2013，把脉中国楼市变局
回顾过去，四大因素铸造行业黄金十年：住房货币化改革、人口红利、GDP 高速增长和宽松的货币政策。但是放眼未来，以上因素的潜在影响力正逐步淡化，行业进入新的发展阶段。
2013年8月，中国的房价仍在加速上涨，这一趋势已经持续了整整15个月。连续上涨的结果是，与2012年8月份相比，“易居中国”这家房地产服务商追踪的288个城市的房子平均贵了11%。
中央政府从2010年开始对房地产市场实施史上最严厉的宏观调控政策，核心手段是限购，但这种从需求端强力介入的政策也仅仅将这匹脱缰的野马拖住了两年不到。2012年年中开始，在强劲刚需的带动之下，房地产市场重新回到上涨通道。
2013年2月，上一届政府谢幕之时，眼看着野马要再度脱缰，紧急用税收手段加了一条缰绳，还是没有改变筑底回升的趋势。只有首都北京贯彻了买卖房产缴纳20%所得税的政策，并且也只是冰冻了北京的二手房市场成交量。半年来，北京的房价涨得比哪儿都凶猛。
回到上升通道的房价，毫无疑问会让“地王”再现。2013年上半年，10个主要城市的土地出让金总额达历史最高位，一二线城市总价以及单价地王层出不穷，中小开发商大规模入场，连在土地市场一向稳健的一些大型开发商也出现在地王名单之列，炙手可热之势与2012年同期形成鲜明对比。
“地王”之势在9月2日达到了一个顶点。在农展馆附近、位于北京最富裕地段之一的一块2.8万平方米的土地，被融创中国以21亿元人民币买下。若包括同时承诺建设的一所医院，楼面价格相当于每平方米7.3万元，这是中国有史以来最高的地块价格。
7.3万元的楼面地价，10万元／平米的售价恐怕都不能收支平衡，业内人士纷纷预测，这个未来的豪宅标杆很有可能逼近15万元。另一个极端案例是北京的学区房，2013年上半年，北京北四环外五道口华清嘉园的一套学区房挂牌价高达10万元/平方米，被戏称为“宇宙中心”。
回顾过去，四大因素铸造行业黄金十年：住房货币化改革、人口红利、GDP 高速增长和宽松的货币政策。但是放眼未来，以上因素的潜在影响力正逐步淡化，行业进入新的发展阶段。
2013年2月的达沃斯论坛上，中国房地产的领袖人物王石明确表示，“我们不能指望房地产开发商把地一买，价格一上涨，就能赚到钱，不要再指望那样一个时期了。”
“黄金时代”早在2008年就应结束，但是国际金融危机迫使中国政府放弃了刚刚起效果的宏观调控，同时对整个经济开始四万亿的救市计划，转型的进程被中断。如今，行业转型重新开始，进入“白银时代”。
新政府的楼市调控思路正在慢慢展现出“去行政化”的模样、整个中国经济正在进入中速增长阶段、人口红利的优势正在逐渐减退，所有铸造“黄金时代”的因素都在发生变化。房地产企业也正在主动或者被动地去应对楼市变局。
拍下那块历史上最贵地块的融创中国董事长孙宏斌在最近一次采访中如是说道：“未来行业发展的趋势是，差异化会越来越明显，同一城市不同地段和不同产品的差异也会越来越明显。”
是的，在“白银时代”，你会看到一线城市冒出更高价的楼盘和土地，也会看到连续下跌23个月的温州、越来越多像鄂尔多斯一样的鬼城；会依然迷惑于未来的房价究竟是涨还是跌，也会发现“房价”这个纠缠了政府和民众数十年的词汇正在淡出中央政府宏观调控的话语体系。变局，正在发生。
长效机制雏形初现
十年之前，经过住房货币化改革的积淀、土地招拍挂制度的确立，中国的房地产市场开始进入史无前例的快速上涨通道。当然，始终相伴相生的，是调控政策的逐渐加码和越来越行政化。
2004 年，由广州开发商富力地产开发的北京双井地区一个大盘“富力城”售价不过是8000元／平米上下，如今这里已经很难寻到5万以下的二手房，最新开盘的一期直接奔着7万／平米而去。
在这个过程之中，中央政府一直在出台形形色色的调控政策，国五条、国六条、国十条、国八条，几乎每年一大调的密度让简称都不够用了，直接在前面加上一个“新”字，新国五条、新国十条。从最初的限制贷款比例、规范开发商行为一直发展到2010年对需求方从需求方入手的最严厉管控——限购。
每一次楼市调控政策出台之时，政府相关文件表述一定会严厉强调，抑制房价过快上涨，严厉打击房地产投机行为等等。但是“富力城”这一样本的大量存在，最终使得“调控”落为“空调”。
唯一一个房价发生实质性下跌的阶段，发生在2008年，多数一二线城市的房价直接跌去20%以上。当然，更多的根源是国际金融危机的同时爆发；但也正是危机加重迫使中央政府启动的四万亿经济刺激计划，在中国楼市即将迈入下降周期进入行业大转型之时，将其拖出了深重的泥潭，楼市再度暴涨，北京的房价直接在2009年前后翻了一番，楼市调控进入了“越调越涨”的怪圈。
不得不承认，2010年启动的史上最严厉的调控政策，确实起到了实实在在的抑制楼市过快上涨的效果。需求再怎么旺盛，城市化进程再怎么涌入大量人群，资金再怎么过剩，一个不让买，足以让楼市迅速冰冻，即便不下跌，至少硬生生地停在了那个价格上，不再上涨。
但是这种硬生生的对需求采取行政手段控制的措施还是引来了学界、业界最激烈的批评，有“地产总理”之称的任志强一再在微博上直言“这是市场经济的倒退”；更关键的是，“限购”政策又一次在“楼市就是政策市，楼市变化看政策”这个观念上加了一只砝码，期待房价下跌的那些老百姓们一方面衷心欢迎这个政策，另一方面也在担心：“这个政策什么时候取消啊，取消了之后会不会再次发生报复性反弹啊？”
进入2013年3月，新一届政府主政之后，有关房地产调控政策的走向，似乎在发生着微妙的变化。
先是上一届政府收官之时留下的“20%”买卖房产个人所得税政策，最终没有在全国执行下去，中央政府出乎意料地选择了睁一只眼闭一只眼。
随后，人们发现，过去半年来，在国务院几次常务工作会议上以及其他与经济相关的重要经济会议上，往常总会出现的“房价”二字彻底消失了，中央政府不再做出“抑制房价”之类的表述，取而代之的是房地产市场的健康发展之类的词句。
“可以确定的是，政府部门更强调通过长效机制的建立来替代行政调控手段。”海通证券在年初的2013年房地产投资策略上做出了判断。
所谓的“房地产调控长效机制”，指的是从注重行政手段转变到“去行政化”，从打压需求转变到提高供给，用一系列涵盖土地、金融、财税等各方面的市场化改革手段，实现房地产市场的更加合理健康持续的发展。逐步增强市场的调控作用，从“堵”变成“通”。
2013年，长效机制雏形初现。尽管速度依然很慢、阻力依然重重，作为长效机制必不可少基础工作的“住房信息联网、不动产登记”等工作还是在一点点地往前推进。
房产税的试点也有望进一步扩大。从2011年上海、重庆房产税试点政策开展以来，以房产税为首的房地产税制改革就牵动着整个行业的神经。作为税制改革中重要的一个组成部分，房产税对于房地产，甚至国家整体经济调控长效机制的建立拥有非常重要的意义。
4月份，杭州的房产税试点方案已经得到了财政部、国税总局等相关部门的肯定。拿到国务院进行最后审批时，杭州方面得到的答复是计划2013年试点房产税的几家城市都准备好了之后，一起审批。
必须强调的是，房产税的普遍性开征理应以土地财政制度的改革为前提。如果地方政府依然依赖土地财政，土地成本依然在房价中占据重头，那么房产税相当于多课了一道税，并不能解决房价的不合理因素。
2013年另一个必将对房地产行业产生重大影响的政策变化是房地产企业再融资开闸。通过股市的直接融资渠道事实上已经停止了三年，目前看来重新畅通的可能性在加大。尽管证监会一再辟谣，但是已有23家房企上市公司对外披露再融资方案。“直接融资的顺畅，意味着融资成本的降低，不见得会抬高房价，更大的可能是加快市场有效供应，这才是缓解高房价的有效手段。”首创集团董事长刘晓光如是解释。
“白银年代”分化进行时
“目前的中国房地产已吻别黄金时代，开始牵手白银时代了。”在中国房地产协会副会长顾云昌看来，房地产行业正在进入相对平稳的、新的发展阶段。
伴随调控方式和行业定位的改变，地产企业原有的囤地、粗放高杠杆、单城市战略和简单逆周期操作正在逐步被阶梯型城市布局、合理产品线分布、精细内控和创新能力所替代。
时代转变首先体现在房地产行业的暴利递减化。数据显示，已公布的134家上市房企2013年上半年平均毛利润率为35.7%，比2012年同期下降3.7%，净利润也下降了1.4个百分点，逼近历史底部。许多中小房企在大型房企的挤压下甚至是“负利润”前行。
低利润率已然成为当下及未来房地产的基本特征。房企正在度过高利润、低风险的黄金时代，步入高风险、低收益的白银十年。这一阶段的基本特征被认定为：房地产将回归本源，而房企的发展模式也不再是单纯的拼规模，品质将成为决胜的根本。
早在2012年，万科董事会主席王石就曾对万科内部发布警告信号：质不过关，量只是过眼云烟，即使成第一了，也很快就会被后面的拉下去。这是万科的自省，也是对行业的警示。
与此同时的变化是，“行业在大公司集聚、集中度提升的趋势线上”。2012年的中期策略报告上，中信建投证券就明确提出这一行业趋势。2013年上半年，市场在继续印证：TOP20房企的销售增速持续放大, 2013年销售额同比增速逾40%，达近三年历史新高，TOP10在2012年高速增长 50%,2013年增速继续保持在 30%以上。从市场占有率角度来看，TOP50的房企整体市场占率提升了4.23个百分点,已达17.85%。
从产品结构的角度来看，中小户型产品越来越受到市场的青睐,而大户型、别墅类产品从2012年开始销售占比就逐年下降。
分化不仅体现在房地产公司之间，也体现在一二线城市和三四线城市之间。
中信建投的调研发现，一、二线城市的市场弹性更大，对于信贷以及政策的敏感性要更强；而三四线城市的房地产市场反应较迟钝,且成交总量增长缓慢。
从2012年年中再度启动的房地产市场回暖趋势之中，就能明显看出，一二线城市明显地迅速进入回暖通道，超大城市如北京上海过去一年的房价上涨幅度甚至超过了20%；而在二三线城市，尤其是前些年供应量已经远远超出需求的一些城市，仅仅是成交量有所反弹，房价则始终维持在此前两三年的疲软状态之中。
温州是此轮回暖中分化最严重的一个典型城市，在其他六十多座全国大中城市房价同比连续上升的背景下，温州已经持续23个月连续同比下降，过去两年房价下跌了至少30%，一些高端豪宅甚至拦腰斩断。
警惕地王再现
进入2013年9月，土地市场高潮迭起，部分城市的房价重新上涨，迅速传导到了土地市场，相比房价还愈演愈烈。9月上旬，北京、上海、杭州等地接连诞生五宗地王，地方政府吸金513亿元，将2013年炙手可热的土地市场推向新高潮。
一份统计数据显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等10个典型城市土地出让金收入811.6亿元，土地成交均价为每平方米3259元，同比增幅分别达到149.3%和151.4%。
“白银年代”的新变化，是房地产企业从三四线城市重新回到一二线城市抢占地盘，僧多粥少。十大品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%，房企回流引发的土地饥渴是造成地王涌现的重要原因。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭撰文指出，短期内很难期望土地市场降温，一是地方政府在市场看好的阶段急于推出优质地段，卖个好价，必然导致“地王”频出；二是开发商亟待“补库存”，再加上手中不差钱，必定加大土地储备，尤其是优质资源争夺。
值得注意的是，华人首富李嘉诚却开始抛售其在内地所持物业资产——广州西城都荟广场和上海陆家嘴东方汇经中心。万科董事会主席王石在获悉融创拿下北京新“地王”后，在微博上点评称：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了。”
即便是以令人瞠目结舌的价格拿下农展馆地块的孙宏斌本人，也表达了谨慎而非乐观的态度：“我一直对房地产市场悲观，因为房地产行业不可能在经济下滑压力巨大的环境下一枝独秀。我们选择一线城市核心地段高端精品，我们有选择有判断有纪律，执行得也很坚决。”孙宏斌如此解释夺地农展馆。
外界对于地王风险的猜测，更多的根源还是未来调控的不确定性。尽管新一届政府过去半年的举动，以及中央政府对经济下行风险的担心，让业界对可能到来的调控放宽了预期，但上涨一旦过界，一切皆有可能。
近日，江苏省国土资源厅就会同省发改委、省经信委共同编制发布“限地禁地令”，明确规定不同级别城市所出让住宅用地面积的限定标准。
要根本解决土地市场虚热的局面，还是应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等方面入手，此外也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。