危险的地王时代

地价迅速膨胀，新拍土地价格与当下房价持平甚至超过房价的现象在今年屡见不鲜。地产商在大肆圈地的同时，也使自己陷入“赌徒”式的险境

■2005年9月，富力地产在广州繁华区开发的楼盘售价每平米7000元，2007年9月，富力地产在广州郊区的项目，仅地价就达每平米1.87万元
■土地储备大量消耗，土地供应严重不足，这种显见的供需失衡，促使开发商将拿地作为第一要务，地王纪录也随之不断刷新
■地产上市公司是圈地主角，股市则成为“地价——房价——地价”循环上升的放大器
■“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30%的速度增长。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。

地产商们不惜重金拍地。图为今年5月30日,中冶置业南京分公司以12.9亿元拿下南京紫金山南麓的韦陀巷地块　　Phototex/图

    从11月1日开始，一部关于土地出让金缴纳的新规定——国土资源部“39号文”，正式施行。
    按照这一规定，今后，房地产商只有缴清全部土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。“缴一部分，盖一部分，回笼一部分资金”的“借鸡生蛋”的房地产开发模式将成为历史。
    业界普遍认为，对今年一路飞涨的地价和房价来说，“39号文”的出炉堪称“釜底抽薪”：巨大的资金压力会让房地产商在拍地时放慢节奏，这有望最终卡住房价的脖子。
    今年初以来，迅速膨胀的地价让老百姓哗然。“地王”遍地开花，在许多地方每平方米楼面地价已经越过万元，并且纪录还在不断刷新。所谓的“楼面地价”，是指分摊到每平方米建筑面积中的土地成本。统计数据显示，今年前九个月，全国土地价格比去年同期上涨了12.8%。
    2005年9月，30岁的项红在广州繁华的滨江东路附近，买入了富力地产开发的一套房子，时价每平方米7040元。眼下，同一地产商在一墙之隔开发的新楼盘，每平方米售价已经飙升至16500元起，而年初这个数字还只是12000元左右。
    更让人咋舌的是，今年9月，富力地产以每平方米18729元的楼面地价拍下广州白云山畔的一块土地，白云山位于广州的郊区。
    诸如富力这样的“地王”今年并不罕见，9月、10月，成都、广州、青岛等地的土地价格再次被香港九龙仓、广州富力、北京中海等刷新。地价在飞升，但地产商们之间争夺土地的战争却没有结束，反而愈演愈烈，值得注意的是，“地王”的桂冠往往落入房地产上市公司的怀抱。
    地产商们是在透支未来、豪赌明天，还是先知先觉地对未来房价走势做出正确预估？“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30%的速度增长。光大证券房地产行业分析师赵强测算说，在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30%的房价上涨才能保证三年后10%的盈利水平。
    若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。“我还想在这个行业里做十年以上，所以不希望这种不健康局面持续下去，我们担忧的是后续的购买力。”天津泰达集团旗下的南京新城置业副总张立刚对南方周末记者说道。张立刚曾服务于顺驰，顺驰曾以拿地手笔之大、价格之高、速度之快而闻名业界，但最终由盛转衰。
    对于老百姓来说，标志着高地价的“地王”的出现带来了忧虑和困惑。“我们并不需要你们大老远的跑来给我们盖什么豪宅。”面对外地地产公司拍下的8300元的楼面地价和未来可能过万的房价，青岛网友愤怒地写道。

喧嚣的地王时代
　　1月31日，武汉，35亿元，790亩，总价突破了两年前33.9亿元的当地拍地纪录。
    地王时代的帷幕，从这一天上海豫园旅游商城股份有限公司在武汉的豪掷拉开。
    可以说，这是自2003年实行土地招拍挂制度以来，“地王”刷新频率最高、金额最大的一个周期。
    其间，最名符其实的“地王”，当属7月份北辰实业和北京城开联合竞得的长沙新三角洲地块，总价达到惊人的92亿元。“如果是我，绝不会去买那块地。”同为上市公司、同为拿地大鳄，金地集团一位副总经理仍然认为付出如此大的资金，风险将倍增。
    而苏宁环球8月份在上海市南京路拍下6万元/平方米的“楼面地价地王”，则让更多的人很久才回过神来。“恒基刚刚以15亿元转手毗邻的一幢写字楼，苏宁却要耗资44亿元。无论怎么操作，未来都是难以盈利的。”仲量联行亚太区董事陈立民能给出的惟一解释是，苏宁这么做恐怕出于“品牌效应”。
    标杆之外，更普遍的情况是，地价以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地价一再刷新，同属黄金地段的3个地块，前后共涨了1/3，从11000元的楼面地价飙至15000元。全国地价指数今年第一季度上涨了9.8%，之后的两个季度分别是12%、15%。
    “遍地开花！”戴德梁行杭州分公司总经理杨达这样形容，“长三角既不是开头，也没有领跑。”杨达认为，“广州地王”、“成都地王”、“长沙地王”也都声势逼人，“地王”现象并不是孤例。
    喧嚣声中，再没人提及年初武汉的那宗交易。实际上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫园旅游商城由于资金压力，无法付出第一笔10亿元的土地出让金，地块转为上海复地接手。
    这不过是两年前几出“地王沉浮录”的翻版。2005年的温州地王“中瑞财团”年底成为“拖欠土地出让金”的状元；再早一年的上海地王“合生创展”因为资金紧张，一度停止了以16亿元拍下的上海新江湾城C1地块项目。
    这些不成功的“个案”，在今年蒸腾向上的“地王”热潮中，在开发商迫切需要拍得土地的现实映射下，被有意无意地忽略了。

为什么必须成为“地王”
　　地价和房价上升的气息，在 5月份杭州的“滨江万家花城”楼盘再现久违的彻夜排队时，杭州滨江房地产集团副总经理朱立东就嗅到了。
    700多套房子一天售空；半个月前180套的“万科魅力之城”也在两天之内被抢完。
    “再加上5月份房交会的火爆情况，大家意识到，经过整一年宏观调控带来的低迷期后，地产市场回暖了。”杭州一家房地产顾问公司汉嘉地产顾问机构总经理梅杰回忆。
    房子越卖越贵了，第三季度里，杭州新房每个月相对上月的涨幅都在增加，9月份的环比增幅为全国最高——5.5%，同比更是上涨了15.6%。
    但也越卖越少了，杭州透明售房网统计，2006年杭州存量房源一直保持2万套上下，但到如今只有3000套可供买卖。
    买房子的反倒越来越多，“信号就是温州投资客的回潮，无论是稀缺的钱江板块，还是便宜的下沙板块，或者有升值潜力的九堡地段，温州人几乎都闭着眼睛扫。”梅杰说。
    一位不愿意透露姓名的中介公司高层告诉南方周末记者，一个新开楼盘的客户，竟然有90%登记的是温州身份证。
    显然，得再煮一锅“饭”来卖了。但等米下锅的地产商们发现，米，也越来越金贵了。
    2003年是杭州土地供应的高峰，有5000亩土地供市。但之后的三年，因为宏观调控压缩土地供给，都维持在3500亩左右。
    “再加上行情不好，多数本土企业都开始观望，去年甚至出现地块流拍，”汉嘉地产顾问机构研究部经理陈焕春介绍，“结果今年行情好了，很多企业又没有储备土地开发了，僧多粥少。”
    他们还共同面临着外地企业的竞争。“标志性事件是去年万科打入杭州市场，战略需要让他们更加不惜代价。”“住在杭州”网首席记者丁晓红补充。做衬衫起家的雅戈尔7月份以每平方米15000元的楼面地价拍下市中心地块，至今仍是杭州单价地王。
    杭州，这座最早全面推行土地招拍挂制度的城市，只是全国土地市场的一个缩影。
    2006年，全国土地竣工面积和新购土地面积的增长率曲线形成了一个巨大的缺口，一个猛增，一个锐减。也就是说，一边是开发商储备的土地大量被消耗，一边是没有新的土地资源补充。
    因为这种显而易见的供需失衡，光大证券房地产行业分析师赵强“奉劝”地产商们“先下手为强”。
    这也是南方周末记者访问的学者、地产商和中介机构，对地价飙升给出的共同原因之一。
    供求失衡，在土地资源紧张的大城市表现最为突出。
    上海世联地产总经理袁鸿昌给出的数据是，2005年和2006年上海分别推出380万和640万平方米用地，但根据他们的估算，目前的土地需求是2500万到3000万平米，缺口以数倍计算。“两个月，现有的存量就能消耗掉了。”上投集团下属的汇龙新城总经理俞军认为。
    对于项目类公司，拿到一块地做一个项目，没有土地等于直接死亡，这类地产商的数量目前仍占到80%以上。
    对于扩张版图的公司来说，新城市的新土地则是一枚先头钉，也是巩固异地市场的棋子。即便万科、绿城这样的大房地产公司在今年拿地之前也面临南京和上海市场出现空档的危机；万科今年计划开工的规模占年初土地储备的近一半，若不持续拿地，最多两年后现有的发展速度就会减缓。“市场占有率是长期战略，因此不少公司宁愿牺牲短期回报率。”赵强指出。
    更何况，对于许多已经上市和即将上市的房地产公司来说，不断增加的新土地就是投资者关系。“每股土地储备多少”是基金经理们分析房地产上市企业的重要指标；为了上市，一向批判“地王”的SOHO中国总裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺脚，拍了几块地。“作为一家上市公司，得对股东有所交代，增加土地储备是必须做的一件事情。”戴德梁行杭州分公司总经理杨达指出。
    一个个个体的理性选择就这样铸成了集体的非理性。“地价跳跃式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都这么拍，就并非全部非理性了，应该探寻真正的根源和背景。”浙江大学房地产研究所所长虞晓芬更愿意辩证地看待。

资本助推力
    如果缺少了资本的推动，地价飙升的非理性可能不会走得这么远。
    2007年，奥园、SOHO、远洋在香港上市，复地、首创等将回归A股，华远等则意欲借壳；
    2007年，房地产企业在A股通过增发融资400余亿元，为历年来融资规模最大的板块；
    2007年，公司债融资启动，房地产公司随即试水，万科、金地、保利、北辰纷纷宣布发行十几亿到几十亿的公司债；
    2007年，越来越多的其他行业公司进入房地产业，家电厂商海尔拿出300亿准备投资地产，要做的第一件事情自然就是买地；
    2007年的大多数时间里，地产股的表现优于大盘，保利的静态市盈率最高时甚至达到了150倍。
    杭州滨江房产副总朱立东的亲身感受是：“房地产公司对土地的溢价判断理论上是相差不大的，但因为有了资本市场上的资金来源，溢价可能会增加很多，对土地价格的承受能力也会高很多。高地价的一部分风险转移到股市上。”“如今的房地产市场，已经从关系密集型转移到资金密集型。过去是看谁有关系能拿到地，现在是看谁有钱能拿到地。”李明书是北京一家二线房地产公司的高层，他们也正在积极地谋求上市。“这是资本对地价上升的一个直接驱动力，”戴德梁行杨达认为，“另一个间接的驱动力是购房者，在通货膨胀的预期和股市风险加大的背景下，他们觉得买地产股不如买地产。”戴德梁行上海公司综合住宅服务华东区主管胡港文就发现，5月份之后，一次性付款的消费者比例增加了不少。
    而地产商的另一个资金来源——海外基金——尽管遭遇了政策限制，也并没有退出中国市场，而是通过直接投资项目的方式，在积极地寻找分一杯羹的机会。戴德梁行最近就刚刚促成了复地与德国SEB基金一个2亿美元的合作。“归根结底，还是流动性过剩。”多位受访者一再对南方周末记者强调，也就是说，无论是投资者还是消费者层面，钱都太多了，需要寻找投资渠道。
    有趣的是，不少地产公司本身也在炒股。杭州坊间流传，一家公司通过股市收益四十余亿，能买下半个长沙新三角洲地块了。“房地产商普遍看好后市，所以愿意高价拿地，而今年股市直接融资渠道的增加，又让他们得以高价拿地，”赵强分析道，“游戏规则就此发生改变，过去都是根据单个项目的投资回报率，现在都加上了对未来房价的预期，这更多地是一种风险测算。”

不成为大鳄，就被大鳄吃掉
    游戏规则改变的直接结果就是：大量地产商被淘汰。
    “如今活跃在土地市场上的，就是那么十几家公司，如果继续维持这个局面，两年之后，可能这个市场上就都只有这十几家公司了，”李明书预测道，“宏观调控政策的取向也是行业的整合和重组，如果不想被大鳄吃掉，就要想办法成为大鳄。”
    有数据显示，2004年北京还有4000多家房地产公司，现在只有800多家。经过这一轮洗牌，明年的统计数字还会有一个剧减。香港的地产商也是经过3次洗盘，最终存活十余家。
    在世联地产的袁鸿昌看来，中国的房地产开发商目前可分为四类：资源型开发商、专业型开发商、资金规模型开发商和机会型开发商。机会型开发商占据了总数量的90%以上，但因为可持续性差，“地王”频出的当下，尤其容易死亡；而最终能存活的将是依靠资本市场壮大的专业型公司。
    资源整合的过程中，对土地的争夺更加激烈，房价不可避免也被抬升，尤其是当新拍地王的价格等于甚至高于周边楼价时。
    雅戈尔7月份在杭州拍下的1.5万元/平方米，直接刺激了周边的风华九园一周时间从1.4万元/平方米上涨到2万元/平方米。
    南京实行“一房一价”，规定开盘后的楼盘不得随意抬价，但地产商们干脆让新盘迅速变成二手房，提高交易价格，出现二手房贵过新房的奇特景象。
    10月份，国家统计局新闻发言人李晓超明确表示，土地开发建设成本提高、土地价格上涨较快，是房价持续上涨的主要原因之一。
    而反过来，房价的上升，又推动了开发商对土地的争夺，最终推动了地价的上扬。
    在这场“圈地游戏”中，由于主角大部分是上市公司，这种“地价—房价—地价”之间循环往复的关系借由股市得到了更大程度的放大。
    每当上市公司出拿地公告，股价总是很“配合”地上涨一定的幅度，即使这是一般不去兑现的纸面财富，这种上涨还是为将来上市公司的增发和公司债融资打下了良好的基础。
    对此，赵强的解释是：“理论上，只有拿地的回报率高于资金成本，股价才应该上涨。但因为信息的不对称和股市的投机特性，股民基本上都在透支对未来的预期。”
    第三季度里，保利地产取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，总价款近100亿元人民币，但保利的股价同期也翻了两倍多，变成房地产第一股，保利随后打算发行43亿元的公司债。

若隐若现的风险
    地价和房价交错上升的游戏要玩下去，很重要的一点是必须有足够的需求来支撑未来的房价。
    经历了今年春天开始并持续了整个夏天的房价飙升后，市场出现了一些微妙的变化。
    在10月的黄金周中，今年一直领跑此轮全国房价普涨的深圳市，虽然房价仍在高位，但是耐人寻味的是，消费者却似乎选择了冷眼旁观：整个黄金周，深圳只卖出82套新房。深圳市民扬言，要与开发商较劲，坚决不买房，压着地产商低下头来。
    与此同时，政策层面也有变化。在天价“地王”屡屡出现后，地方政府开始谋划增加土地供给。杭州市上半年放出的土地已经超过了去年；南京10月份推出了14幅“小地块”；青岛则在40天内连续拍出30块土地。除了加大供给外，需求方面也有政策出炉，第二套房首付款比例的提高，将直接压制购房者需求。
    从市场层面来说，也有寒风袭来。地产股的暴涨和大规模增发，一直被看作此轮“地王”频现的资金基础。但8月份以来，房地产股成为机构减持比例最大的板块，机构通常被认为对市场水温变化能够先知先觉；同时，证监会暂停审批房地产公司IPO的流言再度四起。巨量土地储备带来的资金缺口开始浮现。
    比如北辰，这一轮土地飙升中最大的地王，今年需要为长沙新三角洲地块支付51亿元。根据北辰的中报资料，无法依靠自有资金支付地款，为了缓解可能的资金压力，北辰10月份宣布发行17亿元公司债。
    11月1日，土地出让金缴纳新规实施以后，类似的资金压力将会更大。因为房地产商必须缴清所有土地款之后，才能开工。过去开发商普遍采用的是“借鸡生蛋”的策略，只要有10%—30%的前期资金，就可以把土地先行拍下，取得土地证后，就可以着手分期分片开发，用售房所得再返过来分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再开发，这无疑堵住了开发商的变通之道，将使开发商沉淀巨大的资金成本，从而面临巨大的资金压力。
    因为各家房地产上市公司今年的销售数据良好以及土地资源稀缺的原因，证券公司目前仍给予他们“增持”的评级，但这一切的前提，都基于一点——“中国宏观经济环境和宏观政策不会改变”。

    （文中李明书为化名）