回归A股 黄光裕欲演“地产国美”神话

在停牌近七个月后，中关村最终被家电连锁业的老大国美拿下。但在地产行业形势不佳的背景下，黄光裕能否将其在家电连锁的成功奇迹复制到地产行业，答案却并不乐观

借道中关村，国美黄光裕如愿完成A股回归。

5月7日，停牌接近七个月的中关村（000931）终于复牌。这家成立近9年的高新技术科技公司，因为黄光裕近180亿元地产物业的注入，而彻底成为一家房地产企业。

根据公告，黄光裕及其一致行动人在中关村的持股比例达到70%，这意味着国美从2006年3月开始谋划的“中关村变局”进入收官阶段。

“地产经营主业的确立成为国美控盘的重要转折点。”知情人士介绍：同样是借壳上市，黄光裕从入主京东自动化到更名为鹏润电器，花去整整4年多时间。而此次A股借壳中关村，却只花去2年时间。虽然中关村停牌期间，人们屡屡传言国美会像宁城老窖一样退出，但黄光裕还是没有悬疑地完成国美地产的A股回归。

这个家电连锁业的绝对领先者，能否把其连锁的成功奇迹复制到地产行业？答案并不乐观。2007年中关村的净利润只有8900万元，而本周三公告“今年的净利润目标将达到4.5亿元”——在整个地产行业形势不佳的背景下，国美要想完成5倍纯利润增长显然并不容易。“今年的利润构成目标中经营性物业占到40%，销售性物业为60%。”中关村常务副总裁王军在接受南方周末记者采访时表示。他认为国美装入的自有物业及租赁，主要包括商业、酒店、写字楼以及工业厂房、物流仓储基地等，收益是稳定上涨的。“国美为中关村地产所设计的盈利模式和金融街比较类似。”上海隆瑞投资顾问有限公司执行董事尹中余说。在他看来，地产国美在A股市场的表现将面临很多不确定性。

高价入主中关村？

除了中国首富，黄光裕还想成为“中国第一村”中关村的村长。

2006年3月31日，黄光裕控制的鹏泰投资就以2.36亿元的价格，从3家公司手中收购中关村旗下公司“中关村建设”48.25%的股份。此后三个月鹏泰投资通过不断收购北京住总集团原股东所持“中关村”股权，而成为中关村第一大股东。

2006年5月16日，老谋深算的段永基丧失中关村的决策权，但其控制的海源控股仍然是公司隐形的第一大股东。同年7月27日海源控股退出中关村第一控制权，黄光裕则正式亮相中关村重组。

和当年H股借壳是在香港“壳王”詹培忠的帮助下类似，国美A股借道得到黄光裕潮汕老乡许钟民的帮助。许钟民和段永基同为海源控股的控制人，正是钟的牵线使得黄光裕和段永基达成很多方面的妥协。

在2005年因中关村巨额担保和亏损而受到证监会点名的段永基，将问题重重的中关村“踢”给了黄光裕——中关村彼时涉及金额达33.9亿元的CDMA担保风险和中国银行5.9亿的逾期贷款。

2007年10月8日中关村申请停牌全力处理历史遗留问题。此后不久，掌控中关村科技达8年之久的段永基宣布辞去其副董事长和董事职务，从而彻底淡出中关村科技。

2007年12月31日中关村通过清收债权和出售、出租中关村科贸中心等存量房产的方式，包括将总计十多亿元的各种前期债务问题全部解决。

4月24日，经历了股改和新股东入驻的中关村公布了2007年业绩，解决了担保风险和银行债务问题的中关村开始了国美式布局。

2008年5月4日，中关村科技召开第三届董事会，审议通过“中关村”将向鹏泰投资及一致行动人非公开发行股份，用于收购其合并持有的北京鹏润地产控股有限公司100%的股权。黄光裕将约180亿优质地产注入中关村，对中关村进行实质性的重组。注入资金约为180亿元，拟非公开发行12.27亿股，价格则为公告日前二十日股票交易的均价14.67元。交易完成后，中关村的总股本将不超过19.21亿股。“和7个月前相比，地产股价格已经多半腰斩，而国美还以每股14.67元的价格交易，付出成本太高了。”尹中余说。他认为，这种交易使得黄光裕实际持有股份减少4亿股，将使得其未来经营整合难度加大。

“地产国美”定位科技地产

中关村科技的品牌价值并未因国美地产资源的注入而降低。

4月8日，中关村科技与广东省惠州市仲恺高新技术产业开发区管理委员会签署《战略合作框架协议》,公司拟投资建设以孵化器和加速器为主要内容的“中关村科技(惠州)孵化产业园”项目。名声在外的中关村品牌正是黄光裕得以介入其他城市的物流园区或产业园区的开发的一把利器。

 “正是中关村科技在高科技产业内的美誉度，使得国美能够分享到科技园区开发和一级土地开发的丰厚利润。”一位不愿具名的地产业人士指出，中关村品牌其实是个金饭碗，尤其在二三级城市非常具有号召力。

早在1996年国美集团便成立了鹏润地产，低调进入地产界。当年在香港市场，黄光裕取得京东自动化的控股权正是将鹏润大厦三间办公室、北京朝阳区西坝河北里七号院土地和包括94个门店的“国美电器有限公司”65%股权注入上市公司而完成的。

“以卖家电方式卖房子”的国美第一城是2005年北京当年的房地产销售冠军，而另一个正在操作中的项目国美商都则被认为将会彻底改变北京市西南无大型商业配套设施的现状。

 “鹏润地产的土地储备和规模都出乎业界的预料。”北京某房地产行业内人士对此表示。

此次黄光裕注入上市公司的180亿地产资源，涉及北京、重庆、无锡等一二级城市的多个房地产项目，包括了重庆解放碑国泰广场项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、大康国际鞋城项目、无锡电瓶厂项目、金尊大厦等，涉及住宅、商业和酒店的开发以及土地一级开发、土地综合整理等。

 “以上项目更多是应对眼前业绩，并不能为中关村带来实质性变化。”尹中余表示。中关村科技成立9年，累计亏损11.03亿元，在整个地产业走势不明朗的情况下，中关村能否扭亏为盈仍不可知。