房企开启“大航海时代”

进入2013年，中国房企海外扩张的步伐骤然加快。

万科远征美国和新加坡，保利瞄准非洲，绿地进驻韩国、西班牙及澳大利亚等7个国家，碧桂园在马来西亚开疆拓土……中国房企的触角不断延伸，海外版图已遍及五大洲。

与李嘉诚近期抛售内地和香港资产、将投资主战场移至欧洲不同，内地房企目前对海外市场只是试探性投资，仍处于起步阶段，其在面临较大机遇的同时，风险亦不可小觑。

房企为何热衷出海？

近日，绿地与正大集团签署合作备忘录，拟在泰国曼谷、芭堤雅合作开发房地产项目。此前，该公司已宣布进军韩国济州、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶等城市。

这仅是房企海外拓展提速的一个缩影。中国海外投资联合会一项数据显示，2012年以来，万科、绿地、碧桂园等十余家大型房企，海外投资规模已超过600亿元。其中，仅绿地一家房企投资总额就达两百多亿元。

通过统计不难发现，中国房企投资的海外项目多位于发达国家，以住宅项目和旅游地产为主，也有少部分商业地产。部分项目，如碧桂园在马来西亚开发的金海湾，颐和地产在悉尼投资的颐和澳园项目，均已进入收获期，取得了不俗的销售业绩。

而房企热衷“出海”的背后，是汹涌的海外置业热潮。业内普遍将海外置业群体细分为移民、投资和留学三类人群，其中移民置业尤为引人关注。

万科集团董事长王石公开表示，由于不少万科的客户将移民海外，其中30%选择北美作为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美。万科将海外扩张的首站，选在华人聚居的美国旧金山，正是这一理念的实践。

“你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。”绿地集团董事长张玉良直言不讳地说。

实际情况正如张玉良所言，中国移民强大的购买力常令当地开发商刮目相看。在美国和加拿大等地，中国买家炒高房价的声音一直不绝于耳。在美加一些中国移民聚集的城市，排队购买新建公寓的现象屡见不鲜。而且，中国“五一”、“十一”这两个黄金周，通常也是温哥华、旧金山楼市的销售高峰期，因为每逢这两个长假，不少已获得移民签证的中国买家会到两地登陆或探望在此居住的家人，并借此机会购置房产。

伴随着第三波移民潮，中国房企开发的海外项目中，“买房送绿卡”成为一大卖点，碧桂园宣称“30万可购买马来西亚居留权”，绿地韩国济州岛项目也大打移民牌。

近几年，中国高端人群配置海外不动产日渐流行。胡润在2013年6月发布的旅游市场白皮书中指出，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达1/3，海外资产占到其总资产的约19%；而海外资产中，房地产是最主要的投资领域。《福布斯》杂志的调查也显示，中国净资产超过1000万元的财富人群里，超过74.7%的人表示，将会在海外选择购买房产。

投资和移民两大强劲需求，共同催热了海外置业。这对于“不差钱”的中国房企而言，颇具诱惑力。

此外，房企拓展海外版图，也有战略层面的考量。“部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析。万科集团总裁郁亮也向记者表示，万科“出海”，旨在通过海外学习和探索，提升公司管理水平及资源动用能力。

值得关注的是，尽管不少上市房企的规模持续扩大，但净利润却在不断下滑。如何寻找新的利润增长点，成为摆在这些房企面前的难题。

高企的地价，令房企依靠土地增值获取超额利润的时代一去不复返。地价成本快速攀升是上市房企净利下滑的一大主因。而在很多国家，由于土地私有，土价成本与中国相比，可用“低廉”来形容。绿地在韩国济州岛项目的销售人员告诉记者，汉拿山小镇拿地成本仅为每亩50万元，而在海南拿地每亩价格可能要在1000万元以上。

另外一些并不受关注的国家，房价则很高昂，存在较大的利润空间。保利地产董事长宋广菊曾表示：“非洲有些国家的房价，普通商品房每平方米1200美元-2400美元，别墅卖到50万-250万美元/栋不等，折算下来可以跟国内很多省会城市的房价媲美。”这就不难理解，为何埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚三个非洲国家成为保利海外拓展的首选。与保利地产做出类似选择的还有在非洲岛国投资的颐和地产。

房企探索海外市场，亦可分散风险，开辟另一条投资渠道。目前，业内对国内楼市的走势出现较大分歧。与几年前房价普涨不同的是，国内房地产市场已呈现出“冰火两重天”的景象：一线城市的房价屡创新高，泡沫之争不断；部分三四线城市供应严重过剩，去库存压力巨大。

从融资角度来看，今年房企频繁借力海外市场融资。张宏伟表示，当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分内地房企通过在境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。

“出海”答卷几何？

各家企业的“出海”成果在2013年的年中，都已经初见端倪。

2月13日，万科与美国铁狮门房地产公司成立合资公司，在美国旧金山开发住宅项目，其地址与铁狮门开发的“无限阁”项目一街之隔，“无限阁”曾是美国2009年最快售罄的房地产项目。万科出资金、海外合作伙伴出管理，这种万科的“出海”模式，势必会引来国内同行效仿。

绿地方面，在7月4日已与全球最大酒店管理集团之一的西班牙MELIA集团达成合作，实行酒店资产置换，不消耗现金流，将巴塞罗那、马德里的2家酒店收入囊中，总价值达15亿元；7月26日，绿地又完成了收购全球前十大公共基金——加州教师退休基金持有的美国洛杉矶中心区大都会项目，项目总投资达10亿美元。

洛杉矶大都会项目是绿地首个在海外全资收购的商业综合体，也是中国房地产公司到目前为止最大的一桩海外并购。该项目包含了酒店、办公、酒店式公寓及住宅，规划面积15.32万平方米，住宅部分将最先开发并全部销售，目标客户是中国移民、留学生家庭和有海外投资需求的国内富裕人群。而酒店则考虑到中国赴美游客和探亲人群的需求，餐饮会更适合中国人的口味，并提供中英双语服务。

绿地海外项目负责人称，洛杉矶大都会项目将通过国家开发银行在美国的机构融资，借当地货币、还当地货币，最大程度避免受到汇率波动的影响。同时海外项目将积极引进国际人才，比如绿地国际酒店管理集团副总经理李振兴，就是来自马来西亚的第三代华人，是中国大陆第一家艾美酒店的首任总经理，将海外项目的生命力有效延续下去。

颐和地产此前在澳大利亚悉尼和美国波士顿均已有项目落成，以留学和移民作为卖点，而其后则迅速转型，转而进军号称全非最佳投资经营地的毛里求斯，在东北部海岸拿下总占地面积363万平方米的项目，邀请新加坡ma architects lip设计事务所设计，打造旅游度假酒店、赌场、会议中心、特色别墅、国际18洞高尔夫球场及老年村等，开始向海外综合体项目进军。

在众多“出海”企业中，碧桂园则别具观察意义，其首个海外开盘项目“金海湾”选取了文化与消费习惯上更接近国人的东南亚地区，利用碧桂园在东南亚及香港地区的既有影响力，在华人关系网内开展“圈层营销”，舍弃广告宣传，让老业主介绍推荐新业主，取得了巨大的成功。金海湾项目在“在海外建房子卖给中国人”的模式外，成功地做到了“在海外建房子卖给外国人”，“越堤购房”的新加坡民众也成为了最大买主之一。

可以看出，各家房企在开拓海外市场时，都依靠企业的既有经验和战略模式，虽然入口各有不同，但其商业判断基准仍然是国人的消费文化，凭借对国内消费者的了解程度和教育手腕，想要在短期之内取得市场收益并非难事，但如何面对可能的需求动荡，和国外环境存在的变数，如何让海外项目变得可持续，势必将是接下来要重点考虑的问题。

风险与机遇并存

目前房企海外拓展仍处于“试水”阶段，国际化经验较为匮乏。作为一场新鲜而华丽的冒险，房企“出海”难一帆风顺。

对此，中坤集团董事长黄怒波感触最深。距中坤欲购冰岛土地已有两年时间，过程一波三折、险象环生，但购地一事至今仍悬而未决。中坤折戟冰岛，显示其低估了海外投资的政治风险和法律风险。

万通地产也遭遇过类似困境。2003年，该公司董事长冯仑看上了当时筹备重建的世贸中心项目，并开始谈判和做前期准备工作，但直到2009年，万通才成为新世贸中心一号楼的租户。

从上述案例可一窥中国房企“出海”之难。业内专家黄峻表示，虽然海外市场看似庞大，但是在实际操作中，真正可投资的国家不多，具体的城市与地区就更少，这由中国与准备投资的国家的国际关系决定，而这些关系往往不是恒定的，变化的风险无法预计与控制。同时这些国家、地区本身的时局与经济环境变化更是房企不得不考虑的风险。

即使房企顺利拿下海外项目，在开发和销售过程中，亦存在一定风险。因此，房企向海外输出产品，在项目定位、成本控制等方面，均需充分的前期调研和准备。国务院发展研究中心一份报告指出，对国外法律环境、价值观甚至政府关系的陌生等障碍，都会导致企业在出海之后水土不服。

众所周知，房地产开发高度依赖本土化经验。国内不同区域不同城市，市场尚有差异，遑论海外。由于各国市场千差万别，在某国的成功经验也难以复制到其他国家。

“投资海外首先需要进行精心的战略布局；其次需要有耐心，因为投资期比较漫长；此外需要有专业团队，专业团队靠空降不行，还得靠本土团队。”黄怒波在接受媒体采访时称。

为了规避潜在的风险，不少房企选择了“借船出海”的方式，即携手当地开发商。例如，万科进军美国和新加坡，分别选择了铁狮门和新加坡吉宝置业作为合作伙伴；碧桂园则与马来西亚地产商Mayland（大马置地）组成合营公司，碧桂园占有合营公司55%的股权。

也有少数开发商不愿与当地企业合作。张玉良就曾表示，“绿地原则上不和外方合作，他们节奏太慢，一个项目可能要3年才开工，而我们3个月就能开工销售。”

但耐人寻味的是，即便做出上述表态，此次绿地挺进泰国，仍选择了与泰国正大集团合作。

在目前房企铺展的“出海”路线图上，尽管有美国、澳大利亚等移民国家，但也有坦桑尼亚等非移民国家，在这些国家，撬动国内客户的难度较大，如何挖掘本地需求，让外国人购买中国开发商建造的房子，对房企而言是一大挑战。

（作者曾任《第一财经日报》及《华夏时报》地产主编）