“大部分德国人一生只买一次房” ——德国人为何不炒房?

“审慎的贷款制度减少了银行所需承担的风险,从而促进了房地产市场的稳定。但这样的体系之所以能够发展,是因为成熟的租赁市场托底。”

“他们可能认为实体经济制造出某种东西,才是实在的。像美国人那样用钱生钱,德国人始终认为是不靠谱的。”

(本文首发于2021年8月19日《南方周末》)

责任编辑:顾策 助理编辑 温翠玲

2021年5月17日,德国Elstal,一家名为Terraplan的德国房地产开发商正在1936年柏林奥运会奥运村原址上进行建筑的建设、改造和翻新。 (视觉中国/Maja Hitij/图)

一个月,66条。这是2021年7月中国房地产调控政策的总量,刷新了年内纪录。

自1998年房改之后,中国房地产市场正式开启住宅商品化时代,经历了数轮调控,历经起伏,仍未能抑制房价。

而一直以来,德国房价长期稳定,被视为全球房地产市场的一股清流。

根据经济合作与发展组织(OECD)数据,从1970年至2020年,德国名义房价指数上涨约3.2倍,去除通胀的实际价格指数仅上涨0.28倍,同期,英国和美国的名义房价指数分别上涨59倍和11.3倍。

不仅房价稳定,德国人的居住面积也相对富足。

德国联邦统计局的数据显示,2020年,德国人均住房使用面积为47.4平方米。

多年来,不少专家学者曾提出中国需学习德国的房地产模式。即便是在历次金融危机中,德国房地产市场也鲜受影响,其秘诀到底是什么?

“租客之国”

德国拥有欧洲规模最大、体系最为完善的租赁市场,也因此被称作“租客之国”。根据德国联邦统计局2018年的数据,德国居民自有住房率仅为46.5%,租赁住房则占53.5%。

多年来,德国房屋租赁市场也形成了多元的供应体系。2019年第一太平戴维斯发布的《德国住宅市场所有权报告》显示,个人、住房合作社和专业组织各拥有43%、23%和34%的出租公寓所有权。在专业组织中,私营企业和政府公共部门又各占13%和11%的出租公寓所有权。

这一租赁市场的形成源于第二次世界大战之后,联邦德国约有20%的住房被毁,直接造成1200万人无家可归。此外,还有约900万因战争逃到乡村、战后返回城市的人,以及从东欧大量涌入的迁移人口。德国面临严重的住房短缺问题,战后补贴住房应运而生。

“当时德国问题很大,战后国家财政没有钱。”同济大学德国研究中心研究员朱宇方对南方周末记者解释,“于是德国想出了一个制度:动员尽可能多样的社会资金进入住房市场,并设法让它们沉淀下来,成为保障性住房的供应者。”

朱宇方、恒大地产研究院及德国学者约恩·埃格纳等都曾撰文,对战后德国的住房政策进行归纳梳理。

德国政府通过联邦预算投入资金,同时通过政府贴息和税收优惠等措施鼓励民间自由投资,将建设任务交由包括企业和个人在内的私人部门承担。除针对贫困家庭的救济型住房外,政府不持有其他公共住房产权。

事实上,德国住房政策是通过一系列法律和相关配套措施实现的,政府的监管就始于房屋租赁市场。

1971年,德国政府出台了《租赁住房解约保护法》,并将其融入德国《民法典》。之后在此基础上,形成了一套完善的《住房租赁法》,对租金、租约等都进行了详细规定,租房者的居住权利得到有力保障。

卢求在《德国租赁住房政策与市场发展研究

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网络编辑:奎因

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