新加坡模式渐行渐远狮城刮起“中国风”

20年间，从新加坡借鉴过来的中国住建制度的演变，与中国房地产业的发展相辅相成，一定程度上加速了后者的市场化，也促成其繁荣。当今天，新加坡模式日渐式微，决策者们必须开始反思。让我们再次把寻求答案的目光投向新加坡。

历史越长，是非就越相对。

面积和北京市区面积（新加坡国土面积714.3平方公里）相若，人口不足北京市常住人口四分之一的新加坡，对中国住房制度的顶层设计产生了巨大的影响。无论是“居者有其屋”的理念还是住房公积金制度，中国都是从新加坡借鉴而来。

然而，近10年的时间里，中国的房地产问题呈现出十足的复杂性。不仅“居者有其屋”的理念逐渐被“住有所居”取代，随着房价连年上涨，公积金制度也出现了一系列不适应症，这些都让决策者们开始反思。

十年前，新加坡人也无法想象，中国会对新加坡的住房市场产生怎样的影响。当富起来的中国人成为新加坡商品房最主要的外籍购买人群时，许多新加坡人正在考虑向马来西亚移民，这也足应引起新加坡执政者们的重视。

看起来很“美”的制度设计，总隐含着让决策者无法预料的一面。

偏离的轨道

中国是从1978年以后开始实行住房制度改革的。起初，中国用了6年时间，进行试点售房，从1986年开始，又进行了提租补贴和以租促售的改革。但由于政治和财政上的种种约束，1989年至1990年期间全国房改陷入停滞。这期间中央政府不再主动作为创新制度的供给者而出现，而是鼓励地方政府发挥主观能动性和创造性来进行政策创新。

上海市政府在总结上一阶段房改失败主要教训的时候，决策者认识到，没有为居民提供匹配的住房财力资源就匆忙出售公房或推出租金改革，都是难以获得成功的。上海1991年2月的房改方案抓住了如何解决住房消费资金稳定和长期来源这一难题，借鉴新加坡的经验而推出住房。

公积金制度，很快就在全国流行起来，并为中央政府所吸纳，成为全国性政策。新加坡的公积金制度是从1955年开始实行的，在长达半个世纪的时间里，为新加坡人民提供了非常全面的社会保障。也正是公积金制度，促使新加坡实现了“居者有其屋”的治国理念。

1968年10月，新加坡政府开始实行“居者有其屋”的公共建屋计划，到1970年，已经有超过三分之一的人口住进了建屋局的组屋。中央公积金制度对解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。1984年新加坡总理李光耀在庆祝建国25周年的群众大会上说：“居者有其屋和公积金存款，是确保我国稳定的因素，也使新加坡人民的命运和国家以及政府的命运紧密地结合在一块。”

公积金制度也曾在一段时期内促进了中国的住房消费。然而，中国当前面临的主要问题却是公积金贷不出去，巨额存量在“沉睡”。这已成为许多中国地方政府的“燃眉之急”。

中国证监会主席郭树清2011年底透露，全国住房公积金累计已经缴存3.9万亿元，其中1万多亿元贷出去，余额还有2.1万亿元。业内人士测算，公积金余额在满足正常提取、贷款并留足备付金的情况下，结余资金仍超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。

一方面，市场化途径很快成为住房供给与获得主要甚至唯一的渠道，再加之房价一路上涨，公积金贷款几乎被边缘化。另一方面，上述住房制度快速演变的同时，中国发生的更为本质性的变化是，不同地区、单位、阶层开始出现分化。不同地区、单位、阶层越拉越大的公积金缴存基数与比例差别事实上使得公积金制度反而成为财富分化的扩大器。低收入人群基本休眠的公积金账户余额以贷款形式支持了高收入人群购房，而房产增值恰恰正是近十多年来中国家庭财富积累最重要的变量。

而2009年至2010年，两年时间里房价暴涨使中国重新开始重视保障房的重要性，五年3600万保障房计划制定后，中国面临更严峻的考验是保障房的分配问题。如何做到高效的轮候和公平的分配，已比建设数量显得更为重要。

与此同时，“居者有其屋”的理念被“纠偏”，取而代之的是“住有所居”，其核心是是否应该拥有产权。无法摆脱的事实是，中国经济仍需要房地产来驱动。房价成本中65%左右是由土地出让金和各类税费组成。无论政府怎样进行住房福利的再分配，似乎都难以从根源上解决问题。

尽管新加坡的住房保障制度在50年时间里一直在寻找完善的途径。但今天生活在新加坡的年轻人仍旧抱怨，他们认为房价过高，压力太大。

站在门口的中国人

为了控制房价过快上涨，中国先后在四十余个城市实行“限购令”，许多富人被限制了购买资格，他们开始涌向海外市场。新加坡是中国人最喜欢购房的国家之一。

来自新加坡官方统计数据显示，2011年新加坡新宅＋二手房共成交了3.1万多套，其中外国人购买了其中的30% ，而中国买家则占据了其中的28%，购买了约3000套私宅，首次超过印尼，成为新加坡海外置业第一生力军。

中国人惊讶地发现，新加坡可供海外置业者购买的房屋(私人住宅)大部分价格在7万至20万元/平方米不等，这与一线城市的高档公寓价格相差无几。北京二环以内高档公寓均价普遍过10万元/平方米；上海浦东区域的高档公寓也超过了12万元/平方米。不仅如此，新加坡房地产贷款利率维持在2%以下。同时，外国买家可以贷款70%。这些都吸引着中国人。中国正在发生第三轮移民潮。

因为众多外国买房者的到来，新加坡政府开始采取管制措施，2011年12月，在新加坡买房的外国购买者，需要缴纳总房价10%的额外买方印花税。但这似乎也难以阻挡新加坡开发商的热情。过去一年时间里，他们明显加大了在中国的推广力度。

有意思的是，许多新加坡人也希望移民，他们的首选地是马来西亚。尽管，瑞士人力资源信息及顾问机构ECAInternational2012年公布的全球宜居城市排名调查（报告针对全球四百多个城市的生活水平进行研究，参考指标包括气候、医疗服务、基础建设、个人安全及空气质量等因素，用以协助企业在决定派驻员工往外地公干时，对应否提供地区津贴给予参考）中显示，新加坡是全球最理想的居住地。

新加坡的“中国风”现象，无疑值得中国决策者借鉴，值得中国房地产商反思。随着宏观政策的调整，分配制度的完善，中国消费者的“刚需”势必增加更多的参考座标。越早预见未来，做出策略应对的企业，越能成为明天的赢家。