中国房企价值纠偏

“再不买房就再也买不起了？”最近几年，再没有比房子更让中国人焦灼的事情。

自1998年福利住房制度改革以来，二十多年过去，中国房地产行业收割了从“政策房”到“商品房”的住房改革红利，各大房企不仅轮流坐庄“全球第一大房地产企业”，也诞生了各种财富排行榜榜单上的地产富豪。

与此同时，人们对房地产的关注，主要聚焦房价涨跌、房地产政策，真正关乎住房使用价值的房屋品质与服务却被搁置一旁。

回归居住本质的产业定调以及不断完善的房地产政策长效机制，使得喧哗过后的中国房地产业有了一次价值纠偏的机会，一个脱胎换骨的契机，也给房地产企业们划下一条全新的赛道。速度与规模不再是制胜利器，尊重房屋居住本质的企业才能走得更远。

珍惜每一寸土地，注重对居住品质的贡献，是未来房企价值的最大体现。（图为星河湾半岛）

观察一：商品房市场长期供需错配

在中国，深夜排队的奇景通常出现在三个地方：医院、学校和售楼处。前两者是对医疗和教育公共资源的争夺，情有可原，而人们“抢房”的动因则被解读为公共服务配套不均衡现状下的一种资源争夺。

中国国内的住房供应量其实并不少，根据中国住建部的数据，2002年全国城镇人均住房建筑面积为24.5平方米，2016年这个数字为36.6平方米，农村则更高，人均住房建筑面积为45.8平方米。尽管中国人口众多，但这一人均居住面积放在全球范围内看都是属于中上水平的。

在这样一个住房总量供应持续增加的前提下，人们为什么还要抢房？由于全国各地经济发展不一样，甚至同一座城市各区之间的发展情况不一样，房屋背后对应的医疗、教育、交通等公共资源有差异，抢房其实是抢地段、另一种形式的公共资源争夺。

另一个重要原因是，作为居民消费中最大宗产品的住房，近年所表现出的金融属性盖过了商品属性，因此成为国民最热衷的投资产品。于是，决定房屋价格的，更多的是地段而非居住品质。大部分中国地产商瞄准的是土地，而买房人则多瞄准地段而非品质，这导致房地产市场长期处于供需错配的状态。

在资本助力下，地产企业更多地追求规模和速度，买房人考虑更多的则是投资保值和升值，而忽略了住房的使用价值。随之而来的，是新房验收不合格、装修检测不达标、绿地面积缩水、物业与业主对峙等等，即使是“宇宙第一开发商”也难以幸免。

观察二：房地产居住供给出现变量

随着中国经济的发展，区域经济差距逐渐缩小，城市发展的逐渐“去中心化”，公共配套服务也开始同步跟进，这在一定程度上淡化了房地产的地段重要性。“逃离北上广”、“返乡置业”等风潮也一度激活了三四线房地产。

2015年以来，蹭蹭上涨的房价让很多人都坐不住了，“买房上车”的说法如万蚁噬心般折磨着楼市刚需人群，也重新引起了政府对住房问题的政策调整。在2016年中央经济工作会议上，国家领导人指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2017年10月，十九大对房子强化定调，强调房屋的居住属性，不鼓励其投资、投机属性。

2017年11月，随着阿里巴巴、京东、建行、中信等互联网公司、金融机构纷纷宣布介入中国房地产业，以响应中共十九大报告提出的房屋定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

居住市场的供给端将出现变量显而易见。虽然房子仍然是由地产商建造，但房地产企业开发的一手商品房不再是消费者的唯一选项，房地产企业住房销售将面临来自行业之外的竞争，这将倒逼房地产企业来一场回到原点的变革。

观察三：房企社会价值取决于居住品质贡献

在房屋供应总量已经到了一定程度、住房供应量来源更多元化之后，住房品质将成为人们考量和选择的最重要指标。对房地产企业来说，能否将产品和服务落到实处，回归到房屋和居住属性和生活品质，而不仅仅停留在售楼广告和营销口号上，是未来决胜市场的关键。

十九大报告提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。消费升级，不仅体现在日常生活消费品，也将体现在房屋上。住房品质将成为人们购房时考量和选择的最重要指标。

尽管过去一段时间里住房存在供需错配，但这并不意味着中国人集体失去了对住房品质的追求。有人在知乎上提问，“国内地产开发商哪一家是真正受到业内尊敬的？”来自香港的新鸿基、恒隆得到了相对多的认同，而国内本土企业却各有不同意见。69个不同回答背后的共识是：受人尊敬的地产企业，均力求为消费者提供好的产品和服务，在国内房地产市场疯狂发展之时，他们没有忘记对品质的坚持。

一位自称接触过几乎所有国内主流开发商的用户，对他认为做得比较好的8家房地产企业进行点评，其中一个非常有意思的细节是关于星河湾，“黄老板在施工期间，一个星期能来三四次，一棵树位置不满意，调整了15回。”成立于1994年的星河湾，开发的楼盘数量并不算多，却让人印象深刻。在中国房地产业过去二十多年对规模与利润的追逐中，品质确实是一种难能可贵的坚持。

房地产不只是盖房子，房屋所处的位置、风格和面貌可以多样，但提升人类的生活品质才是终极目标。在城市土地供应量有限的前提下，在政策引导加市场纠偏的大潮下，消费者将天平往房地产的居住属性倾斜之时，中国房地产行业将迎来新一轮“造星运动”，“全球第一大房地产企业”的风光，将会让位于星河湾这样低调务实的匠心企业。