地产新说（十）：畸形楼市呼唤彻底的市场化改革

机会均等还是结果均等，是市场经济和计划经济的重要分野。房地产业的诸多弊端，不是市场化造成的，恰恰是市场化不彻底造成的。非市场的环节，如同人体内的血栓，随时可能异化并威胁整个肌体

在迈向市场经济的过程中，始终存在一种误读并妖魔化市场的倾向。比如将房地产业的种种不公和乱象归咎于市场化，呼吁公布房价成本，通过行政力量让人们买得起房，某些地方官员甚至作出“让人人买得起房”的所谓政绩承诺。

机会均等还是结果均等，是市场经济和计划经济的重要分野，二者表现为价格由市场还是行政决定。即使有投机因素，长期看价格经过供求双方博弈也会向真实价值回归。市场化不是低价化，而是在公开公平的规则下让价格真实反映商品价值，当价格被人为限制而扭曲之后，就失去了市场有效配置资源的能力。

不管是谁，直接去管制物价都是徒劳的，只能掩盖并扭曲供求失衡的信号，并衍生出排队、腐败、不叫粮票的粮票等其它更严重的问题。如果政府能决定价格并正常运转，那么改革开放以来市场经济的所有实践都是不必要的。价格波动本来就是市场经济的常态，涨价对买方不利，降价对卖方不利，所谓“公布房产成本”的要求，既不可行，也无必要，如果市场是公平的、完善的，价高价低都是合理的。

市场是一个有机的整体，只要个别环节仍由非市场因素决定，都可能导致整个市场异化、失灵，从而演变为整体上的“伪市场”，最终沦为少数人获取暴利的工具。这些非市场环节如同人体内的血栓，随时可能异化并威胁整个肌体。

作为决定千万人利益格局的土地（空间）资源处置环节，规划的环节离市场最远，不但透明度极低，而且变更频繁，很多矛盾和冲突由此而来。

完善的市场经济不仅包括市场竞争，也包括提供保障和设定限制。应该承认，人类个体能力是有差别的，否则奥运会就没什么可比了。市场自由竞争必然带来两个极端：老弱病残等弱势群体显然缺乏竞争能力，连生存都面临危机，需要设定最低保障托底，这是廉租房的责任；另一极端是强势群体凭借金钱或特权占有一切，例如富豪或利益集团以破坏环境、毁灭自然和文化遗产为代价搞开发获利，同样要加以限制。

保障线维护的是弱势群体的生存权（而非套利特权），高压线则是防止公共资源集团化、私有化，因为有些资源是公共的、无价的、不可替代的。这两端之间，就是市场博弈的范围，必须最大限度的贯彻公开、公平的市场原则，就是在同一时间，对于同一商品只能产生一个价格，否则就有寻租腐败的可能。

对市场经济和价格的误解造成了调控政策“翻烧饼”现象，就是行政调控手段失灵：“一管就死”就是全面倒退回计划经济，市场的活力无从体现；“一放就乱”就是腐败、暗箱交易等乱象丛生。

伪市场的最大受益者处于封闭的计划体制和开放的市场体制结合部，他们将脏水泼向“市场化”，却方便地靠计划特权获得低价资源，再以市场化的高价去寻租，这是纯计划和纯市场体制下都不可能具备的套利特权，最典型的就是1980年代流行的“官倒”。

改革开放的实践证明，双轨制不但不是解决供求矛盾的灵丹妙药，反而是孳生腐败的温床。有论者认为，保障房覆盖的人群越多越好，最少到70％以上，这样做的结果是：离真正的市场经济越来越远，不断制造寻租和腐败漏洞。极端情况，如果达到100％的保障其实就是倒退回计划经济福利分房时代，由政府控制所有资源和运行环节，表面上看起来更为公平，但失去了竞争和多样性，计划经济那种总体单调和低效想必很多人都体会过，上世纪90年代以前的住房大都可以归于此类，如今因为简陋不宜居往往被列为主要拆建对象。

想通过“限价房”解决供求矛盾，就像用空调去解决气候变化。个人收入、财产都是变量，即使本着诚实守信的原则，离标准线越近的人群，从申请到入住的短期内都有可能不小心“超标”。按设想的所谓常态，也就是保障房通常低于市场价的情况，粮票的“分配对象”也是最难甄别的：无房户不等于穷人，财富形态未必以房屋形态表达；有房户也未必是富人，或许节衣缩食或有隐形负债；个人的消费偏好可能完全不同，根据衣食住行的任何商品档次都可以把消费者模糊地分成穷人、富人、夹心层，此商品表现为“富人”，彼商品却可能表现为“穷人”。

“产权双轨制”的保障房扭曲了价格信号，对于明显低于正常价产品，理论上的市场需求是无限大，谁都知道掌握配额就等于掌握了“套利”机会，而有权分配的人天然就有了寻租便利，想得到“配额”的人始终会有装穷和行贿的冲动，只要装穷、行贿成本小于未来可能的收益，这个“交易”就合算，这是一条从低价卖向高价的灰色利益链，也是腐败频出的制度背景。

可以肯定，只要制度性利差存在，倒房号之类变相套利行为将难以禁止，开着宝马住政策房的怪象也不可能杜绝。由于政策房的价格和消费资格确定本来就是拍脑袋，完工也有时间差，不幸性价比劣于同地段商品房的政策房又可能成为乏人问津的社会负担，从而造成资源的浪费。

正常市场中，富人、穷人、高价、低价、户型大小都是竞争出来的，或者说是“比”出来的，永远不可能有固定的标准，现在市售的所谓低价房早已是几年前房价的天花板。而家庭大小、自住、投资、空置、几套房也无法准确界定，其实更无需界定。“夹心层”更是个模糊概念，因为“财产”本来就是动态的，现代社会早已让“财产”的概念无比丰富：除了现金、房产，还有收藏品、股权、债券、知识产权等等难以衡量，靠填几张证明认定的所谓“低收入”根本经不起推敲。事实上，装穷比装阔要容易得多，工资性收入在人们总收入中的比重一直在下降，财产性收入等灰色收入比例始终在上升。即使美国这样税务和信用制度较完备的国家，个人征信制度在次贷危机中也饱受冲击。既然不是生存的必需而是改善，究竟谁是富人、穷人、夹心层，谁自住、谁有几套、谁闲置应该交给市场去检验，房价的高、低、户型大小也应该由市场竞争决定。

消费层次的分解是市场的天然功能而非政府责任，人为将供需双方划为几等的保障房政策，大大增加了政府负担和社会运行成本，不但是做无用功，也必将显著扭曲社会价值观和人们的行为，实际是在鼓励人们违背诚信。

如果财产增加反而面临失去福利的惩罚，老实人吃亏的畸形制度，只会逼迫人们作出畸形的选择：一边私下努力创富，一边在公开场合极力藏富。多收入一点就要多付出几倍的代价去自力更生买高价商品房，公开、正当的创富行为被歧视，显然是在名义上奖励贫穷，与市场经济奖优罚劣、奖勤罚懒的原则背道而驰。

（待续）

（作者为独立评论人）