里斯本： 贵族后花园的投资天堂
欧洲经济下滑，整个欧洲经济几乎触底，尤其是南欧，房价低谷圆了众多投资者的抄底梦。在专家们“两年之内经济复苏”的预言中，葡萄牙的首都里斯本，成了短期房产投资的热门首选。
文︳许敏 图︳Corbis 本刊资料
在卡斯卡伊斯众多风景如画的小巷中，有一条显得格外幽静，成排的树木围绕，阳光斑驳下的绿荫，让人遐想。
这里，这一整条街道，都是澳门赌王何鸿燊的产业，这里是他在葡萄牙的家，亲人往来欧洲的大本营。伴随着欧洲地产投资热潮，以及葡萄牙“黄金居留许可计划”政策的倾斜，这里，竟然也成了一处国人向往的圣地，每每经过，总会有人提及。
赌王的投资脚步当然不仅如此。在葡萄牙首都里斯本以及“富人区”卡斯伊卡斯，赌王有赌场、商业地产以及别墅等多种产业。作为澳门博彩史上权实最大、获利最多、名气最响、在位时间最长的赌王，何鸿燊一生博弈，几乎未有明显失败，眼光可谓独到。这个充满了传奇色彩的一方霸主为何对葡萄牙情有独钟？
他的女儿——信德集团总经理何超琼，在分享赌王何鸿燊在葡萄牙投资情况时一语道破天机：葡萄牙现时投资环境良好，主要是因为当地在过去数年内经济并无过急增长，所以仍有机会发展，尤其是在基建项目方面。
误解之后的投资
赌王就好像一个指路标，立在那里，等待着人们追随。厦门的廖志远就是众多追随者之一。
廖先生很崇拜赌王，觉得那是一个“永不放弃的强者”。何鸿燊的信德集团近几年一直在促进中葡两国的经济合作，在地产、旅游方面也宣传良多。在几经观望后，2013年初，廖志远终于下定决心在卡斯卡伊斯沿海位置斥资63万欧元，买入一套高档小区的独栋别墅。用中国地产商的话来说，那是“精装修、配套全、拎包即入住”的便利。
购入当月就开始放租，租客大部分都是来自世界各地的短期游客，他们贪慕着这里明媚的阳光与靓丽的海岸线，也确保了廖先生7%—9%的收益率，且有一路上涨的趋势。
谈及当初的犹豫，廖先生显得有些不好意思。“当时对葡萄牙实在不了解。看很多介绍，总是透着一股粗野或简陋。直至一次偶然的机会，看到信德集团推介葡萄牙的相关介绍，才觉得是不是自己一直误解了什么。”那次的触动成了廖先生深入了解葡萄牙的契机。
广东中旅移民留学部总监区霭彤说起这个误解，脸上是一副司空见惯的无奈。她说：“北欧人的确为南欧四国起了一个有趣的昵称‘PIGS’（葡萄牙、意大利、希腊、西班牙四国各取英文国名的组合，俗称‘金猪四国’），但这只限于餐桌上的玩笑，并没有任何贬低的意思。在房产投资及收益方面，眼下这几个国家有着远超北欧各国的魅力和机遇。其实投资的选择标准，不就是‘时机’么？”
“受到欧债危机的影响，欧元走向‘疲软’，整个欧洲尤其是南欧各国的房地产跌破历史低点，葡萄牙波尔图地区房价自2010年开始至2013年下跌最高40%以上。这完全符合投资者‘低买高卖’的投资模式。随着王林、李嘉诚、比尔盖茨、索罗斯、巴菲特等国际金融巨头开始投资欧洲市场，尤其是房地产以及能源市场。次一级的‘土豪’们也都在纷纷跟进。”
汹涌的移民、留学、旅游人潮，让极具商人眼光的王女士发现了商机。于是，她不顾家人的反对，毅然决然在里斯本世博区地标——双子塔楼购买了一套60多万欧元的凯撒东方公寓。3个月后，房产已经升值15万欧元。让家人不得不佩服王女士当时的果敢与眼光。如今，这个物业已经出租，租期三年，年回报3.25%。
谈及当初的选择，王女士感悟良多，“葡萄牙，是个一不留神就会错失的良机。”
这是一场逆袭
欧元危机，让欧洲不得不面向世界打开大门，以前只能远观的种种，都开始一一呈现，变成了国人茶余饭后的谈资，甚至会成为当初思绪里那个遥远国度的住客。但也正是由于欧洲移民政策的开放，完全是受到欧洲经济大环境影响。因此，广东中旅区霭彤预测“购房移居”的政策只会短期开放，在欧洲经济整体复苏的阶段将会取消或修改。
在“限期的利好”之下，同时由于美加等移民大国移民政策的不确定性，欧洲各国在近几年的移民潮中异军突起，这其中，葡萄牙绝对是大放异彩的一个。
由于缺乏支柱产业，葡萄牙在经济低迷之际只能依赖对外“开放”，吸纳援助和国外投资，而房地产就成了他们最佳的“吸金”利器。葡萄牙在整个欧洲是属于最早一个实施以购买房产获得欧盟身份的国家（在此之前，塞浦路斯也推出了购房获居留身份，但塞国并不属于申根国家），并且是目前欧洲购房移民的“吸金”领先者。据葡萄牙移民局SEF今年5月公布的官方数据，该国通过黄金居留政策已批准了894个居留许可，吸纳总投资达5.4亿欧元，其中850个居留许是通过购房方式获得，来自中国的申请人就了占732位。
在国人动辄出国美加的前提下，在欧洲各路强豪围绕的环境中，葡萄牙为何能取得如此漂亮的“战绩”？
区霭彤认为，这主要还是美国和加拿大成熟的移民机制造成的。美国、加拿大作为第一线移民大国，拥有成熟而复杂的移民系统。对于新移民，往往赋予严格的申请条件：高资产、资金来源、丰富的经商、创业经验等。
而在欧洲经济低迷的大环境下，葡萄牙政府为了重新复兴经济快速吸收海外投资资本，在2012年年底出台了黄金居留法案，只需购买50万欧元以上的房产，即可获得葡萄牙居留权（同时也是申根国、欧盟的合法居留权）。从葡萄牙黄金居留法案11820A可以看出，葡萄牙政府一直坚持以“最低申请要求、最短居住、最简单证明文件”的立法原则，务求让政府及海外投资者获得“双赢”。
为了进一步吸引海外投资者，尤其是中国投资者，葡萄牙政府于2013年1月25日公布1661A法案将黄金居留的居住要求，从每年30天缩短至每年7天。随即，首个葡萄牙黄金居留中国申请人仅用2周时间即成功获批。此举让原本处于观望中的中国投资者大为兴奋，尤其是那些仍在申请中的加拿大投资移民申请人，他们普遍经历了2年以上渺无音讯的申请等待期，这明显的打乱了他们原有的移民、子女教育的计划。购房获得葡萄牙居民身份，对于加拿大投资移民的申请人来说，无疑是上了重“双保险”。即可作为海外投资物业，亦可在等待加拿大申请的同时，首先获得海外的居留权。
就这样，葡萄牙用“简单+快捷”的极简战略，成功逆袭。
这边风景独好
当然，一切并非如此简单，拥有简便政策与快速签证承诺的，并不单单葡萄牙一个，能让里斯本成为众多购房者的最佳选择，靠得还是它独有的魅力。
很多人都知道，里斯本拥有迷人的景色。它拥有世界上最壮丽的自然港，历史上的航海家大多从这里扬帆起航；它坐拥被人称为“欧洲之角”的的罗卡角，望着潮起潮落，日月更迭，感悟着卡蒙斯那句著名的“陆止于此，海始于斯”；它更是“欧洲贵族的后花园”，错落林立的宫殿与教堂，以及那些古老却记录着葡萄牙曾经辉煌的街巷，依稀还在讲述着当年的黄金时代……
里斯本还被称为“欧洲天然氧吧”。在这里全年拥有300天的晴天，随时随地可见碧海蓝天。即使房产不在海边，在3楼也随时可以看到海岸线同时也可以在阳台上享受阳光浴。虽说里斯本除了世博区以外，其他老城区的城市建设度并不高，高楼大厦比较罕见，但他们却保存了最完整的文化元素，葡萄牙的传统文化被完整的传承下来。在里斯本，没有北上广的拥堵，也没有雾霾，汽车即使奔驰而过亦不会扬起一片尘埃，车轮上从未见过一丝污泥。在里斯本生活过，才会真正明白，原来欧洲人才是最懂得享受人生的。
这就是里斯本令人羡慕嫉妒的旅游资源，每年涌入这里的人潮，就是里斯本最大的资本。再加上近几年黄金移民政策的影响，移民、留学所引发的巨大地产需求，让这里形成一个“求大于供”的顺位市场，而这正是地产投资的绝佳信号。
据广东中旅不完全统计，选择在葡萄牙购房的客户，80%以上会选择地理条件便利的公寓，便于出租。而20%的客户会选择购买海边或山顶的别墅，作为度假首选。而在里斯本购房的投资者，一般偏向于购买公寓，尤其是位于学校附近，并且带有包租及管家服务的公寓。小户型的（1-2房）相对于大户型的更受欢迎，我们也曾有客户选择购买2套小户型的公寓凑单50万欧元申请黄金居留。而这些偏向多与投资者在国内的购房投资习惯有关。
也难怪连中国地产大亨碧桂园都开始部署投资，选址立项了。
区霭彤介绍，葡萄牙国内的房产开发商，基本上是世袭家族产业，与国内地产集团产业相比，规模比较小。在外围市场看好葡萄牙房产，普遍预期上涨空间巨大，以及购房需求增多的利好信息下，国内的开发商凭借其敏锐的房产市场触觉，以及对于国内购房客户实际需求的深入把握，开发海外房地产，成为他们新的重点目标。相对的，中国的房产市场调控迹象明显，大大降低了土豪们投资国内房产的欲望。房屋限购、房价虚高、拟征收高房产税并进行户籍联网等等因素都促使他们转向海外投资。如此一来，就形成了客户去那里，楼盘到那里的一大趋势。
TIPS：
葡萄牙移民黄金居留政策解读：
1、投资100万欧元或以上欧元到葡萄牙的非上市公司；
2、创造10个以上的直接就业机会；
3、在葡萄牙购买至少50万欧元或以上价值的房产
行为可以申请葡萄牙居留权，上述任何一项，即可全家人（包括配偶、双方的父母及其未满18岁的子女）一起移民葡萄牙。首次获发1年签证，1年后申请人需要续签，获得2年的居留签证，此2年期满后再续签2年（简称1+2+2）。如此5年后即可获得永久居留签证，6年后可申请国籍。
第一个因素“划算”
由于葡萄牙黄金居留没有年龄限制，因此无论是任何年龄段的申请人，均可申请购房移居。葡萄牙房产的性价比同时亦比国内的高的多，平均房价折合人民币约1.5万元/平方米。投资者甚至可以在获得居留身份以后，申请夫妻双方父母（即三代移民）移居葡萄牙并获得同等居留身份。以一套50万欧的房产计算，相当于一个家庭的平均移民花费仅17万欧（折合人民币145万左右）。
第二个因素“便利”
持有葡萄牙购房所获得的居留身份，即可以通行26个申根国（包括德国、法国、荷兰、意大利、希腊等），无需任何签证，马上就拥有了欧洲的通行证。
第三个因素“无移民监”
对于移民申请人来说，为了保留居留身份所必须付上的“居住”要求代价（俗称“移民监”），是他们最为担忧的问题。葡萄牙的黄金居留政策的人性化，在于把“移民监”降到最低。每年只需要在葡萄牙逗留7天，便可轻易满足。对于移民申请人来说，这也只是一个欧洲假期而已，可以从容的面对且不影响其国内的生意。
第四个因素“50万”
投资者都是希望最大化收益的。50万欧元在里斯本、卡斯卡伊斯、银色海岸和阿尔加维地区，可以选购到一处中高端海滨别墅（有游泳池、花园、草坪、娱乐设施标准配备）。
不建议投资者将50万欧元一口气选择一处地产投资，可以选择将50万欧元分散投资到阿尔加维和里斯本，购买两到三处房产，一处自住，其余投资，5年后就可以将投资的房产售出，这种分散投资的方式不仅大大降低了风险，还可以帮助投资者获取一定的房产增值收益。从另一角度考虑也相当于降低了移民的成本，可谓一举三得。
里斯本房产投资指南：
世博区：
1998年，葡萄牙里斯本举办了以“海洋——未来的财富”为主题的专业类世博会。当年的举办地就是如今的世博区，现在已是里斯本房价最高的地段之一，有着繁忙的火车站和商业区，还有众多大企业总部落户。
世博区位于城市东部边缘的特茹河畔，那里曾是一片垃圾场和贫民区。但世博会后，那里集工作、生活和娱乐为一体，成为里斯本一个重要的场所和旅游景点。据统计，平均每年接待的游客达2200万人，而葡萄牙的总人口仅1100万人。
这一区域无论从景观（万国公园、海洋馆、会展中心、国家大剧院）、周边生活配套设施（达伽马购物中心、世博赌场、两所学校、两所医院）、交通便利（东方火车站、海港）等因素皆符合中国投资者的要求。
卡斯卡伊斯：
卡斯卡伊斯市位于葡萄牙首都里斯本市以西30公里，交通便利，旅游业发达，是葡萄牙著名的海滨旅游胜地。在“大里斯本”的概念下，这个本是葡萄牙著名小镇的城市，成了一个区，且标榜着含金量十足的“富人区”。这里是葡萄牙权贵的聚居之地（何鸿燊爵士、C罗纳尔多以及葡萄牙世袭的爵士、官员、球星等均在卡斯卡伊斯拥有自己的物业），拥有“欧洲富人后花园”的美誉。
海滩依然是卡斯卡伊斯最吸引人的地方，当年葡萄牙国王唐•路易斯一世对这里进行了翻天覆地的改造，使这里成为葡萄牙最盛名的海滨度假胜地。另外这里也是007“战斗和生活过”的地方。
投资富人区物业，意味着跻身欧洲权贵阶层，与其为邻。亦可在欧洲最大的赌场（何鸿燊名下，埃斯托里尔赌场）及优美的蓝旗海滩下享受悠闲自得的生活。目前世博区铂锐悦居公寓以及卡斯卡伊斯森林公园别墅倍受投资者的青睐。