【冯氏风马牛】冯仑专栏 房地产正处于“青春期之后”

到湖南，都要问一下“爸爸去哪儿”，我开玩笑说今天爸爸都在关心：房地产去哪儿？房地产今后几个时期我们怎么看？现在房地产处在什么阶段？我个人感觉现在是处在青春期结束以后。青春期之前人不分男女，人之初，一团肉。但是青春期最大的特点就是长个儿、长身体为主，到了青春期结束以后，开始长头脑，长智慧，人也就进入一个全新的发展阶段。这就是房地产正在经历的阶段。

接下来房地产的发展跟以前会是非常不一样的，房地产青春期就是住宅，只要有住宅，上规模就可以了。但今后的房地产要复杂得多，有住宅，有非住宅，有购物中心，医疗，又有政府，连监狱都可以去做⋯⋯我们未来的创新方向大体上就是——坚持一个使命，沿着一条价值链，以四种模式展开。

一个使命：创造最具价值的人造空间

房地产是干什么的？相信大家都有很多的思考，在我看来，房地产的使命就是创造最具价值的人造空间。人造空间有两种，一种是移动的——汽车，这是人造的移动空间；另一种是固定的人造空间。房地产的使命就是创造最具有价值的人造空间。

这个“最具价值”由哪些事情决定？第一是位置，二是技术，三由管理决定，第四是运营方式。比如说技术很重要，如果没有空调，没有灯光，没有新能源，这个商业空间的价值就大大地降低了。还有运营管理对于商业空间的价值也非常重要。比如住酒店，客人进来第一个事情，钥匙不能用，等工程部把门撬开，才能进去——这种运营管理，别人还会来第二次？所以运营管理对于运营价值、对于空间价值非常重要。

一条价值链：由制造业到服务业，再到金融业

房地产作为一条价值链来看，下端是制造业，就是开发业；中间是服务业，就是运营、管理、资产管理服务业，再上面就是金融业，由制造业的价值链到服务业，再到金融业，这个由下到上的过程是房地产价值链的全部。在价值链的不同位置，创新的内容很不一样。大家来看住宅，传统的住宅开发，它的价值链在制造业这个范围，谁规模大、成本低、速度快，就最牛。这就是制造业的竞争，创新无非就是这样。

众所周知，制造业的竞争非常激烈，全球都一样。我们在制造过程的生产率提高了，成本降低了，但在两头的研发成本和市场营销成本是加高的，销售收入和利润是在减少的。所以制造业的利润越来越窄，有很多维持不下去。怎么样增加制造业的竞争力？两件事情，一是细分市场，把细分市场做到极致；另一个是服务，围绕着住宅所有的服务，跟移动互联网结合，跟全方位的健康、保险结合，抵消在制造环节的利润下降。

房企的四种商业模式

金融和不动产的结合，当物业出租特别好的时候，有可能把产品金融化，把租金金融化变成债券，卖出去，这叫做不动产投资信托，或者是其他的创新的金融产品，而这类的金融性的不动产，在未来发展很快，最近房地产的债券都在抵债，这都是房地产金融性的服务。第一种商业模式非常简单，开发模式——做了卖，制造业，这种模式大家非常地熟悉，但是这种模式问题在哪里?在中国目前这个模式几乎走到头了。资本市场对这个模式的估值，股票价格等于甚至低落于净资产后，开发商只能做两个事，退市和转型。

第二种模式叫做资产经营管理类的，就是商用不动产，以运营为导向的模式——拿到资产，自己管理经营，把它做好。这种模式的估值在资本市场上是15到20倍，是未来大家要研究的创新的一种方法。

第三种模式，金融类，如果把国贸这种物业作为金融产品，再卖出来，估值是20到30倍，这是第三种模式，金融性的不动产估值更高。

第四种模式就是互联网。有一件非常牛气的事：一家互联网公司成立四年，让大家把房子在网上放租，谁要租就上网看，现在网站有60万间房子，每天成交量约4万，估值120亿美金。近段时间全国的房地产和互联网的联系很多：从产品到客户端，交易、出租，这是一类，做得不错；第二种是智能家居，整合室内；第三种是物业；第四是自由定制的模式。

总之，互联网和房地产的结合，这类的商业模式创新空间很大，未来市场的估值巨高。（文字来源于冯仑个人电子杂志《风马牛》www.fengmaniu.com）

【作者简介】

冯仑 万通控股董事长。他是企业领袖，却常常被冠以“思想家”之名。他造房子，也写书，有《野蛮生长》这样的宏大叙述，也有“冯段子”经典语录流传于世。