凑份子投资房地产REITs让中国地产界告别掠夺式开发

2015年6月8日，中国大陆第一只公募REITs——鹏华前海万科REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）成功获批。个中意义并非推出一个新产品那么简单，而是与整个房地产市场的气候与转型密切相关。

在过去十余年的地产黄金季，地产公司热衷于赚快钱，快速周转，快速暴富。无论是主管部门，还是地产公司，都没有把依托商业物业长期租金收益的REITs这种投资工具放在眼里，而REITs在成熟国家的房地产市场却比比皆是。尽管有个别地产公司曾经向主管部门申请放行REITs，但最终也不了了之。

直到地产业陷入寒冬，REITs才真正走到台前，这意味着开发商不得不告别以往简单粗暴的开发方式，而转向长期收益项目。

REITs跟老百姓有何关系？未来将如何改变地产界的生态？我们请来前海开发投资控股有限公司副总裁舒东为大家解惑。他直接参与了鹏华前海万科REITs的整个筹备过程。

有必要先说说这个令人费解的术语——REITs（房地产投资信托基金）。

这是一种投资于房地产的基金。通俗说就是大家凑份子，交给一个专业的基金管理团队，委托他们投资房地产，赚到的钱根据出资额按比例分红。

这种投资方式解决了房地产项目投资巨大、普通人难以参与的问题，相当于把一个房地产项目分成若干很小的等份，你可以根据自己的能力购买多少不等的份额，丰俭由人。这就是通常说的“房地产证券化”。

而公募REITs就是在交易所挂牌交易的、人人都可以参与的、在交易所开市期间随时可以买卖的REITs。

我在万科没搞成功

我第一次接触REITs是2000年，当时我在南开大学攻读博士学位，研究方向正好是房地产经济学。那时，我的导师郝寿义先生已经从南开大学经济学院院长的岗位被选拔任命为天津市建委副主任。郝先生虽然是政府重要部门的领导，但他有个好习惯：弟子的课是绝对一堂不落。在导师的课堂上，在导师提供的大量英文书籍中，我认识并了解到REITs这个在全球早已普及、在中国大陆却少有人了解的房地产金融产品。不过直到多年后我博士毕业辗转来到万科集团总部，才真正有机会在实操层面接触REITs。

2008年，时任万科集团董秘的肖莉委派我去和某知名证券公司接触，商谈有关公募型REITs产品设计的事宜。其实严格意义上说，肖莉并不是我的分管领导，但为什么要跨部门派活呢？那是因为当时我正在集团内部“上蹿下跳”地张罗要搞商