【冯仑专栏】做空间的导演者

冯仑 万通控股董事长。他是企业领袖，却常常被冠以“思想家”之名。他造房子，也写书，有《野蛮生长》这样的宏大叙述，也有“冯段子”经典语录流传于世。

2013年，我与电影结缘。一次是应黄建新和陈可辛的邀请，在《中国合伙人》里出了一次镜。我不是演员，只是应邀参加一个饭局，不用说话，坐在那里就行，为了表现黄晓明饰演的成冬青跟两位创业兄弟的情感纠葛，拍摄过程中我也跟他们聊天，随便说了几句。

这让我回味起自己这二十多年的创业历程。让我审视自己所选择的行业，思索到底我们的价值在哪里。有人说我们做房地产的是做土地的生意，有人说是在做房屋的生意，我觉得都不太准确。在我看来，我们是在做空间的生意。我以前常说，未来房地产将走向”导演+制片“的模式，就拿《中国合伙人》来说，陈可辛他有权益，自己投了一点钱；第二笔钱就像斯皮尔伯格、张艺谋，他们不投钱，你也得给他分红，是制片费；第三是票房分账，看最后卖出去多少。最近张艺谋转签到乐视，就是有一笔权益金，这是身价，另外还有制片费，最后超额票房还要分账。这就是他的品牌影响力带来的市场；因为他会组合各种社会资源，他知道是用章子怡还是用李子怡，知道怎么把美工、服装、道具等这些东西整合到最佳。 在商用不动产行业也有类似的"手艺人"，一眼就能看出你这个空间应该怎么改，让一个空间的价值彰显出来。

我年轻时看过恩格斯的《论住宅问题》，其中一篇专门讲述工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在20世纪80年代末发生的无壳蜗牛行动，也跟住宅有关，甚至查韦斯将军队开进高尔夫球场，把富人的高尔夫球场改成了经济适用房，而波及全球的美国次贷危机也是住宅问题。

我们所创造的有价值的空间，首要的是人造空间，这种空间买卖数量级巨大，并且伴随人类社会始终。因为人一脱离动物属性，就知道人造空间。我们观察动物世界，毛厚的都生活在地面之上，不建造居住空间，没毛或毛少的都打洞，人脱离动物以后毛越来越少了，没毛了，就开始往洞里钻。哺乳动物在陆地上基本也是两个类型，一类是找自己的空间，一类是利用自然空间。

不管怎样，人类都需要为自己制造一个空间，比如借一个山洞，躲进去，就省得自己挖了。陕西的窑洞不是自然形成的，它是一种人为空间。但是，人为制造一个空间有什么用呢？它可以遮蔽与保护身体安全，遮挡恶劣天气，居住着舒适，外边下雨了，室内也很干爽，还有一种人生的方便：生老病死、吃喝拉撒。

如果从大的概念着手，人与动物划清界限，实际上始于创造空间，而这种创造空间的本事，也随着技术的进步而不断发展，同时附着在建筑空间上的社会关系与价值伦理也更复杂、深刻与繁复。

先人结草为庐，居所都是泥土结构的建筑。西安半坡遗址，就是几根木头，连墙都没有。随着现代建筑技术的三大发明的出现，人类建筑摩天大楼成为现实，随着通信革命、照明等技术突飞猛进，摩天大楼发展成大型综合体，保证控制每一个角落空间的光线、空气和通讯，建筑的细部更加精准、精确与精密。建筑空间的价值体验主要指三件事，第一件事讲的是行为，行为不同，建筑空间的价值就不一样，体现在物质上，就是租金不一样，一个形象的说法是，在一个空间里，站着的不如坐着的赚钱，坐着的不如躺着的赚钱。在购物中心一般都站着，现在基本上不怎么赚钱，尤其淘宝等电商大发展之后。

第二件事就是在同等条件下，位置或地段，很重要，但不是唯一的要素。比如在北京CBD区，我们提供一个办公空间，如果在亚运村也有一个同样的办公空间，建筑功能和服务质量都一样，但CBD的空间价值依然比亚运村那边大。 第三件事就是成本。创造了一个有价值的空间，也就是说选择了一个正确的位置，用专业的方法提供了一个满足人们需求的空间，这时即便前两件事做对了，而 成本这件事做反了，也不行。对客户来说，成本太高了而不愿意付出，这个空间的价值就实现不了。

这三项都做到了，还有一条必须提到—要有好的服务，如果经常断电、服务态度也不好，洗手间很脏，空调一会儿冷一会儿热，门口拴了几条狗，也会降低空间的价值，可见，软件服务也是空间价值不可或缺的一部分。

我个人认为做房地产的最高境界，不是自己持有很多物业， 因为我们不是这个社会的"有钱人"，而是具有一技之长的"手艺人"，可以通过我们的专业能力为客户提供专业化的物业规划方案，并实现物业运营价值的最大化，做一个"眼光好、手艺好、良心好"的空间导演者。