房贷开打价格战？

新增客户要抢，存量客户也要抢，遮遮掩掩中顺便推销其他业务！也许，在央行将房贷作为利率市场化的试点之后，消费者们耳熟能详的价格战也要在银行间开打了

房贷开打价格战？　图/CFP

折扣可不是白给的

你的房贷七折了没有？这是新年后在上海流行的一句问候语。

李雷近来奔走于各个银行之间。

2008年10月底，央行宣布首套普通自住住房的房贷利率下限从下浮15%调整为下浮30%。自那以后，作为银行近3万亿元个人房贷余额的贡献者之一，李雷也盼望着每个月能省下200元利息。

但他贷款的那家股份制银行含糊其辞，客户经理一会说政策未定，一会又强调“调整是有条件的”，比如贷款金额在50万以上的客户才可能享受七折利率优惠，而李雷只有20多万贷款。

转眼过了元旦，在看到数条房贷七折的新闻之后，李雷决心“换银行”。

可是问了一圈，心也凉了半截，因为他发现，无论哪家银行，所有“让利”都要以相应的获利作为补偿。

李雷是一名会计师，月薪6000元左右，一年前他在上海买房安家，和大多数都市白领一样，每月的按揭贷款让他的日子并不轻松。

去年10月22日央行和银监会下发的首次购房客户享受七折优惠、以及之后央行的一连串降息行动都给了他不少期望。但在经济不景气的年代，本着“能省则省”的原则，李雷一直翘首盼望自己的贷款利息也能享受更多优惠。

李雷咨询贷款银行的客户经理时，发现自己基本“没戏”，针对商业贷款“50万以下”的客户银行一直没有松动。“具体政策正在制定，不过如果房贷金额少于50万元，基本上没有希望，就算是50万以上的，也不一定能全部按照七折执行，可能是七五折，或者八折。”客户经理对他说。

失望的李雷开始留意其他银行的情况，他突然发现银行和银行间的区别很大。

他的几位朋友在民生银行上海分行、招行上海分行的房贷虽然也在30万以下，但却已获得了七折优惠。这些银行似乎非常爽快。

而另一些银行则开出很多附加条件，比如上海银行的规定是：只要符合四项条件中的一条就可以申请七折。这4项条件是：1.贷款超过30万(商业的)；2.VIP客户 (比如存款超过30万)；3.理财产品购买超过30万；4.综合资产超过30万。

最让他哭笑不得的是一家国有银行告诉他，可以申请优惠，条件是“帮银行办10张信用卡”。

在打听过一圈后，李雷逐渐明白，即使是给七折优惠，银行也留了一手。有的银行在调整利率的同时提高了提前还款的成本，比如说有“3/2/1”的惩罚措施，即不满一年提前还款的，收提前还款本金的3%作为补偿金，满一年不满2年的收取2%，满两年不满三年提前还款的收取1%。

贷款越多越吃香

尽管手续麻烦，李雷还是决定抛弃他现在的银行，“他们总要抢客户的”。

一点也没错。作为银行的传统产品，按揭贷款的发展历史已经将近10年，在银行的个人金融业务中举足轻重。

中国建设银行总行研究部赵庆明博士告诉记者“这是银行眼里最安全，最赚钱，也是最熟悉”的业务，他透露每家银行从总行层面都会高度重视这一块资产。

的确如此，房子抵押给银行，又有首付作为保证，这项业务的风险控制也一直在不断完善，相比个人金融中的信用卡、理财业务等等，按揭贷款的风险小，几乎就是一个“金蛋”。

既然按揭贷款重要，银行的态度为何不尽相同呢？

“我们抢得比较多的是多套房或者金额比较大的贷款，而贷款30万以下的客户，抢到了也无利可图。”一家股份制银行上海分行的个贷部总经理向记者明确表示。

他说转按揭过程中银行要请担保公司来操作，需要支付担保公司大约千分之三到千分之四的担保费，不仅如此，复杂的程序需要银行人工操作，人力成本很高，因此，抢小客户对银行来说仅仅是花钱赚吆喝，关键是看以后能否通过交叉销售来增加收入。

“这实质上是银行交叉营销的一种，我给你某项优惠，希望你要在别的业务上回报我。”

于是市场似乎已达成共同的游戏规则：抓大放小，只做不说。

简而言之，对于消费者来说，如果你想转按揭，贷款金额大的欢迎，小的需要一些附加条件。

利率市场化的开始

李雷是中国众多存量房贷客户中的一员，这场消费者和银行的博弈刚刚开始。

中央财经大学银行研究中心主任郭田勇用“囚徒博弈”形容银行现在的状态，他说：“银行对此不欢迎也没办法，最低可以打七折，只要有一家打，最后结果就是大家都要去打七折。银行只能这么做。”

对于银行来说，这是一个两难的选择。此次房贷新政，也是央行有意放开利率市场化的试点，但对存量房实行七折，直接的影响就是银行利润受损。

如果一个2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠的房贷客户，在申请七折优惠利率后，银行将损失多少利差收入呢？

以房贷尾款30万元，贷款期限20年计算，购房者在支付0.85倍基准利率的时候，需要支付利息30.29万元(5.94%×0.85×20×30万＝30.29万元)，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为24.94万元(5.94%×0.7×20×30万＝24.94万元)，两者相比七折利率可为购房者节省5.35万元的利息。

此前，中国建设银行董事长郭树清曾表示，中国目前房贷余额有3万亿，以此计算，商业银行利润遭受的巨大挤压不言而喻。

“但是总行给我们的利润指标不会减少，损失几个亿，要通过其它方式弥补。”一家国有大行上海分行高管说。

目前，各家银行考虑更多的恐怕就是如何在让利的同时增加收入。

而一家银行支行的员工说，优质与否的标准是由支行来确定，每家支行会根据自己的业务重点制定条件，于是市场上看起来各种条件五花八门。

李雷和他的朋友遭遇了那些附加条件，正是各家银行的客户经理正在抓住机会对客户进行交叉销售，争取使其成为优质客户。“未来利率市场化是一个趋势，银行必须要承受阵痛。”上述高管说，此次房贷新政，也是央行有意放开利率市场化的试点，银行虽然给存量客户让了利，但同时也可以通过吸收增量来做大规模，弥补损失。

（史美寅对本文亦有贡献）