规模天花板和市场“双考” 房企各辟蹊径

如果上半年楼市形势继续维持的话，2013年千亿房企的数量有望从2012年的3家，增长至7家。恒大、中海甚至万达、碧桂园等，都有可能在2013年冲击千亿军团。

而作为千亿军团的领军者，尽管已经搭建了3000亿的管控规模，万科仍时刻怀揣危机感，保持着“冬天运营模式”。“单一部门、单一策略已经不能解决问题。”万科总裁郁亮曾感叹，“大多数人并不具备用千亿的眼光来看待万科。”

“未来10年住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科也会碰到规模的天花板，所以公司将要转型成为城市配套厂商，即使规模碰到天花板后企业也能找到新的增长点。”郁亮说。

危机不仅在于规模之外。房地产需求已经悄然而变。“只要是个房子就卖得出去的时代已经一去不复返。”某房企销售总经理感叹。在饱尝了2013年上半年销售甜头之后，如今他们公司的售楼部逢周末只有零星的成交，这表明抑制性的刚需已经释放完毕。业界基本达成共识：在人民币没有大幅度贬值的情况下，即使取消限购政策，市场再不复供不应求，而是趋于理性和多样化，也就是提升了对产品的要求。

因此，在规模天花板和市场“双考”下，各家房企为规模在冲刺的同时，也开始纷纷寻求如何转型、如何多元化规避风险，在商业地产、产业地产、养老地产、旅游地产等领域积极探索。

商业地产态度各异

龙头老大万科的一举一动，在为行业探索提供着新参照。

数据显示，2013年进入二季度后，无论是全国还是主要城市的成交面积增速均有所放缓。但1-6月，万科累计实现销售面积716.4万平方米，销售金额836.7亿元，同比分别增长18.9%和33.8%。7月份万科实现销售面积118.2万平方米，销售金额139.7亿元。至此，2013年前7个月万科的销售面积已达到834.6万平方米，销售金额达到976.5亿元，同比分别上升19.5%和33.9%。

有人预测万科2013年的销售额将达到1600亿元。但是，2013年7月，郁亮抛出了“规模天花板”之说，“千亿级再往上早晚有瓶颈，不用10年就会有传统意义的天花板，中国房地产市场到10万亿就差不多了，可能未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。”在郁亮看来，“真正建立起国际化的企业机制才是万科想做的。那才是长久之计。”

尽管踞于行业龙头，万科利润率始终居于中游。早在数年前，一直以“做专业化住宅”为核心战略的万科开始意识到，如果坚持做纯住宅，那么连做住宅的资格都将丧失，因为现在已经没有纯住宅用地，而且在政府新出让的土地里面非住宅占比越来越高，在这种情况下，必须要学会做非住宅业务，这不是一个企业自己能选择的，否则会严重影响议价能力，并抑制利润。让万科有切肤之痛的一个例子是，2009年万科在北京房山拿到的土地，要比一街之隔的首创地产贵上一倍，原因就在于首创地产向房山政府承诺做一个大型的奥特莱斯商业。

因此，万科开始思考商业地产，但商业地产考验着房企的专业能力和资金实力，万科内部始终对商业地产抱着谨慎态度。在2010年的一个内部会议上，郁亮曾经坦言，“做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司”。

直到2011年6月，万科才宣布进军商业地产领域，将社区商业扩展为城市商业，未来进入城市综合体开发，并发布以万科广场为品牌的购物中心、以万科红为品牌的社区商业和以万科大厦为品牌的写字楼三大商业产品线。2013年1月9日，万科集团商用地产管理部在京成立，至此，万科正式拥有了商业地产团队。

尽管如此，万科始终坚持不变的观点是，住宅是万科最熟悉的领域，万科市场占有率其实还很低，有非常大的空间，所以依然会坚持以住宅为主，不会将商业地产凌驾于住宅开发之上作为万科的战略发展定位，五年内商业占比不超过20%。

“对万科来说，我们真的是不得不去做商业地产。”2013年7月，郁亮一如既往地表示，“在网购时代，商业购物中心是越来越受打击的，所以万科对此非常非常慎重，不是说我有兴趣，我是没办法才做一点。”

而2012年以1078亿跻身千亿房企，排名仅次于万科的绿地，显然在商业上略显激进，商业占比从此前的10%-20%调整到2012年的40%，2013年继续上调商业地产的比例达50%，布局重点从一线城市，直至三四线城市。绿地集团董事长张玉良表示，预计集团2013年商业地产对其房地产板块销售贡献突破60%。

尽管业内认为绿地商业地产的经营只是初耕，并不精细，项目多以散卖为主，不利于后期运营，但这并不阻碍绿地商业扩张的步伐。张玉良年初曾表示，未来会增加持有物业的比例。目前绿地商业地产待建面积4500万平方米，2000万平方米的在建量，已经建成3000万平方米。全国300米以上的地标性建筑，有50%是由绿地集团投资建造，而世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3座。

与此同时，二级梯队的房企在商业地产领域也不甘落后。据悉，雅居乐在全国的商业体量已超过650万平方米，已开发商业面积约150万平方米，包括购物中心、写字楼、社区商业和商业街等，待开发商业面积约400万平方米，规划中的购物中心有6个，招商中的商业面积约100万平方米，招商中商业体约10个。

广义多元化寻求新增长点

随着房企竞相在商业领域押宝，一些城市已经出现了招商难、空置率高的过热现象。各个房企也不断把目光转向旅游度假、文化、体育、养老等更广泛的领域。

凭借海南清水湾项目崛起的雅居乐，从2011年开始重点布局旅游地产，希望能复制清水湾奇迹。在云南，雅居乐欲投资400亿将西双版纳、瑞丽及腾冲地区打造成一个极具东南亚文化与民族风情的综合旅游度假项目。在广东惠州，雅居乐白鹭湖项目占地高达16000亩。

2013年9月2日，雅居乐地产又与湖南省宁乡县政府签约，将投资200亿元在宁乡温泉名镇灰汤建设灰汤雅居乐项目，规划用地5000亩，建设内容包括温泉养生会所、温泉酒店、温泉景观公园、演艺中心、商贸中心、游乐中心、低密度住宅等。

同样是华南五虎之一的碧桂园也在旅游地产上尝到了甜头。惠州十里银滩成功以后，碧桂园希望这种滨海旅游度假项目能成为未来发展方向之一，目前开发了4个滨海项目，包括惠州的十里银滩、海南的金沙滩、山东的十里金滩及马来西亚靠近新加坡的金海湾。未来这几个项目均将成为其业绩亮点。

随着中国老龄化人口的加剧，市场需求将在未来几年一触即发。虽然在养老领域并没有清晰的商业模式，完整的产业链配套，盈利难以预测，但远洋地产、万科等纷纷开始试水。

远洋地产与哥伦比亚太平洋管理有限公司合作开发经营的首家示范养老机构——椿萱茂•凯健（亦庄）老年公寓日前正式开业，迎来首批入住老人。目前，远洋地产已成立专业的养老地产业务发展中心，3-5年内，将完成北京、上海等全国一线城市的多点布局，如果快的话，未来一至一年半可以在北京复制5个以上这样的项目。

“如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老一定是一个服务，房子只是一个工具，但不是最重要的部分。对养老业务怎么发展这件事，我们还没有看到一个很清晰的商业模式，公益的养老很清楚，但大多数人不可能通过公益走到慈善养老范围里面去。我们现在还在花功夫做研究。在良渚项目，我们也做了一个组团做养老业务试点，反映还不错，但是有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为10年后准备的。房子卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。老龄化是社会问题，需要社会共同参与才能解决。”郁亮明确表示。

而在多元化探索方面，万科显然已经越来越明晰了自己的方向，这也未正在探索中的房企拓开了思路。

此前，万科一直把“专业化”奉为圭臬。2008年，万科认为自己在体育地产上不够专业，放弃了原本有中标机会的深圳湾大运会的春茧项目招标，如今，华润地产凭借这一项目，将取代万科成为深圳地产市场上的老大，让万科醍醐灌顶，这成为其狭隘理解专业化的例证，事后万科才意识到，这个带有体育场馆的综合性项目，在建场馆和公园的同时，其实与建住宅并不冲突。

王石2012年曾提出万科要向技术型公司、服务型公司转型，万科对“专业化”的理解也越发丰满起来。郁亮认为，万科如果不顺应城市配套发展的需求，就不是城市主流发展商，难以得到发展机会。

“不是说房地产除了住宅就是商业，万科的目标是跟城市同步发展，要做城市的配套服务商。城市处于不同的发展阶段，就需要不同的配套服务，如有的处于住宅发展阶段，有的处于开发园区阶段，有的城市有大量金融办公、会展需求，有的城市老人很多。”郁亮为万科定位提出了城市配套服务商的新概念，也是基于未来遇到规模天花板后，股东、员工都需要新增长带来的回报。

郁亮以未来万科可能会经营垃圾厂为例子，“因为它是城市化必须的配套，但是往往做得不好，在国外有很多垃圾厂像公园一样，如果万科能给城市做像公园的垃圾厂，我们也会获得发展的机会，帮政府解决问题的同时也是为城市发展做贡献，而且万科这么多年研究的绿色环保技术，在垃圾厂方面也会有更多的应用。”

事实上，万科在城市服务配套商概念提出以前，就已经开始践行项目配套。如杭州万科在良渚文化村的自营社区食堂、美食街、万科自营的第一家菜市场；上海万科给业主提供收纳服务的“万物仓”，融快递代收寄、冷鲜配送及物业为一体的“幸福驿站”；北京万科完善的教育配套、社区诊所，以及帮忙看护老人的“托老所”。所有这些服务，都是微利或者贴钱做，而它们最终指向的是项目销售。

2013年8月，万科中标海深港合作区企业公馆BOT项目招商，预计总投资约8亿元。9月4日，万科又以近54亿元的价格，成功竞得深圳西丽留仙洞总部基地首次出让的三地块。这是万科首次拿下工业用地。这都被万科归纳为需要跟上城市发展步伐做尝试。

郁亮在2013年8月7日的业绩说明会上指出，城市服务配套商概念内容非常广泛，这是顺势而为的一件事，要跟上城市发展的趋势，适应城市的变化和要求。万科还需要持续地探索，既然是一个未来前瞻性东西，在主要城市做一些尝试总是需要的。