吹大中国的资产泡沫。

连月来中国楼市的乍然回暖，已经让购房者恐慌，让开发商惊奇，让舆论喧闹。就在大多数人都难以看清政策走向和市场趋势之际，这样一个似是而非的政策传言又搅乱了人们的神经。

房地产业内人士倾向于相信这个传言，“至少不是无中生有，变数只在于会不会批。”

因为他们相信，外商在房地产业的投资在FDI中占据了不小的比例，成为重要调整项目也不足为奇。比如2007年，这一比例高达四分之一，当年的FDI增量有90亿美元左右，几乎都是房地产投资贡献的。

然而，商务部却不认同这种解读，并开始了被动澄清——挨个向找上门来的记者解释。

南方周末记者的电话打过去时，尚未说完一整句话，商务部新闻处处长陈荣凯即开始了陈述：“那篇报道存在出入。商务部的确在关注FDI下降，也正在研究对策，但所谓的42条意见书以及重点调整哪几个方面，都存在出入。”

房地产投资，外资多还是少？

事实上，在今年楼市回暖驱动下，“限外令”未及放松，外资已然开始比去年活跃。

北京一家大型国企房地产公司投资部的经理成浩杰（化名）今年以来见过的老外，比去年多出了一倍，这个周末还要去参加德意志银行下属地产基金的交流会，“估计又是个潜在客户”。虽然目前还没有成交，但成浩杰知道老外们手里的钱已经进了中国，或者找好了进来的门路。

市场上也传来消息，新加坡嘉德置地建立了13亿美元的商业地产运营基金，凯雷投资集团也宣布正在募集10亿美元的亚洲地产基金。

社科院金融市场研究室副主任尹中立同样观察到，从去年年底开始，投向房地产的外资已经小幅增加了。国家统计局的数字是，今年前4个月，用于房地产的外资有166亿元，比去年同一时期增长11.6%，“而且外资的进入还会有一个示范效应，带动国内更多的投资”。

除了开发项目上的投资，房屋买卖投资上的势头也不小，瑞安地产名下的上海顶级豪宅翠湖天地三期嘉苑3天卖了57套，4.7亿元，主要的客户来自海外。

似乎处处都是钱。

无怪乎安邦集团研究部的报告直接指出商务部果真如此，是对FDI下降过于敏感了，并且高度担忧目前“楼市资产泡沫隐忧渐起，如果外资再大量进入，很可能进一步推动房价，吹大泡沫”。

不过，对于松绑“限外令”可能的结果，北京师范大学教授钟伟认为也不应过于夸大外资对房价的抬高作用，因为外资在房地产开发投资中的比例并不大。根据他2008年的研究，当时海外资金在整个房地产开发中的比例，只有不到2%。

南方周末记者询问的数位开发商、专家也都感觉，即便是在一线城市，房地产开发中的外资比例，从来都是个位数。

而在房地产二级市场这一块，“我们观测的15个一级二级城市，外资直接购买房产的比例，最多不超过四分之一。”

如何看待这个数据，戴德梁行综合住宅部华东区总经理胡港文从另一个角度作了分析：“外资如果买卖房产，主要是商业地产或者高端住宅，不会过多的影响中低端商品住房的价格和供求。”

所以胡港文认为“如果没有出入”，短期内也不会给国内的楼市带来太大的影响。

中房集团理事长孟晓苏的看法相同，外资比例不大是一个重要原因，另一个原因，他笑称，“他们还有钱么？”