广州首轮集中供地收金341亿,广州地铁扛旗民企身影闪现

广州楼市有望走出低谷。

多方努力之下,广州今年首轮集中供地在平稳中收官。

广州本轮集中供地共出让18宗土地,分别于2022年5月5日上午9时、10时分批次竞拍,起拍总价367.7亿元。最终共15宗土地底价成交,2宗溢价成交,1宗流拍,成交总额为341亿元,总出让面积为262万平方米。

延续全国市场的趋势,在这一次广州集中供地中,国企央企仍然是主角,共计拿下了15宗地块,其中广州地铁无疑是最大赢家,其共计拿下了4宗地块,而越秀地产、中海地产等也均有地块入账。

虽然多数地块以底价成交且参与主体仍以国企央企为主,但广州本轮集中供地仍释放出回暖的迹象,部分民营房企再度回到了公开土地市场。例如,兰园和大华这两家中小房企也各拿下了一宗地块,这也是一个积极的信号。

民企出场

在本轮集中供地中,广州地铁共拿下海珠赤沙车辆段地块、海珠石榴岗南侧台涌地块、白云广海路地块以及白云东平地铁站综合开发地块,共计4宗,均为底价获得,斥资165亿元。

广州地铁拿下的这几宗地块多数具有一定的开发难度。例如,海珠赤沙地块的出让条件中就指出,竞得人须与广州地铁就盖下站场的保护及上盖工程的设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织、物业管理等签订建设管理协议,如竞得人逾期未签订协议,出让人有权单方解除土地出让合同,竞买保证金不予退还。

因为涉及到地铁站场的安全保障,在这几宗地块挂牌之后,市场也普遍认为这是广州地铁的“盘中餐”,因而最终广州地铁成为最大赢家,也并不出乎意料。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就分析指出,广州地铁拿下4宗地成为大赢家,意味着地铁在实现广州区域开发、区域间互联互通上,希望地产能提供现金流补充,回补在基建上的巨大投入,以实现地产、交通、区域开发协同。

除了广州地铁凭借豪揽土地赚足眼球以外,广州本轮集中供地最受关注的是白云新城一宗地块。这宗地块在出让之前就被众多房企视作是“宝地”,也吸引了中海、保利和华润等多家房企的参与。

最终,经过近50分钟、共25轮的竞价,中海以封顶价27.18亿元加自持9%住宅面积竞得这宗地块,成交楼面价为34500元/平方米,溢价率15%。

有明星企业与明星地块烘托氛围,广州本轮集中供地整体上也有其他的可圈可点之处。中小型民营企业的参与,也让市场看到了一定的信心所在。其中,荔湾金桥地块就由广州兰园控股以5.5亿元的总价竞得,而大华集团则以13.28亿元拿下增城朱村地块。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,广州本轮集中供地的亮点之一是,沉寂多时的民企出场,其中大华和兰园分别拿下一宗地块,而竞争最为激烈的白云地块也有民企出价,显示在政策大环境转好的情况下,民企投资的信心正在缓慢恢复。

除此以外,在广州本轮集中供地中,广州建筑、越秀地产分别拿下2宗地块,而番禺交建、花都国资、南沙建设和知识城投资等地方城投平台则各收入1宗地块,中铁置业、中国铁建也分别有1宗地块入账。

广州中原项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时也表示,广州这一次集中供地和预期差不多,大部分能够拍出去且都是国企央企担当,而且还有两块地出现溢价,整体来看信心稳定,对后期预期也有进一步的提升。

推地策略有变

广州本轮集中供地能够在平淡中出现亮点,与官方的推地策略有一定的关系。

黄韬分析认为,广州这次采取了一些举措,拿出的地块大部分还是市区的而且没有推大宗的土地,都是总价10到30亿左右的小地块,这样的地块比较符合市场的需求,“因为开发商能承受得起。”

李宇嘉也指出,广州本轮集中供地底价制定方面比较保守,以白云区空港大道地块为例,其计容楼面价34500元/平方米,远低于近年来同区域普遍在4万/平方米以上的楼面价。除了底价合理以外也只有两宗溢价成交,彰显了地方政府给开发商让利、提高开发商拿地积极性的心态。

需要指出的是,广州本轮集中供地虽然有积极的信号出现,但大部分房企目前仍然保持相当的审慎,在土地市场上并不会轻易出手。

一家总部位于粤港澳大湾区的民营房企财务部人士在接受21世纪经济报道记者采访时就表示,“前面几个月回款还比较差,暂时不会想买地了,有钱回来也是优先保交付保兑付。”

因此,尽管公开土地市场回暖迹象已现,但从房地产市场的表现来看,这种积极信号目前尚未完全传导至成交端。

广州中原研究中心统计的数据显示,2022年4月(统计周期为3.26-4.25)广州全市新房网签5458套,环比3月下降15%,同比2021年4月下降49%;二手房方面,截至2022年4月27日,广州中介网签量为1777套,环比下跌16.77%。

此外,今年4月,广州住宅新批供应5128套,面积同比增加81%,比去年同期则减少42%。广州中原研究中心指出,今年一季度成交放缓,导致广州新房库存量抬升,目前已达1121.3万平方米,处于近3年高位;因此,项目以销售往期存货为主;绝大部分项目在售货量充足,当前以消化此前以获取预售证的存货为主。

不过,随着首套和改善型住房需求被支持,广州楼市也有望走出低谷。

黄韬强调,在刚刚过去的五一广州楼市表现中规中矩,比起一季度以及4月份要好一些,但也没有很火爆的局面出现。“要习惯这种相对平淡的局面并去争取销售业绩,因为目前市场大环境仍比较平稳,因此进入5月以后,应该会慢慢稳定下来,下半年会比较看好。”他说。

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