恒大转型聚焦高质量增长 土储新政凸显去杠杆决心

“今年开始强调以效益为中心，公司不再追求规模。” “从2017年开始，我们向低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”8月28日下午，在恒大2017年半年业绩发布会上，恒大管理层言语铿锵。

基于这一发展思路，中国恒大（HK.3333）取得了有史以来最好的半年业绩。数据显示，恒大上半年实现营业额1879.8亿，同比大增114.8%；实现净利润231.3亿，同比大增224%；业绩大增的同时，实现净负债率大幅下降近一半。

去杠杆：“三低一高”转型

作为龙头房企，恒大业绩连年快速增长，但过去高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式也导致了负债率较高。今年以来，恒大提出向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，核心就是大幅降低负债率。

上半年，恒大通过成功引入两轮合共700亿战略投资、两个月内迅速还清1129亿永续债、发行8年期63亿美元债券等措施不断优化资本结构，大幅降低了负债率。

恒大在土地储备上的新策略，或许更能反映许家印持续降低负债率去杠杆的决心。据介绍，恒大实施了土地储备负增长计划，计划土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备。这在同行仍在在拼命抢占这一行业核心资源的情况下，显得魄力十足。

恒大降低土地储备的逻辑在于，房企每年将大量资金投向土地，由于土地开发需要较长的周期，导致了大量的资金沉淀，负债率也由此推高。而目前恒大已拥有2.76亿平方米的充足土储，土地储备负增长的底气由此而来。

另据恒大首席财务官潘大荣透露，在多重降负债举措下，今年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

有长期研究上市房企的分析人士表示，大房企总能将自身发展与从行业周期结合，恒大过去储备了大量土地储备，以规模优势成功在行业红海中脱颖而出。而到了后规模时代，迅速通过战略转型去杠杆增效益，业绩迎来新的爆发点，可谓为同行指出了房企未来发展的方向。

增效益：业绩大幅提升创纪录

对于一家企业而言，所有战略举措的目的，都会落在“增效”上，恒大交出了史上最好的半年报，净利润大增、负债率大降，无疑是高质量增长的最佳注脚。

数据显示，2017年上半年，恒大实现净利润大幅上涨至231亿，核心业务利润273亿，归属股东利润188.3亿，均创历史新高。

实际上，恒大自上市以来就连年保持快速增长，如销售额从303亿增至3734亿。业内人士认为，房企销售能力与盈利增长直接挂钩， “去年是恒大的销售大年，因此今年结算时，恒大的利润也录得大幅增长。而今年恒大的销售更胜去年，前七月达到2882.5亿，明年的利润或再创新高。”

恒大业绩的高增长，引起了国际大行的关注。花旗、美林、法巴、野村证券、星展、中银国际、国泰君安、中金、联昌国际等国内外大型投行纷纷给予恒大“买入”评级，目标价最高31.8港元。

花旗则认为，恒大经过多年的高增长，现在已经步入收获期。上半年恒大毛利大增，随着售价的提升，毛利将继续提升。此外，永续债全部赎回后负债率不断下降，并且管理层承诺三年降至70%左右。再加上公司引入第三轮战投，以及公司控制土地规模，预计土储每年下降5-10%，相信公司盈利水平能推高估值。美林则认为，恒大上半年业绩证实了其向“规模+效益型”的战略转型、去杠杆化。根据公司的承诺，预计其将继续降低负债，进一步降低股权风险溢价。对此提高18-19年的核心盈利预测8%及9%。