建筑减碳，地产企业责任几何？

建筑行业碳排放量占全球能耗排放的三分之一，而69%的建筑业碳排放都来自发展中国家，中国占40%，其他新兴市场占29%。

作为负责任的大国，中国碳达峰碳中和“1+N”政策体系公布之初，便将建筑行业与能源、工业、交通一起，作为落实减碳要求的重点行业。

随着应对气候变化倒计时逼近，新型城镇化建设催促产业升级，中国建筑行业面临着市场规模收缩、技术升级难度加大、环境要求全面提升等多维度压力。

房地产企业处于建筑价值链的中间环节，在建筑减碳道路上不仅是关键行动者，也可发挥重要的杠杆力量。

在上游，可通过绿色采购促进绿色建材的推广和使用，降低建筑隐含碳；在中游，可以通过打造绿色建筑、改造老旧建筑，加强项目现场绿色施工，降低建筑生产、运营过程中的碳排放；在下游，可以通过绿色社区、绿色办公、绿色租赁指引减少建筑运行碳。

我们以波特价值链模型为依据，制定房地产企业低碳转型价值链模型，确定从可持续发展战略到采购运输、建造施工、产品和服务等24项指标，比照上市房企TOP50的低碳转型表现。

房地产企业低碳转型价值链模型 （该模型也参考了许睿谦：基于“新价值链”的ESG标准与评估体系）

调研发现：总体而言，50家上市房企已经认识到低碳转型的重要性，但在行动步调、深入程度上颇有参差。少数领先企业已经开始将碳中和转型融入运营各环节，通过推进绿色产品创新、绿色金融、绿色供应链等，为自己创造更广阔的前景；另一部分企业，准备仍不够充分，对低碳发展与经营之间关系认识不够深入，减缓和适应气候变化的行动偏于零散，只限于绿色建筑认证、发布ESG报告等，低碳行动的深度、覆盖领域需再拓展。

表：上市房企低碳转型表现Top10

战略层：将气候变化引入治理，环境目标有待更具体

今年4月，香港联交所更新气候信息披露指引，要求所有发行人在ESG报告中披露与气候相关的信息，并参考国际可持续准则理事会（ISSB）气候相关披露准则。在治理层面，要求发行人说明监察及管理气候相关风险及机遇的管治流程、监控及程序。

调研房企中有35家为港交所上市企业，其中19家企业成立了可持续发展/ESG委员会，4家成立ESG/可持续发展工作组，声称将应对气候变化的要求纳入治理决策；2家将董事会薪酬与ESG绩效挂钩。

剩余15家A股上市房企，3家成立可持续发展/ESG委员会，5家成立ESG/可持续发展工作组，称在工作中重视气候变化问题。

搭建治理机制只是推进减碳行动的第一步，我们认为相比治理委员会，协调性的ESG工作组或平台，在落实责任、监督进展等方面，可能存在缺陷。

同样在4月，新气候研究所发布了一项对全球24家跨国巨头（包括苹果、谷歌、微软、雀巢、百事等）的研究《2023年企业气候责任监测报告》，发现这些企业的脱碳行动，远远落后于所宣称的减排目标，然而这些企业都是联合国“迈向净零”行动的支持者，某种程度上是全球企业减碳的“优等生”。

承诺与行动之间存在鸿沟。同样的问题也存在于中国地产上市公司50强中。调研房企95%声称重视气候变化影响，但只有28%的企业制定了可量化的减碳目标，20%的企业制定了水资源、绿色建筑认证、建筑垃圾、清洁能源使用等多维度环境量化目标。

总体而言，港股上市房企在组织治理、明确目标方面，比沪深上市房企表现要好。不可否认，香港交易所强制性的披露和管理准则，对企业行动起到了关键推进作用。

调研房企ESG治理和碳目标设置情况（企业数量）

运营层：低碳建筑快速发展，绿色技术可能性待拓展

上世纪60年代出现了生态建筑的概念，至70年代能源危机加剧，太阳能、风能、地热能引入建筑使节能建筑的概念广为人知。1990年，英国形成了世界上第一个绿色建筑标准，1993年美国成立绿色建筑协会开发了LEED标准，此后各地逐步形成自己的绿色建筑标准。

中国《绿色建筑评价标准》实施于2006年，经历了示范、推广、快速发展阶段，打造绿色建筑已成为房地产企业参与新型城镇化建设、响应双碳战略的重要行动领域。

绿色建筑评价标准构建了节地、节水、节能、节材、室内空气质量，施工管理、运营管理的评价体系。调研企业中，78%持续开展绿色建筑认证，配合以模块化建造（72%）、应用智慧工地（62%）促进建筑含“绿”量提升；还有7家领先房企，通过打造减碳要求更高的零碳建筑，凸显自身绿色产品力。

在绿色建筑、零碳建筑建设中，房企倾向于应用多种技术，使得建筑运行排放最小化。例如中海地产一项零碳建筑示范工程，应用了屋面太阳能光伏、数据机房余热回收、新风全热回收、磁悬浮高效机房、智能照明系统等最新技术。

又如，华润置地深圳国际低碳城会展中心，在国内首创了微藻氧吧减碳技术，利用微藻光合作用发生生物反应，吸收建筑运行产生的二氧化碳，化合为氧气和负氧离子，减少建筑物全生命周期碳排放。

这些技术拓展了建筑节能的可能性，但往往成本高昂，目前只应用于单体项目中，大规模推广困难。零碳工场高巍接受南方周末采访时（不能再用传统思路去设计未来的建筑）曾表示，好的低碳建筑，并不一定意味着高造价和高成本，而应结合人的需求与所在地的资源、气候条件，实现能耗、成本、舒适、美观的平衡。

更多绿色技术推广落地，需要行业内加强沟通与合作，将因地制宜的减碳经验总结成规范和标准，促成行业共识，大范围降低成本，应用到实践之中。

调研房企低碳建筑相关产品建设情况（企业数量）

运营层：绿色租赁成为商业新风尚，下游减碳潜力待挖掘

如今，电力、钢铁、水泥等行业纷纷被纳入碳交易市场，为自身排放买单。但是，栖身于城市写字楼、商场等钢筋混凝土之中的企业部门、中小微企业、个体工商户等，每日消耗着电、热、气等能源，产生着餐厨、石墨盒、废纸、塑料袋等垃圾，这些排放相比工业、交通部门体量不大，但是分布零散、涉及面广，用户构成复杂，往往成为城市减排的黑箱。

房地产企业作为商业建筑的运营方，虽不能强制要求承租者和业主降碳，但却可以通过高效能源管理、平台搭建、活动倡导、激励合作等软硬件手段，联合企业租户、专业机构、上下游公司开展多种低碳实践。

调研显示，42%的房企开始将绿色租赁作为商业地产板块的减碳议题，利用节日宣传、海报倡议等软性的手段，促进租户节能减排，其中12家企业制定了绿色租赁公约，将绿色租赁要求写入合同或者表彰鼓励，提升租户的绿色意识。

以远洋集团为例，制定了绿色租赁协议范本，同时每年评选颁发“责任风尚奖——可持续先锋租户及可持续先锋商户”给节能减排表现优秀的租户。

瑞安地产则更进一步，在行业内成立了首个“低碳办公联盟”，聚焦商业地产低碳发展痛点，将企业、租户、第三方服务公司纳入，定期策划培训项目、创意活动，为商业减碳提供智慧动力。

瑞安办公还与美国绿色建筑委员会合作签署“深绿租赁”协议，在合同上新增租户能耗的奖励条款，使租户节能投入获得经济上的实际回报。

针对住宅用户，50%的调研房企联合业主举办植树、科普、讲座、地球一小时等社区活动，提升居民节能减碳意识，手段和方式仍较传统。

值得注意的是，中国金茂与青岛国信合作开发了青岛市民碳普惠平台，覆盖出行、生活缴费、购物、教育等十个生活场景，用户可通过积累碳能量兑换购物券和加油卡，引导市民养成低碳生活方式。企业还联合青岛农业大学的老师推出《碳排放与碳中和》《探秘热带雨林》等线上直播课，向青少年科普绿色知识。

调研房企面向下游的低碳行动（企业数量）

支持层：增加减碳知识储备，绿色金融拓宽融资渠道

2023年全球创业投资大会上，万科创始人王石指出未来房地产行业需经历两次重大转型，一是服务化转型，房地产行业将从传统的住宅和商业地产开发模式，转向以提供多元化、高品质的房地产服务为主导的模式；二是碳中和转型，房地产企业需要以低碳理念重新审视运营模式，减少排放，提升市场竞争力。

行业进入深度调整期，经营压力和低碳投资之间的张力持续存在，企业在多重挑战面前，如何梳理、判别各项事务的轻重缓急？如何合理分配资源，推进目标和规划落地？如何充分调动不同岗位员工的能动性，促进协作和创新？

这是时刻盘亘在房地产企业头顶的达摩克利斯之剑，应对危机、修炼内功的第一步是凝聚共识。调研显示，20%的房企面向员工开展碳中和相关专题培训，并且这些培训并非单纯科普，而是将碳中和与可持续城市建设、绿色物业、绿色建筑设计、绿色建材应用等员工切身利益和专业相关的知识一同教授，起到强化减碳认知、促进低碳业务能力提升的双重作用。

其中6家企业也面向高管开展了绿色金融、碳资产管理、ESG治理等培训，有助于高层认识低碳转型对企业长远发展的必要性，储备相应的知识。

40%的调研企业发行了可持续债券/绿色债券，拓宽绿色项目融资渠道。最早采取这项行动的是新世界中国，2018年起至今，企业利用可持续金融筹集资金已超过390亿港元。

2023年11月，新世界中国实现行业内另一项绿色金融创新，完成可持续发展表现挂钩贷款，将企业旗下项目绿色认证率、重点项目绿化覆盖率、粤港澳大湾区业主及租户可持续生活方式参与率与贷款利率挂钩，如果企业到期未完成额定承诺，需要支付更多。

危机中育新机 变局中开新局

房地产作为最古老的行业之一，一直以来承载着人们对美好生活的想象，写字楼里的都市丽人、灯火旖旎的商业大街、夜晚归家的一盏明灯，成为城市多彩生活的符号。在碳达峰碳中和、新型城镇化建设等要求之下，这些符号有了新的图景，房地产商的责任和机遇也蕴藏其中。

在行业迈向碳中和转型进程中，我们认为以下几点值得注意，供企业参考：

设定科学、明确的环境目标。具体、可衡量的目标才能帮助企业在减碳行动中保持焦点和连续性，也能更好地向外界说明自身减碳成果，保持言行一致，赢得市场认可。对绩效的持续监控，也能够帮助企业透彻了解环境指标与经营指标之间的相关性，做出更明智的决策。

扩大绿色供应链管理行动。在将绿色建材写入采购要求之外，企业需做得更多，才能减少全生命周期碳排放。通过与供应商合作，开展项目现场碳管理、优化物流路线、更新环保工艺、促进建筑垃圾再利用等，是下阶段房企扩大绿色供应链行动宜关注的内容。

加强上下游减碳协同合作。以建筑空间为载体，通过培训研讨、技术交流、生活和工作方式营造，强化空间中的人们对减碳行动的认识和参与度。减碳道路上，绿色技术的应用、绿色建材的推广仍有障碍，需要房企将自身作为平台，加强外部协作和沟通，促进低碳创新技术和项目的挖掘和应用。