次贷危机十周年：两房犹在，阴霾未散

位于美国华盛顿特区的房利美(Fannie Mae)总部的一个广告牌被积雪包围。（视觉中国/图）

（本文首发于2018年11月22日《南方周末》）

不管特朗普政府如何谋划，美国迟早都会面临着同样的难题：怎样杀死巨人阿特拉斯的同时避免天塌地陷？

2008年全球经济危机至今仍让人刻骨铭心，“史上最长繁荣期”的神话跌得粉碎。这场影响深远的危机源于经济发达地区一系列“黑天鹅”事件的叠加，欧盟和美国是危机最主要的策源地。在美国，次贷危机引发的金融海啸，将两家颇为神秘的公司——“房利美”“房地美”（合称“两房”）带入了公众视野。

时至今日，美国的房地产还是让人提心吊胆。2018年7月前后，美国局部地区房价下跌、销量下降，又引起了市场的紧张。次贷危机的阴影还在折磨着人们，无法忘怀。

十年之后，当初在众人唾骂声中轰然倒下的雷曼兄弟公司还挣扎在破产保护的泥沼中。而危机的真正源头，“两房”却大而不倒，围绕它们的争议与纷扰继续形成了巨大的漩涡。

两房危机前传

在真实的世界里，能够引起飓风的一定不是寻常的蝴蝶。两房的身世也堪称显赫，可谓带着高贵的“龙血”在“暴风”中降生的。

1930年代年，美国深陷大萧条的泥沼中。罗斯福政府上台后，试图以一系列干预措施以提振经济，令人眼花缭乱的立法、设立新的政府机构纷纷出台，史称“罗斯福新政”。其中，《1934年国家住房法案》颇为引人注目。该法案的目的是为了让住房和房贷更加“支付得起（affordable）”，这意味着住房相关的金融业务被纳入了政府的公共政策引导和管理——实际上是支持和鼓励。而在此前，美国的房地产金融在市场上并不算热门业务，主要是期末整付的短期抵押贷款，反映出金融机构的审慎态度。

1938年，根据上述法案，美国政府创设了“房利美”的前身——“华盛顿国家抵押贷款协会”。其后的三十年里，“房利美”及其前身垄断了二级按揭市场顺理成章——更确切地说，这个市场就是以“房利美”为核心的一整套机制催生的。

处于绝对垄断地位的公营机构总是走向死气沉沉的官僚化，“房利美”也不可能例外。为了提高经营效率，也为了吸引市场资金进入二级按揭市场，引入私人资本成为了改革的方向。1954年，经过专门的立法，“房利美”成为混合所有制企业。这样有限的改革既不能解决市场缺乏竞争的问题，也不能解决资金缺口，局面并未得到根本的改善。

1968年，林登·约翰逊总统对“房利美”为核心的整套机制进行全面改造，先是将房利美明确的政府职能部独立出来成立了另一家联邦企业吉利美。然后在1970年，“房利美”上市，实现了所谓的“私有化”。与此同时，为“私有化”以后的“房利美”打造了一个孪生兄弟房地美，以引入竞争机制。

两房并非普通的私营企业，而是与联邦政府的关系特殊的政府资助企业GSE（Government-Sponsored Enterprise）。联邦政府通过专门立法，赋予了GSE大量特权，诸如多项免税、联邦资金扶持等政策扶持，同时也保留了干预两房经营的权力。与吉利美那样的联邦企业不同，联邦政府并不对GSE提供任何明确担保，但是市场普遍认为GSE的行为后果会有联邦政府“兜底”。联邦政府对此采取了默许的态度，这就是所谓的“隐性担保”，这一边界模糊的设定是有意为之。如此一来，联邦政府甩掉了联邦企业的庞大支出与债务，又通过“隐形担保”为GSE增信，以吸引更多的市场资金进入房地产业。总之，这套体制巧妙地放大了GSE乃至整个房地产二级抵押市场的金融杠杆。

不过，1960、1970年代美国糟糕的经济状况并没有为两房的发展提供条件。高通胀、高赤字，导致美国市场的投资信心低落、投资吸引力低下，房地产市场规模有限，GSE也难有作为。

1970年代末，情况发生了变化。为了推动房地产业的发展，1977年卡特政府颁布《社区再投资法案》，要求银行们更多地给贫困地区发放房贷，银行的应对策略是，发起高风险抵押贷款，再通过二级按揭市场将贷款出售给两房以规避风险。

另一个重要的变化是布雷顿森林体系的崩溃，美元与黄金脱钩，改变了国际金融规则。货币发行失去了最后的锚定机制，各国政府竞相在货币发行量上“自我放飞”。大量货币刺激之下的“房地产繁荣”初露端倪，1970年代末开始美国房价开始迅速攀升，1975年1月，美国平均房价为39500美元。而到了1980年，平均房价已