深圳如何“变”出新的工商业用地

在大量工业用地使用权即将到期之时，深圳借机开始土改。通过这次改革，深圳希望能为未来发展获得更多的工商业土地。

在掌握了“工业用地改造”和“土地整备”这两大产业用地资源之后，对于人口密集的城中村，深圳得以放缓脚步，尝试引入更多元化的力量，修正深陷于开发商和村民“拆迁博弈”的改造模式。

土地新算盘

2014年8月，原本繁华热闹的华强北电子市场被一道刚刚建起的围墙截断了道路，仿佛悄然退出了车水马龙的深南大道。

许多过路的市民都以为华强北在“修地铁站”，只有少数深悉深圳城市更新规划奥妙的知情者，才知道这里是深圳城市更新的另一个“战场”。

“许多人都以为城市更新就是城中村改造。”深圳市规划国土发展研究中心规划设计所所长顾新告诉南方周末记者，其实政府通过城市更新获得工商业用地的“主战场”之一，正是像华强北这样已经高度繁华、却依然挂着“工业用地”头衔的区域。

在被视为深圳城市更新纲领的“1+6”文件中，大量的配套文件均与产业用地和用房转型有关，其中像“创新产业用房”、“工业楼宇转让”等相关规定，更像是为这些“前工业用地”转型而度身订造的管理细则。

在城市规划中被无奈地“搁置”了近二十年之后，政府为什么突然信心满满地对这些“老大难”土地展开了攻势？奥妙其实很简单，那就是大量工业用地的30年使用权即将到期。

使用权到期后的土地，企业业主要么交还政府重新投入市场流通，要么就必须按照严格的功能规划，向政府主动申请城市更新改造。

如果不能通过更新规划的要求，政府就可以按照“房地分离”的模式，将符合规划的房产保留，其他违章建筑则在收回土地后拆除重建——这意味着原本使用效率低下的大量“违章建筑”，将被功能合理、配套完善的城市商