【政商圈】冯仑的商道真经 超越野蛮生长

互联网的热潮冲击着人们的生活，各业态都面临着转型，传统房地产行业也早已受到潜移默化的影响。

那么，互联网时代下房地产的出路与商机在哪？未来房地产开发商发展方向是否会出现细分化？房地产如何与互联网、金融行业融合与创新？10月31日，在厦门大学EMBA中心主办的题为“超越野蛮生长—冯仑的商道真经”的名家论坛上，幕天讲坛创始发起人，被誉为“商界思想家”冯仑与大家分享了互联网时代下传统房地产行业的四种转型之路，七百余位厦门大学EMBA校友及众多优秀企业家并聆听了了本次的论坛。

四种态度

冯仑认为，转型意味着改变，须在当下做出不同的改变。以什么样的态度来面对移动互联网和开放的竞争之后要发生的转型呢？以女明星为例，当其老了之后对待转型有以下四种态度。

第一类称之为“老黄瓜刷绿漆”，不服老，觉得自己一定能够成功转型，通过整形美容强行转型，但有些事仍无法改变；第二类改做后台，自己由一线退居二线，由当红变成幕后，组织有新基因的人上台并与其分享收入；第三类调整心理，由曾经当红的主流市场退出，改做局部的边缘市场，把主流市场让给新的人；第四类转型即退休，改过平平淡淡的日子，停下来不做也是一类转型。

冯仑认为，当下做企业时面临的转型也是持四种态度。一般财力雄厚的企业会选择第一种转型，知道办法的会选择第二种，而“懒”的企业会选择第三种，彻底潇洒的会选第四种。如何做选择，和价值观和生活状态有较大关系。

价值空间

冯仑将房地产的生意本质归结为创造最具价值的固定的人造空间。80%的人生存、发展须在房地产商创造的人造空间里，人一天中绝大部分时间也都需要人造空间。但住宅只占据了一般人的8到10小时的时间，其余的14到16个小时都是其他的地方。所以，房地产面对的转型，是要看8小时之外、人在其他地方用的空间有什么挑战。

面对房地产的现状，冯仑表示这个行业青春期已过。过去的20年里，以住宅产品为主要市场和主要发展模式的状况已面临拐点，接下来要进行的房地产项目，需要发掘除住宅以外，更多的产品和服务类型。同时，房地产也受到了互联网及其它方面带来的各种各样的侵扰和影响，所以，现在人们所讲的房地产公司的转型，大体是危机中的转型。在房地产行业，上面讲到的四种态度都有出现，有死砸钱的、有改做后台的、有改做边缘市场的也有退休的。公司的个性、对转型的认识以及公司的路径依赖程度决定了转型方式千差万别。

另一方面，所有的房地产又都在一个价值链上，这条价值链就是从制造业到服务业到金融业到互联网。最底层的是制造业及房地产开发，制造业对应的最多的是住宅；再往上是商业模式，就衍变为服务业，商用不动产大部分都是属于服务业；再往上就变成了金融业。以酒店收租为例，假设租金收入特别好，就可以做一个REITS，把出租变成金融产品卖掉，这就变成了金融类的房地产，也可以叫做房地产金融化；最后一个就是互联网，可以把所有前面环节都打乱重摆。所以现在房地产在转型当中谈到的问题和差异性，实际上就是在这条价值链上按照之前讲的四种态度来选择所做的事。

转型模式

房地产总体来说应该分为两大类，一类叫做住宅，一类叫做非住宅，冯仑将其统称为商用不动产。用于商业经营、商业目的、商业用途的不动产，一类是自用的，一类是经营的。这两大类运用的方法很不一样，第一类是做了之后销售的，第二类主要是做了之后出租的，即使卖给小业主，它也是出租的。

冯仑将住宅市场依然归为制造业，其竞争就是依靠规模大，成本低，速度快，在此基础上做研发，做通路。但这种竞争到一定的规模就有天花板，如万科目前一年已做到15万套左右，但单家公司很难超过20万套。那么住宅公司的转型有四种态度可以选择：第一类，理性的做商业不动产，转变为制造业加服务业。但转型需要的时间很长，新鸿基转型花了15年，李嘉诚花了20年，这个转型的过程需要忍受经济周期的波动。 第二类、第三类主要是做细分市场，如温哥华有人专做同性恋住宅、台湾有人专做女性单身公寓，第四类即退出，过去十年，A股上市房地产公司中差不多一半转型退出了这一行业。

而商用不动产又有五类最大的市场：第一个是写字楼，第二个是购物中心，第三个是工业物流仓库，第四个是健康医疗所需的不动产，第五个是教育。商用不动产，已经变成了服务业，最大的挑战就是能够通过营运、规划来让客户满意，从而支付更高的费用。而四个要素决定了每平方米的收入：第一个要素是位置，位置决定了供求关系，供求关系决定了人们愿意支付多少钱；第二个要素是行为，来这里干什么很重要；第三个要素是技术，和成本有关系；第四个要素是管理。所以商用不动产营运就在位置、行为、技术、成本以及管理上去下功夫，最后把空间价值最大化。

冯仑说，目前的转型则更多是制造业向服务业的转型，再往上模式就变成了金融业，针对优质物业、投资级物业的租赁收入，稳定下来未来的租赁收入和现金流，将其金融化，这类的市场非常可观。从资本市场估值来看，这几种模式也有很大差异。第一类开发类的地产，P/E大约5到7倍，市值最大的大概200亿美元；第二类是服务业和经营类的房地产，P/E大约15到20倍，市值最大的有400亿美元；第三类金融类的房地产，P/E一般是20到30倍。

互联网则整合前三类，它和房地产的结合有三种模式，第一种是产品到服务、客户端的模式，现在做得非常成熟，通路去中介化；第二类是智能家居，目前还没有特别成熟的案例；第三类是社区服务，未来可能逐步取代传统的房地产的物业管理。此外，住宅的开发过程未来也有可能通过互联网化来解决。在这些创新的过程中，实际上把房地产这一傻大粗的事情变成核心上与互联网相关的行业。

冯仑说，房地产行业沿着两大类、一条价值链，不断地从价值链的底端往上走，出现了四种商业模式，一种是开发制造业，一种是服务商用不动产，一种是不动产金融，最终伴随着互联网。关于房地产行业和企业的转型，需要研究的问题都在这里。只要能够在当下看到未来，应该就有希望顺利走到未来。