【等待流转的土地】个案：南海模式和昆山模式
村里以50年为期将土地有偿出让给农户，并允许农民进行非农建设、投资和转让。这样，原有仅限于农业用途的土地转让权就延伸为非农用途的土地转让权。
南海模式
南海模式的特点在于由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。它的弊端是股民对合作组织监督困难
南海市是较早探索集体建设用地流转的地区，并已发展形成了“南海模式”。
1992年，南海市开始试行土地股份制，即以行政村或村民小组为单位，将集体财产及集体土地折成股份集中起来组建股份合作组织，然后由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。
这样，集体土地不用经过国家征地就可直接转为建设用地。相对于使用国有土地，企业租用集体土地的手续简捷，且集体建设用地出租年期有长有短，适应了不同的用地需求，因此许多企业更愿意租用集体土地搞建设。到2002年，南海全市工业用地共15万亩,其中保持集体所有的达7.3万亩，将近一半。这种手续简捷、价格低廉且租期较有弹性的供地方式引来了大量企业在南海落户生根，促进了南海的快速工业化、城市化。
南海土地股份制中农户的股权是其土地承包权的延伸。股份合作组织一般是规定原集体组织的承包农户才有权入股分红，承包制下农民拥有的土地转让权只限于农业用途，而股份制则将农民的土地转让权延伸到非农用途，农民可以凭借股权分享土地农转非带来的增值收益，农民收入显著提高。
南海土地股份合作组织同时也是土地所有者，也就是说，原来消极的土地发包方——村集体组织——成为了积极的土地经营者，代表土地所有者的股份合作组织控制着土地非农用途的转让权，占据了大部分土地增值收益，给农户分红比较少，50%以上的经营收益成了集体资产，归集体组织管理者支配。股民对管理者的监督比较困难，政权机构和集体经济组织庞大，行政开支巨大，集体资产使用效率较低。
昆山模式
昆山模式的特点是通过复垦获得一些非农建设用地的“额度”，土地转让权不全归集体所有，农民也可以“单干”，比起南海模式，昆山农户获得更多土地增值收益
江苏昆山的做法略有不同。那里的村集体先通过复垦等方式获得一些非农建设用地的“额度”，然后向本村农户“招标”，由农户或由农民成立的合作经济组织（例如“投资合作社”或“富民合作社”）联合投资修建标准厂房、商铺或打工宿舍楼向外来工商投资者出租。
据 当 地 统 计 ，1998年——2003年间昆山新增建设用地共8.25万亩，其中新增集体建设用地约为2万亩。一般的做法，是村里以50年为期将土地有偿出让给农户，并允许农民进行非农建设、投资和转让。这样，原有仅限于农业用途的土地转让权就延伸为非农用途的土地转让权。
与南海模式一样，这种做法也增加了企业用地的选择性，从而适应工业化、城市化过程中多种多样的市场要求。在某些情况下，用地企业的投资成本可以下降，而更重要的是减少了市场性合约的交易费用，使合约易于执行。
不同之处在于，昆山模式下的非农用途的土地转让权不再完全归集体，而主要是通过集体与农户的合约直接界定给农户或农民的合作组织。
昆山的农民合作组织与南海的农民合作组织也有所不同。在我们调查的位于昆山市开发区的群益村，同时存在着农民的民营公司与农民股份合作社租用集体土地进行非农建设这两种方式，农民既可以选择加入合作社按股权分红，也可以选择自己租地修建厂房然后出租出去，有实力有能力的农户往往就这样“单干”，而这又约束了合作社的分配行为，因为如果合作社给股民的分红不多，农民就可以选择单干或几个人合伙来干。我们了解到，群益村的农民合作社85%的收益都分配给农民了，这在南海似乎是极为少见。昆山的做法使得农户可以得到较多的土地增值收益，同时更充分地利用了农民中的企业家资源。
（本文节选自北京大学中国经济研究中心课题组于2004年完成的《土地制度、城市化与宏观调控》课题报告,经重新编辑,未经课题组审阅）
南海模式的特点在于由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。它的弊端是股民对合作组织监督困难
南海市是较早探索集体建设用地流转的地区，并已发展形成了“南海模式”。
1992年，南海市开始试行土地股份制，即以行政村或村民小组为单位，将集体财产及集体土地折成股份集中起来组建股份合作组织，然后由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。
这样，集体土地不用经过国家征地就可直接转为建设用地。相对于使用国有土地，企业租用集体土地的手续简捷，且集体建设用地出租年期有长有短，适应了不同的用地需求，因此许多企业更愿意租用集体土地搞建设。到2002年，南海全市工业用地共15万亩,其中保持集体所有的达7.3万亩，将近一半。这种手续简捷、价格低廉且租期较有弹性的供地方式引来了大量企业在南海落户生根，促进了南海的快速工业化、城市化。
南海土地股份制中农户的股权是其土地承包权的延伸。股份合作组织一般是规定原集体组织的承包农户才有权入股分红，承包制下农民拥有的土地转让权只限于农业用途，而股份制则将农民的土地转让权延伸到非农用途，农民可以凭借股权分享土地农转非带来的增值收益，农民收入显著提高。
南海土地股份合作组织同时也是土地所有者，也就是说，原来消极的土地发包方——村集体组织——成为了积极的土地经营者，代表土地所有者的股份合作组织控制着土地非农用途的转让权，占据了大部分土地增值收益，给农户分红比较少，50%以上的经营收益成了集体资产，归集体组织管理者支配。股民对管理者的监督比较困难，政权机构和集体经济组织庞大，行政开支巨大，集体资产使用效率较低。
昆山模式
昆山模式的特点是通过复垦获得一些非农建设用地的“额度”，土地转让权不全归集体所有，农民也可以“单干”，比起南海模式，昆山农户获得更多土地增值收益
江苏昆山的做法略有不同。那里的村集体先通过复垦等方式获得一些非农建设用地的“额度”，然后向本村农户“招标”，由农户或由农民成立的合作经济组织（例如“投资合作社”或“富民合作社”）联合投资修建标准厂房、商铺或打工宿舍楼向外来工商投资者出租。
据 当 地 统 计 ，1998年——2003年间昆山新增建设用地共8.25万亩，其中新增集体建设用地约为2万亩。一般的做法，是村里以50年为期将土地有偿出让给农户，并允许农民进行非农建设、投资和转让。这样，原有仅限于农业用途的土地转让权就延伸为非农用途的土地转让权。
与南海模式一样，这种做法也增加了企业用地的选择性，从而适应工业化、城市化过程中多种多样的市场要求。在某些情况下，用地企业的投资成本可以下降，而更重要的是减少了市场性合约的交易费用，使合约易于执行。
不同之处在于，昆山模式下的非农用途的土地转让权不再完全归集体，而主要是通过集体与农户的合约直接界定给农户或农民的合作组织。
昆山的农民合作组织与南海的农民合作组织也有所不同。在我们调查的位于昆山市开发区的群益村，同时存在着农民的民营公司与农民股份合作社租用集体土地进行非农建设这两种方式，农民既可以选择加入合作社按股权分红，也可以选择自己租地修建厂房然后出租出去，有实力有能力的农户往往就这样“单干”，而这又约束了合作社的分配行为，因为如果合作社给股民的分红不多，农民就可以选择单干或几个人合伙来干。我们了解到，群益村的农民合作社85%的收益都分配给农民了，这在南海似乎是极为少见。昆山的做法使得农户可以得到较多的土地增值收益，同时更充分地利用了农民中的企业家资源。
（本文节选自北京大学中国经济研究中心课题组于2004年完成的《土地制度、城市化与宏观调控》课题报告,经重新编辑,未经课题组审阅）