王健林宣布万达第四次转型万达：巨舰转身 轻盈前行

万达将进行第四次转型，从空间上看，是从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。文化旅游、金融产业、电子商务等将成为万达新的主营业务。

对于万达，王健林明确目标——2020年总资产达到1万亿，收入6000亿元，净利润600亿元，至少20%至30%收入来自海外。他说，达到这个目标，就真的退休了。

第四次转型，转向哪里

2015年1月17日，在万达2014年会上，万达集团董事长王健林详细描述了集团的第四次转型蓝图。

此次万达转型，将分成两个方面，从空间上看，是从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。

与此同时,王健林明确了其2020年的目标——将万达带入世界一流跨国企业，每年保持15%的增长率，2020年大概资产或接近一万亿元，收入至少会超过6000亿元。万达确定了两个转型目标，一是2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65％，房地产销售、净利占比低于35％；二是海外收入占比超过20%。由此看出，万达描绘了一幅令人充满无限想象的国际化企业。

相比于前三次转型，这次转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。第一次转型是1993年走出大连，万达由地方企业向全国性企业转型；第二次是2000年，由住宅向商业地产转型，这次转型新了万达商业模式；第三次转型是从2006年开始，大规模进军文化旅游产业，使万达由单一的房地产企业发展为综合性企业集团。

万达是近一段时间的新闻热词。

2014年12月20日在武汉上演的一场“汉秀”以及电影乐园的正式开业，让人们率先目睹了一次万达文化产业惊人的爆发力。这两个文化产品的成功，意味着中国文化产业创新获得了一个新的答案：既是中国的，也是有市场的。

三天后，12月23日上午，王健林手握红色绸缎锣锤，落锤“咚”响，王健林双手举过头顶，摆出象征胜利的“V”字，万达商业地产在港交所成功上市。王健林说，万达商业地产真正要向投资者所展现的价值，是在未来随着国内城镇化建设的深入和互联网对商业形态的融入之后，所展现出来的全新万达商业模式。

从最新公布的2014年业绩看，万达集团已连续9年保持环比30%以上的增速。面对持续的高增长，王健林却认为，“地产行业是一个阶段行业，不能够永久兴盛。未来当城市化率达到80%，自有住房率超过80%的时候，新房市场就会出现萎缩。如今大规模高周转的房地产开发模式并非长远之计。万达需要具备这样的前瞻性，及早布局，做文化，做旅游，做零售。”

王健林称，万达已经成功进行了三次转型后，第四次转型计划将会在文化旅游、金融产业、电子商务等方面布局，而这也将成为新万达的主营业务。

在第四次转型中，万达商业地产将老树发新芽，更具创新性，力推“轻资产”模式。

1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。

轻资产模式就是万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。

轻资产模式的推出标志着万达商业地产已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。据悉，万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

电商所提供的想象力

在国内楼市出现转折和商业地产相对过剩的大环境下，万达商业地产依然被看好，主要归功于有关社区O2O(线上到线下)的前景。电商让万达这只“巨象”插上翅膀。

万达商业上市之后，电商布局速度加快。2014年12月26日，万达集团战略控股快钱公司，这是万达在互联网金融领域首桩并购，为万达电子商务及金融产业获得重要的支付平台，万达O2O也迈出实质性步伐。

公开资料显示，未来快钱将成为万达电商的支付平台，快钱多年运营积累的消费数据，将为万达电商建立大会员系统、提供大数据服务等提供重要支持。2014年万达客流超过15亿人次，预计到2020年将超过60亿人次。借此，万达或将成为中国最大的O2O企业。

事实上,万达上市之前,王健林就试图通过引入新事物重新打造新一轮商业模式，比如互联网。2014年8月23日，大连万达集团与腾讯、百度订立战略合作协议成立电商公司——万达电商。

正因为装入电商资产，汇丰、中银以及花旗等多家机构在万达上市之前的估值预测均显示，万达商业资产估值可观。

就这项合作来看，万达深谋远虑。腾讯拥有中国最大的移动端用户基础，为电商平台提供强大会员基础；百度拥有强大的地图服务和流量入口，为电商平台提供强大的地图技术支持及引入大量流量

在万达、百度、腾讯的签约仪式上，三方决定将在打通账号与会员体系、打造支付与互联网金融产品、建立通用积分联盟、大数据融合、WiFi共享、产品整合、流量引入等方面进行深度合作。

此外，三方还将联手打造线上、线下一体化的账号及会员体系，探索创新性互联网产品；建立国内最大的通用积分联盟及平台；同时，万达、百度、腾讯三方还将建立大数据联盟，实现优势资源大数据整合，共同打造线上线下一体化的用户体验。

显然，三方合作将有效将线上线下平台结合。根据万达商业地产的招股说明书，万达在上市资产包中纳入广州万达城、剥离包括西双版纳旅游项目等三个旅游项目。另外，万达电商35%股份也被注入上市公司。

据王健林在港交所上市现场透露，电商合营项目已经步入实质性建设，正式面世还要取决于云计算中心的建设竣工时间，其云计算中心选址在成都，如果明年三季度能建好的话，四季度将正式启动。

王健林强调，万达电商第一不做实物，第二不卖商品，而是卖服务，定位是“全球最大的O2O（线上线下）电商”。

王健林曾在一次万达电商研讨会上讲话指出，O2O有四个关键词：移动互联网、线上线下融合、提升消费、新商业模式，其核心是要提升用户体验，促进消费。

对于O2O的方向，王健林认为，关键是互动，重点是体验。一方面，消费者要享受到线上线下互动服务；另一方面，在消费者原有消费体验的基础上增加新的体验，让消费者享受更多服务，让消费者参与进来。

据了解，下一步，万达电商将把资金重点投入到产品研发和基础设施建设上。一是做技术平台，充分发挥云计算和大数据作用；二是加大产品研发，特别是具有自主知识产权的创新应用软件，满足商家和消费者的深度体验。

万达电商首席执行官董策曾公开表示，万达电商2014年在全国开业的107个万达广场开通电商服务，2015年开通万达所有广场、酒店、度假地的电商服务，实现对万达消费终端的全面覆盖；今年试运行期间，万达电商会员将超过4000万，明年将超过1亿。

在王健林眼中，“O2O将是未来电子商务最大的一块蛋糕”，而万达做O2O应该大有机会。

王健林的文化版图

2006年万达开始第三次转型时，就已经将文化的种子埋到了万达土壤中。

2014年12月20日，万达第三次转型的重磅产品上线——“汉秀”和“电影乐园”正式开业，二者作为武汉中央文化区的配套之一，总投资70亿元。这两个文化项目这也是世界文化产业投资最大的项目之一。万达方面预计，两个项目2015年收入将超15亿元。

由此可以看出，从“商业地标”走向“文化地标”的转变，寻找文化的“价值洼地”，万达早有布局，且业绩表现不俗。但万达要做的文化产业，不是一台戏、一部电影，而是结合文化与科技并能快速做大带来更高收益的项目。

最新发布的2014年业绩显示，文化集团收入达341.4亿元，完成了年计划的108.9%，同比增长32.3%。其中，文化旅游各业务板块表现突出。“武汉汉秀”和“电影乐园”开业之初，半年内的票已基本售罄。

事实上，万达最初涉足文化，实际上是被“逼上梁山”。2006 年，万达开始涉足电影领域。王健林说，“一开始找了时代华纳，合作了一年时间，后来因为WTO的关系，中方限制外资不超过49%，他跟我们谈的是希望7 ：3，达成了协议，但是到了有关部门审批没有获得批准，所以他们就只好放弃了。”

“后来，万达跟上海广电集团签了一个“排他协议”，当时发展了十几个店铺。但不到一年，因上海广电领导层变动，合作终止。那时，已有十多家店面准备开业，所以没办法，就自己来经营。”王健林介绍。

2009年，万达开始涉足文化、旅游地产项目。“之所以搞文化产业，是企业自身发展的需要，更是转型升级的需要。”在王健林看来，文化、旅游等行业的核心竞争力不再是房地产行业的资金和土地，而是创意、科技和人才。

2012年5月22日，万达用26亿美元并购了全球第二大院线——美国AMC影院公司。当时北美影业市场低迷，AMC深受债务所累。王键林与中国另外一些地产商的眼光有所不同，那些人成群结伙跑到波士顿去抄底“白菜价的郊区别墅”，王健林却看到了电影业的“价值洼地”。

事实证明，王健林的选择是正确的。并购前AMC连续数年亏损，万达入主后，当年就实现盈利5800多万美元，并于2013年12月在纽交所成功上市。上市时，不仅募集4亿美元现金，而且万达持有的AMC股票市值是当初实际投入的两倍，最近股价上涨，接近3倍。

相比之前，近年来，万达集团在文化产业方面频频大手笔投资。

2014年10月底，万达集团在广州宣布将在数年内投资500亿元建设广州万达城，辐射范围包括珠三角和香港。此外，万达集团在西双版纳投资160亿元的度假村和傣秀也将于明年开业。

事实上，在文化产业领域，万达并不算最先行的大鳄，更不是第一个涉足者，但其罕见的资源动员能力、高效的运作能力，敏锐的市场直觉和做大文化企业集团的信念，使其越来越在文化产业领域成为领头羊。

王健林曾公开称，文化旅游是没有天花板的行业，而类似万达广场的综合体领域竞争已经十分激烈。危机感促使他不希望固守原来的领域。人流如织的长白山国际度假区，更让他相信复制这种商业模式并不困难。

王健林曾公开透露，未来他将亲自主抓文化产业和电子商务。“其他的产业不是不抓，（只有这两个项目）我亲自来搞，希望这两个产业成为未来万达新的支柱产业和利润增长点。”

王健林定下的目标是，2016年文化产业收入达到400亿，进入世界前20强；2020年收入达到800亿元，进入世界前10强。

“文化是重中之重，它比其他产业的影响力大多了。但做文化比做房地产难。房地产是投一分钱，变出2分5分或者1毛钱，收益是可以预期的。文化产业投资是不可预期的，风险不可预期，收益也不可预期。世界上唯一没有边界的产业就是文化产业，从这个角度文化产业比房地产有前途。”王健林分析。

重造优势，再出发

在中国地产行业，万达属于站在风口成长起来的企业，长时间以来，外界的质疑声从未停止。万达是商业地产的领头羊，于2000年便开始进入商业地产，远远早于其他地产公司，先发优势明显，在商业地产的开发及运营的经验上有绝对的领先优势。

王健林用速度和执行力让万达商业地产一骑绝尘——和万达几乎同时起步的华润置地，现在才有9个万象城和五彩城，而同样在商业地产领域声名鹊起的中粮，仅有6个大悦城。更重要的是，万达带来了一种被称为“万达模式”的新的商业地产发展模式，其特点是低地价、快速周转、以售养租。

2014年业绩显示，万达企业资产达到5341亿元 ，同比增长34.5%；收入2424.8亿元，完成年计划的101%，同比增长30%，这是万达连续九年保持环比30%以上的增速。

事实上，在获取土地、开发建设、银行贷款、商管招租、酒店管理方面，规模的优势显而易见。规模优势能够进一步提升品牌效应，使万达的产品在各地受到地方政府欢迎，可以在战略性区域以具有竞争力的价格取得优质土地。融资方面，得益于规模和财务表现，银行融资成本较低，且可以获取无抵押的信用贷款。规模同样使得万达人才储备充沛，可以保证人才供给。

但王健林考虑的是这艘航母的未来。他在2014(第十三届)中国企业领袖年会上上说，“像现在中国城镇再建一百亿平米，每年新开工15亿平米，这种模式绝对不可能持续。”同时，王健林认为留给房地产最后转型时期还有十年，“就像有人说，黄金十年过去了，还有白银十年，我不说是黄金还是白银。我认为留给大家最后转型时期也就还有十年罢了。”

显然，这正是万达现在开始酝酿转型的动力。从招股说明书看，万达的物业租赁和管理及酒店经营两项收入在总收入中占比则有明显的提升。而未来，在争取地产主业继续发展的基础上，万达已着手在文化、旅游产业领域加大布局，并在海外不断扩大投资规模。

分析人士指出，万达最主要的优势在于：公众品牌、品牌商资源、万达城市中心化的引流能力、商业地产与电商的O2O协同效应。万达是各地招商引资的龙头企业，建立当地的城市中心体，万达具有较好的公众品牌；品牌商资源，万达多年积累了很多品牌资源，万达建好就及时入驻，也是商业地产的核心资源。

从这个角度而言，万达商业地产上市仅仅是开始，未来，万达旗下文化旅游产业，主题乐园等业务板块很有可能将陆续登陆资本市场。

“对于万达，我有梦想，大致是2020年总资产达到1万亿，收入6000亿元，至少20%至30%收入来自海外，将万达打造成为世界一流跨国企业。达到这个目标，我就真的退休了。”这才是王健林的野心。